1.3. Характеристика методологических подходов к оценке объекта недвижимости- в содержании по-другому

Согласно Федеральному Стандарту Оценки №1 при оценке объекта недвижимости применяется следующие подходы к оценке: ср., дох,. Затр.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

- выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

- согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. Я бы эту часть включила бы хар-ку метода в расчетной части. Посмотри потом по количеству листов.

Сравнительный подход предусматривает анализ цен предложения или продажи объектов, которые аналогичны оцениваемому и дальнейшею корректировкою этих цен с целью учета отличия между объектами сравнения и объектом оценки.

Этапы применения сравнительного подхода:

-Сбор рыночной информации на интересующем сегменте рынка недвижимости;

-Формирование информационной базы данных для дальнейшего анализа;

-Определение единицы сравнения, позволяющих определить ценообразующие факторы;

-Разработка моделей связей единиц сравнения с факторами влияния;

-Расчет корректировочных показателей;

-Анализ скорректированных цен продажи объектов сравнения;

-Определение рыночной стоимости.

Формула определения рыночной стоимости сравнительным подходом:

Vср = V ан ± П,

где V ан – стоимость аналогичного объекта

П – корректировки стоимость объекта оценки

Методы сравнительного подхода:

1.Количественного анализа:

-Метод парного анализа продаж

- Метод статистического анализа рынка

- Метод анализа доходных показателей

- Стоимостной метод

2.Качественного анализа (применяется когда ощущается нехватка рыночной информации):

- Метод относительно сравнения

- Метод рейтингового анализа

- Метод анализа личных интервью

Преимущества сравнительно подхода:

- Определение цены объекта на основе фактической цены купли – продажи аналогичных объектов в аналогичных условиях приобретения с использование корректировок, обеспечивающие совокупность аналогов оцениваемых объектов

- Отражение фактически достигнутых результатов эксплуатации объектов

- Реальное отражение спроса на данный объект

Недостатки сравнительного подхода:

- Игнорирование перспектив развития объекта в будущем

- Потребность спроса полной и достоверной информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом

- Необходимость выполнения сложных корректировок.

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Этот подход определяет стоимость путем суммирования приобретения земли и затрат на создание земельных улучшений аналогичной полезности путем строительства нового или реконструкции существующего объекта.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Затратный подход предусматривает определение текущей стоимости затрат на воссоздание или замещение объекта оценки с дальнейшей корректировкой на сумму затрат.

Стоимость замещения – смета затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, дизайнов и проектов.

Формула определения рыночной стоимости затратным подходом:

Vзатр = (Vвосст/затр – И) текущей цены+Vземли ,

где: Vвосст/затр – стоимость восстановления или затрат объекта оценки

И – износ объекта оценки

Vземли -стоимость земельного участка

Сфера применения затратного подхода:

-Применяется для определения рыночной стоимости новых строений, имеющих относительный износ;

-Применяется для определение рыночной стоимости старых объектов, когда имеется достоверная информация для определения износа;

-Применяется для специального назначение (уникальные объекты);

-Применяется к тем объектам, по которым редко заключаются рыночные сделки;

-Применяется для страхования;

-Применяется для оценки последствий стихийных бедствий;

-Применяется для принятия решения об эконмической целесообразности, строительстве пристроек, реконструкции зданий.

Этапы затратного подхода:

- Определение стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости;

- Определяем стоимость замещения или восстановления;

- Рассчитываем все виды износа;

-Рассчитывается стоимость всего объекта оценки путем суммирования.

Методы затратного подхода:

-Метод сравнительной единицы;

-Метод разбивки на компоненты;

-Метод количественного обследования.

Достоинства преимущества затратного подхода:

- Возможность проведения достаточно точной оценки расходов связанных с созданием объекта;

- Возможность по элементной оценки составляющих объекта;

- Нормативно – методическая урегулировонность.

Недостатки затратного подхода:

- Ограниченное использование рыночной информации;

- Трудоёмкость;

- Трудности оценки объектов с большим сроком службы из – за сложности определения износа.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

- установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

- исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

- определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

Методы доходного подхода:

-Метод прямой капитализации;

-Метод не прямой капитализации (дисконтирование денежных потоков).

Метод прямой капитализации – применяется в случаях когда денежные потоки или стабильны или темпы их роста постоянны, период их получения не ограничен во времени.

Формула определения стоимости объекта методом прямой капитализации:

V = NОI/R

где: V – стоимость объекта,

NOI- чистый операционный доход,

R – ставка капитализации

Алгоритм определения стоимости методом прямой капитализации:

-Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода объекта недвижимости при его НЭИ

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход получаемый собственником объекта недвижимости про сто процентном использовании объекта без учета потерь

ПВД = S•Vар,

где S – площадь, сдаваемая в аренду,

Vар – рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости

ДВД = ПВД – Потери

ДВД = ПВД • (1- Кндз) • (1- Кнар),

где: Кндз – коэффициент потерь от недозагрузки объекта,

Кнар – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

NOI= ДВД – ОР

Операционные расходы – действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости с целью получения действительного валового дохода.

-Определение ставки капитализации

-Нахождение стоимости этого объекта. Это тоже лучше в расчетную часть

Метод не прямой капитализации (дисконтирование денежных потоков) – применяется в тех случаях когда прогнозирование денежных потоков от использования объекта являются не одинаковые по величине и не постоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования.

Формула определения рыночной стоимость методом не прямой капитализации:

V = ∑ CFj / (1+r)j + Vtern / (1+r)n ,

где: V – текущая стоимость,

CFj – денежный поток периода j- го года,

r – ставка дисконта,

Vtern – стоимость последней продажи в конце прогнозного периода,

n – длительность прогнозного периода, лет.

(Достоинства) преимущества доходного подхода:

- Учитывается рыночная ситуация;

- Является единственным доходом, который позволяет определить будущую доходность оцениваемого объекта.

Недостатки доходного подхода

- В основе подхода лежит прогнозирование, а не только фактическая информация о результатах деятельности;

- Оценка рисков прогнозов – это субъективный процесс;

- Подход дает надежные результаты только в случаях точного прогнозирования доходов, что является весьма сложным, требуется высокая квалификация.

Настя! Подправь. Все, что красным-ошибки, зеленым - мои предложения. Мне не нравится вступление. Все, что у тебя -вчерашний день(прошлый год). Сегодня новые требования, основанные на федеральном образовательном стандарте. Вы, как обучающиеся колледжа, должны приобрести ПК и ОК(профессиональные и общие компетенции)