Тема: метод капитализации по норме отдачи

Этот метод основан на дисконтировании денежных потоков; он яв­ляется наиболее универсальным расчетным методом, который позволяет определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.

Процесс расчета настоящей стоимости заключается в дисконтирова­нии денежного потока каждого периода с соответствующей ему нормой дисконтирования и последовательном сложении полученных величин на­стоящей стоимости.

Рыночная стоимость собственности по методу капитализации по норме отдачи определяется по формуле:

, где

РV - настоящая (текущая) стоимость денежных потоков, генерируемых собственностью;

CFt - величина денежного потока периода t;

it - норма дисконтирования денежного потока периода t.

Для применения дaнного метода необходимы следующие данные:

1) прогнозные значения денежных потоков (CF), включая ревер­сию;

2) значение продолжительности проекта (t);

3) нормы дисконтирования (it) каждого периода.

Обычно такую процедуру расчета называют анализом дисконтиро­ванных денежных потоков.

1) Расчет прогнозных значений денежных потоков. Прогнозирование денежных потоков происходит на основе реконст­руированного отчета о доходах. Доходы и расходы на основе реконструи­рованного отчета должны прогнозироваться на каждый период, при этом должны учитываться возможные расходы, например, модернизации или реконструкции, которые не имеют место каждый год.

Денежный поток от реверсии (стоимости продажи собственности по­сле окончания проекта) может быть определен тремя способами:

~ непосредственным назначением цены продажи;

~ принятием допущений об изменении стоимости с учетом износа;

~ прямой капитализации дохода в год, следующий за окончанием про­екта.

2) Сроки проекта.

Точность прогнозирования денежных потоков и сроки проекта взаи­мосвязаны: с одной стороны, чем точнее можно просчитать будущие де­нежные потоки, тем больше может быть назначен срок проекта; а с другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньше вероятность высокой точ­ности расчета. Поэтому в международной практике (при стабильной эко­номической ситуации) средний срок проекта составляет 5-10 лет. А в усло­виях нестабильной экономики 3-5 лет.

3) Определение коэффициента дисконтирования.

Денежные потоки могут иметь разную степень риска, и поэтому для их приведения к настоящему времени следует использовать разные коэф­фициенты дисконтирования. Коэффициент дисконтирования определяется по формуле: на основе специально задаваемой для расчета нормы дисконтирования.

Термин «норма дисконтирования» означает ставку сложного процента, используемую при расчетах настоящей стоимости бу­дущих платежей.

Различают две нормы дисконтирования:

1) Реальная (без учета инфляции);

2) Номинальная (норма дисконтирования с учетом инфляции).

В практических расчетах чаще используют номинальную норму дис­контирования.

Соотношение реальной и номинальной нормы дисконтирования оп­ределяется следующим соотношением:

(1 + iN) = (1 + iR) * (1 + Inf)

iN - номинальная норма дисконтирования;

iR - реальная норма дисконтирования;

Iof - ожидаемая норма инфляции.

Далее можно получить выражение для iN:

iN = iR + Inf + (iR * Inf)

На практике обычно пренебрегают величиной (iR х Inf) ввиду ее ма­лого порядка, тогда iN = iR + Inf.

В качестве нормы дисконтирования должна применяться ставка, со­ответствующая минимальной доходности рассматриваемого проекта для инвестора.