21 Вопрос. Договор финансовой аренды (лизинга).

Договор финансовой аренды (лизинга) заключается с целью удовлетворения потребности лизингополучателя за счет средств лизингодателя и получения последним дохода.

Права и обязанности сторон договора возникают в результате двух сделок: аренды и купли-продажи.

Арендатор определяет имущество, которое будет предметом договора аренды, и его продавца.

Имущество передается не только в пользование, но и во владение.

Типы договора лизинга: долгосрочный - срок более 3 лет, среднесрочный - срок от 1,5 до 3 лет, краткосрочный - срок до 1,5 лет.

Виды договора лизинга: финансовый - предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель, по истечении срока договора предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя; оперативный - предмет договора при его покупке выбирает лизингодатель, право собственности у лизингополучателя не возникает, уступка им своих прав третьему лицу не допускается; возвратный - собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняя будет сдавать его в аренду только ему.

Сторонами в договоре являются: лизингодатель (арендодатель), лизингополучатель (арендатор) и продавец (поставщик) имущества.

Лизингодатель и лизингополучатель выступают в отношениях с продавцом как солидарные кредиторы.

Предметом договора являются движимые и недвижимые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных объектов.

Цена договора - сумма, включающая возмещение затрат, произведенных лизингодателем в связи с приобретением предмета лизинга, и доход лизингодателя.

Форма договора может быть только письменной, а в его названии определяется форма (внутренний или международный), тип и вид договора.

Особенности ответственности: взыскание денежных сумм и изъятие предмета лизинга происходят в бесспорном порядке, предусмотренном законом или договором; риск за несоответствие предмета договора целям его использования несет сторона, выбравшая его при покупке; риск случайной гибели или порчи предмета лизинга лежит на лизингополучателе с момента получения его им.

Лизингодатель имеет право расторгнуть договор, если: условия пользования предметом лизинга не соответствуют условиям договора; лизингополучатель осуществляет сублизинг без его согласия; лизингополучатель ухудшает потребительские свойства предмета лизинга; лизингополучатель более двух раз подряд пропустил сроки платежа арендной платы.

Лизингополучатель имеет право расторгнуть договор, если: предмет лизинга не был передан ему своевременно лизингодателем; лизингодатель не производит ремонта имущества в установленный договором срок.

Лизингополучатель не имеет права расторгнуть договор купли-продажи предмета лизинга без согласия лизингодателя.

Расторжение договора лизинга возможно по соглашению сторон, а также по решению суда.

22 Вопрос. Порядок предоставления жилого помещения в разных жилищных фондах. Заключение договора коммерческого и социального найма и их форма.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилого помещения;

• договор коммерческого найма жилого помещения.

Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:

• основаниями их заключения;

• формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;

• размером жилого помещения, являющегося предметом договора;

• сроком действия договора;

• способом определения оплаты за пользование жилым помещением;

• условиями договора;

• правомочиями сторон договора;

• источниками их правового регулирования.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Особенности договора социального найма жилого помещения:

а) предметом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищный фонд;  б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены для предоставления слабозащищенным слоям населения: ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;  в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;  г) предоставлению такой жилой площади в наем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;  д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является получение ордера в местном органе власти будущим нанимателем;  е) договор нанимателем заключается с жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного им ордера;  ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;  з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;  и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;  к) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;  л) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.

Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения делятся на две группы:

а) правомочия, одинаковые с правомочиями сторон договора коммерческого найма жилого помещения;  б) правомочия, присущие только сторонам договора социального найма жилого помещения.

В группу правомочий группы входят следующие (по ЖК РФ):

• наниматель обязан проводить текущий ремонт;

• наниматель обязан за свой счет привести в прежнее состояние помещение в случае самовольной его перепланировки;

• наниматель имеет право на обмен жилыми помещениями и др.

По-разному решается вопрос о круге лиц, вселяемых нанимателем на занимаемую им жилую площадь. В соответствии с ЖК к таким лицам относятся супруг, дети, родители, другие родственники. Причем для вселения этих лиц требуется согласие всех проживающих. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

При выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в некоторых случаях, предусмотренных законом, предоставляется другое жилое помещение, а при выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, представление другого жилого помещения законом не предусмотрено.

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения: а) предметом договора может быть помещение, находящееся в частном жилищном фонде; б) размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение ее размера не допускается; в) срок платы за жилое помещение определяется договором, в противном случае она должна вноситься ежемесячно; г) срок договора не может быть больше 5 лет; д) граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре; е) в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей; ж) по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем; з) в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан.

Правомочия сторон договора коммерческого найма жилого помещения - те же, которые указаны в группе «а» применительно к договору социального найма жилого помещения, а также следующие: наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги, осуществлять ремонт общего имущества многоквартирного дома; нанимателем по договору может быть только гражданин; наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока договора найма. Этот вопрос должен быть решен за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения. Наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторном заключении договора; наниматель вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за 3 месяца; наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за 6 месяцев, а при краткосрочном договоре – более двух раз, а также разрушения или порчи жилого помещения; договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийном состоянии, а также в других случаях; наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица, проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

В случае расторжения договора все лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда.