26. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для земельного участка:

• земельный участок как условно свободный

• земельный участок с улучшениями

1. при анализе земельного участка как условно свободного необходимо выполнить следующие действия:

1. ответить на вопрос как лучше использовать земельный участок:

2.определить какой тип здания или сооружения необходимо построить и когда

2. при анализе земельного участка с улучшениями необходимо

1. Участок должен быть освобожден

А. Rk зд ≠ Rk з/у

• Определяется стоимость застройки с учётом назначение спроса и предложения объекта для определения стоимости используется затратный подход

• Рассчитывается ЧОД единого объекта недвижимости

• Рассчитывается коэффициент капитализации для улучшений (Ставка капитализации здания)

• Определяется доход относимый к улучшениями

• ЧОД здание = ставка капитализации здание * Снс

• ЧОД з/у = ЧОД единого объекта недвижимости – ЧОД здания

• Рассчитывается ставка капитализации земельного участка

• Стоимость з/у = ЧОД з/у / Ставка Капитализации з/у

Б. Rk зд = Rk з/у

• определить стоимость застройки затратным подходом

• определить ЧОД единого объекта недвижимости

• рассчитать общий коэффициент капитализации или ставку капитализации общую

• определить стоимость единого объекта недвижимости

Стоимость еон

• Определить стоимость земельного участка

В. известно рыночная цена предполагаемого объекта назначения

• стоимость объекта методом сравнительного подхода

• стоимость застройки затратным подходом

• стоимость земельного участка как разницу между первым и вторым

2)Объект должен быть реконструирован

• ЧОД приносимый недвижимостью до реконструкции ЧОД здания

• Ставка капитализации общая (ставка капитализации до реконструкции = ставка капитализации после реконструкции)

• Определить стоимость объекта до реконструкции

• Рассчитать затраты на реконструкцию

• Рассчитать прирост стоимости с учётом произведённых улучшений

3)Здание должно быть использована по другому назначению

• ЧОД от иного варианта использования

• Определить ставку капитализации

• Определить стоимость объекта недвижимости по-новому назначению

• Сравнить со стоимостью по текущему вариант использования

4)Объект должен использоваться по текущему назначению без каких-либо изменений

• ЧОД

• ставка капитализации

• третье стоимость (как в доходном подходе )

27. Состав отчета об оценке объектов недвижимости;

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

и) согласование результатов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).