Тема: методы определения нормы дисконтирования

Для определения нормы дисконтирования применяют:

1. Метод построения;

2. Метод сравнения альтернативных инвестиций;

3. Метод выделения;

4. Метод мониторинга.

1. Метод построения (суммирования).

Основа метода состоит в том, что норма дисконтирования является функцией риска проекта и определяется как сумма рисков, присущих кон­кретному проекту.

К основным видам рисков относятся:

1) Риск рынка недвижимости - вероятность того, что изменение спроса и предложения на рынке недвижимости конкретного типа может изменить:

а) Ставки арендной платы;

б) Коэффициент загрузки;

в) Чистый операционный доход.

2) Риск рынка капитала - вероятность того, что изменение нор­мы процента на капитал могут изменить стоимость собственности.

3) Риск низкой ликвидности - невозможность быстрой продажи недвижимости по стоимости близкой к рыночной.

4) Риск инфляции - резкое изменение темпов инфляции может повлиять на покупательную способность денег.

5) Риск управления недвижимостью - это потенциальная воз­можность недополучения дохода в будущем, из-за неправильно спланированной политики управления.

6) Финансовый риск - может возникать при использовании для вложения в недвижимость заемного капиталa.

7) Экологический риск - это появление факторов, которые мо­гут затруднить или сделать невозможным использование недвижимости (загрязнения и т.п.).

8) Законодательный риск - вероятность появления новых зако­нодательных актов, которые могут снизить стоимость или сделать невоз­можным использование.

В общем случае для данного метода построения норма дисконтиро­вания = безрисковая ставка + норма инфляции + премии за риск (сумма всех рисков).

Безрисковая ставка - норма сложного процента, которую можно получить при вложении денег в абсолютно надежный финансовый актив (ставка минимального риска).

Норма инфляции - изменение показателя покупательной способно­сти денег в течение срока проекта.

Данный метод наглядно показывает структуру дисконтирования, но в практических расчетах применяется ограниченно из-за трудностей в обосновании суммарных рисков.

2. Метод сравнения альтернативных инвестиций.

Суть метода сводится к тому, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные нормы дисконтирования.

В данном случае на рынке ищут аналогичный проект примерно с той же вероятностью риска - для которого норма дисконтирования известна.

Норма дисконтирования такого проекта носит название «альтернативная стоимость капитала», т.к. именно такую величину прибыли инвестор теря­ет, не вкладывая денег в этот объект. После выбора аналога выполняют корректировки на различия между заданным проектом и сравниваемым.

3. Метод выделения.

В данном случае норма дисконтирования определяется на основе данных о фактических совершенных сделках с недвижимостью. По факти­чески совершенным сделкам сопоставляются будущие доходы по данным инвестициям и начальные инвестиции или цена покупки.

4. Метод мониторинга.

Применяется при стабильно функционирующем рынке недвижимо­сти. В этом случае крупные компании регyлярно проводят анализ (монито­ринг), отслеживая по результатам сделок показатели доходности инве­стиций в недвижимость.