Тема: Регулирование оценочной деятельности.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообще­ством оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование разви­вается в рамках следующих процедур:

. определение методических требований к процедурам оценки, кото­рые традиционно формулируются в стандартах оценки;

. определение требований к морально-этическим качествам оценщи­ка, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

. определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне про­фессиональных званий. Одной из наиболее распространенных форм государственного регу­лирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т.д.).

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в Рос­сии и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение - Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготов­ки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в Рос­сии необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу ре­шил Федеральный Закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации, который вводит лицензирование оценочной деятель­ности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к ли­цензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, яв­ляются:

. государственная регистрация в качестве юридического лица;

. наличие в штате юридического лица не менее одного работника, име­ющего документ об образовании, подтверждающий получение професси­ональных знаний в области оценочной деятельности;

. уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной дея­тельности.

В развитие закона в августе 1999 г. было принято Постановление Пра­вительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по конт­ролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федера­ции» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным ор­ганом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство госудаpственного имущества Р.Ф. (Министерство имущественных отношений Российской Федерации - Мин­имущество России).

Тема: Подходы к оценке недвижимости

1.1. Доходный подход к оценке недвижимости. Метод капитализации доходов

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо­мент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

. качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

.риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до­ходов от этого объекта;

. рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

. прямой капитализации доходов;

. дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость не­движимости преобразуется доход за один временной период, а при ис­пользовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

. потоки доходов стабильны длительный период времени, представля­ют собой значительную положительную величину;

. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зда­ний, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимо­стью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следу­ющий вид:

где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

Rk - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или сред­негодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

. нестабильность потоков доходов;

. если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавер­шенного строительства.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилуч­шем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

. ПВД (потенциальный валовой доход);

. ДВД (действительный валовой доход);

. ЧОД (чистый операционный доход);

. ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно полу­чить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и ус­тановленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S * Са

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

Са - арендная ставка за 1 м².

Договор аренды - основной источник информации о приносящей до­ход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Одним из основных нормативных доку­ментов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс Р.Ф.

Величина арендной ставки, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды.

Арендные ставки бывают:

. контрактными (определяемыми договором об аренде);

. рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном peгионe).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую

на рынке аналогичных объектов недвижимости.

Контрактная арендная ставка использует­ся для оценки частичных имущественных прав арендодателя.

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях лучше применять метод дисконтированных денежных пото­ков.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыноч­ного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

Потери выражают в процентах по отношению к потенци­альному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяе­мой для уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель.

Коэффициент недоиспользования (Кнд ) объекта недвижимости:

где Дn - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаклю­чаются договора;

Tc - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Na - число арендных периодов в году.

Для расчета пред­полагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректиро­ван с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

. общеэкономической ситуации;

. перспектив развития региона;

. стадии цикла рынка недвижимости;

. соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (оте­лей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объек­тов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов яв­ляется постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Кзагрузки =l-Kнд

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

, где

Кn- коэффициент потерь при сборе платежей;

Па- потери при сборе арендных платежей;

ПВД- потенциальный валовой доход.

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик мо­жет рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арен­дных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования ве­личины действительного валового дохода:

, где

Кндп - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па - потери при сборе арендной платы;

Пнд - потери от недоиспользования площадей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных плате­жей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормаль­ным использованием данного объекта недвижимости в целях обслужива­ния, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду авто­мобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизвод­ства действительного валового дохода.

Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение ЧОД к стоимости недвижимости (сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора):

Метод дисконтирования денежных потоков

Схема использования метода:

1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2. Определить реверсионную стоимость - размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

Реверсия – возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода.

3. Определить ставку дисконта.

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

, где

PV – текущая стоимость;

Ct – денежный поток периода t;

It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Т.о., стоимость объекта недвижимости равна: