Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков

+

Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

1.2. Сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оцен­ки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе исполь­зуется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

I-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижи­мости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оценивае­мым, проданные относительно недавно.

Т.е. сегментирование рынка – разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

. назначению использования;

. качеству;

. передаваемым правам;

. местоположению;

. физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

. платежеспособности;

. возможностям финансирования;

. инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

. сроке окупаемости;

. независимости субъектов сделки;

. инвестиционной мотивации.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-анало­гам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог срав­нивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристи­ках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопостави­мых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-анало­гов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типич­ных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансо­вых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравнивае­мых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надеж­ные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических це­нах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специ­фических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход к оценке недвижимости

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвес­тора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением по­лученной величины на стоимость земельного участка.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объек­та недвижимости рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих це­нах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использо­ванием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стои­мость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (боль­шей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет зат­рат , связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В за­висимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства выделяют прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строитель­ством:

. стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

. заработная плата рабочих;

. стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных

сетей;

. стоимость коммунальных услуг;

. стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к стро­ительству:

. стоимость инвестиций в землю;

. гонорары проектно-сметным организациям;

. маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты. К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслужи­вания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного зе­мельного участка;

- технико-экономический анализ нового строитель­ства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специаль­ных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной сто­имости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оценива­емого объекта недвижимости затратам на новое стро­ительство точно такого же объекта, так как в процес­се оценки из стоимости строительства вычитается на­копленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроиз­водства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.