Тема: Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл - это законченная последовательность процес­сов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от созда­ния) до прекращения. В теории и практике различают четыре вида цик­лов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный из­нос, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

В течение всего периода своего существования объекты недвижимости подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит четыре стадии жизненного цикла:

* формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка) земельного участка;

* эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

* смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

* прекращение существования - снос, ликвидация, естествен­ное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимос­ти как товара предусматривают государственную регист­рацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены соб­ственника.

Жизненный цикл коммерческий недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объек­том свой собственный субъективный путь от покупки до про­дажи или мены, может многократно повторяться всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физичес­кой жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банк­ротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровож­дается существенными, а порою и разрушительными изменениями орга­низации, управления, технологии и самих основных средств произ­водства.

Для объектов - исторических памятников - большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и пользо­вателя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы - памятники - могут существовать вечно. Пре­кращение существования таких объектов означает их включение в но­вые более обширные историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий.

Например, в организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из 8 стадий:

1. Принятие решения о создании предприятия

2. Подготовка учредительных документов

3. Формирование уставного капитала

4. Государственная регистрация

5. Назначение руководителя и подбор кадров

6. Открытие счета в банке и изготовление печати

7. Постановка на учет в налоговую инспекцию и другие фонды

8. Формирование ресурсов и организация производства

Для делового цикла:

1. Идея

2. Маркетинг

3. Портфель заказов

4. Планирование

5. Производство

6. Готовая продукция

7. Сбыт

8. Выручка

9. Прибыль

10. Возобновление цикла в том же виде

11. Изменение в стадиях цикла

12. Построение цикла новых товаров

13. Лицензирование, государственная регистрация

Жизненный цикл вида бизнеса.

1. Организация

2. Расширение, рост

3. Зрелость

4. Сокращение деловой активности

5. Смена вида бизнеса

6. Подготовительный этап нового вида бизнеса в действующем предприятии

7. Подготовительный этап создания нового предприятия

8. Лицензирование, государственная регистрация

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности (товара).

1. Приобретение: покупка, постройка, наследование.

2. Владение и пользование

3. Управлением объектом

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребности

5. Распоряжение собственностью

6. Множественная смена собственников

7. Распоряжение вещными правами на объект

8. Изменение функционального назначения объекта

9. Прекращение права собственности: продажа

10. Конец экономической жизни объекта

11. Государственная регистрация прав и сделок (смены собственника)

12. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным зако­номерностям и включает:

Экономический срок жизни - это период прибыльного использова­ния объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в сто­имость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптими­зация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок эконо­мической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаре­вания.

Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до eгo сноса (разру­шения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (про­гнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и техни­ческого состояния строения. Это возраст, соответствующий фактичес­кой сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эк­сплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономические сроки жизни зданий имеют объек­тивный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имуще­ства.