Вопросы к экзамену по дисциплине
«Оценке объектов недвижимости» для группы МН(б):
Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости;
Цели оценки объектов недвижимости;
Идентификация объекта оценки;
Этапы проведения оценки недвижимости;
Рынок недвижимости;
Объекты и субъекты рынка недвижимости;
Анализ рынка недвижимости;
Формирование потока доходов от использования объектов недвижимости;
Расходы, рассматриваемые в доходном подходе при оценке объектов недвижимости;
Методы расчета ставки капитализации и сфера их применения;
Методы расчета ставки возврата капитала и сфера их применения;
Критерии подбора объектов-аналогов при оценке объектов недвижимости сравнительным подходом;
Необходимость и способы расчета корректировок в сравнительном подходе;
Порядок внесения корректировок в сравнительном подходе;
Стоимость воспроизводства и стоимость замещения: общие черты, различия сфера применения;
Методы расчета полной восстановительной стоимости нового строительства;
Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (сборники УПВС);
Порядок определения стоимости нового строительства на основе сборников укрупненных показателей сметной стоимости (сборники Ко-Инвест);
Этапы жизненного цикла зданий и сооружений;
Виды износа и устареваний в оценочной практике, их суть;
Методы определения физического износа для долго и короткоживущих элементов недвижимости;
Устранимый и неустранимый физический износ;
Методы определения функционального устаревания;
Устранимое и неустранимое функциональное устаревание;
Внешнее устаревание: его признаки и способы расчета;
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
Состав отчета об оценке объектов недвижимости;
Источники информации для проведения оценки недвижимости;
1. Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости.
Недвижимость – земля и все, что с ней связано, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без нанесения ущерба их назначению, а именно: здания, сооружения, леса, многолетние насаждения, незавершенное строительство. Так же речные, морские, воздушные суда, космические объекты.
Классификация недвижимости:
По функциональному назначению: жилая и нежилая
По происхождению недвижимости: воспроизводимая и невоспроизводимая
По степени готовности к эксплуатации: незавершенная, завершенная и вышедшая из эксплуатации
По форме собственности: частная, государственная, коллективная/долевая, общественная, иностранная собственность на территории государства
По отраслевой привязке
По возможности приватизации: свободно приватизируемая, приватизируемая по решению суда, запрещенная к приватизации.
2. Цели оценки объектов недвижимости
Оценка – логически обоснованная и систематизированная последовательность определения стоимости объекта с использованием известных подходов и методов оценки.
Цели:
Продажа
Возмещение ущерба
Страхование
В целях инвестирования
Залог
В целях приватизации
Ликвидация
Аренда
Передача в доверительное управление
Определение налогооблагаемой базы и исчисление налога на имущество
Внесение доли в УК
Раздел имущества
Возникновение имущественных споров
Составление брачного контракта
Акционирование предприятия и перераспределение имущественных долей
3. Идентификация Объекта оценки
Идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.
Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.
Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации.
Объект недвижимости идентифицируется с помощью почтового адреса, земельного кадастра и описания его местоположения. Для юридического описания объекта недвижимости можно использовать копии существующих документов, подтверждающих права собственности.
Идентификация включает в себя полное и скрупулезное описание земельного участка, строений, всех улучшений.
4. Этапы оценки
5. Рынок недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.
К особенностям рынка недвижимости относится следующее.
1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими и историческими факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта
2. Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем.
3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.
4. Сделки с недвижимостью, как правило носят конфиденциальный характер.
5. Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.