27. Стоимость организации: экономическая сущность, цель, объекты, субъекты оценки. Особенность оценки недвижимости организации.

Оценка стоимости предприятия является составным эле­ментом общей системы ценообразования, но ее характерным отличием является то, что она призвана сбалансировать эконо­мические интересы настоящего и предполагаемого собствен­ников ресурсов и продукции, находящихся в обращении. В от­личие от оценки любого отдельного актива (машины, оборудо­вание и т.д.) при оценке стоимости предприятия оценивается «живой» имущественный комплекс, который характеризуется совокупностью накопленных ресурсов и их способностью к экономическому развитию и производству материальных благ. Оценка стоимости предприятия или его элементов осуще­ствляется в следующих случаях: -по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу

-по заказу потенциального покупателя перед заключени­ем сделки;

-при сдаче предприятия в аренду для обоснования разме­ра арендной платы;

-при приватизации предприятия и страховании;

-по заказу собственника для выявления способа макси­мально эффективного использования его имущества…

Оценка предприятия выполняется независимыми эксперта­ми – оценщиками.

Выделяются следующие виды оценочных стоимостей:

1)Стоимость в пользовании определяется исходя из предположения о том, что предприятие не будет продавать­ся на свободном, открытом и конкурентном рынке для любых альтернативных целей использования ни полностью, ни путем распродажи по частям. Стоимость в пользовании носит субъек­тивный характер. Основные стоимости этого вида:

1.1)полная стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - совокупность затрат, требующихся на воспроиз­водство копии объекта из тех же или иных аналогичных мате­риалов, рассчитанная в текущих ценах.

1.2)стоимость остаточного замещения — мин. сово­купные затраты (в текущих ценах), необходимые для замены данного объекта аналогичным объектом.

1.3)страховая стоимость

1.4)инвестиционная стоимость в пользовании — стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесто­ров при определенных целях инвестирования.

2)Стоимость в обмене определяется предполо­жительно, исходя из возможности продажи предприятия на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равно­весия спроса и предложения.

2.1)рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по кото­рой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции

2.2)инвестиционная стоимость в обмене — стоимость соб­ственности, которая получена в результате инвестиций в мо­мент, когда их направление и размер определяются наиболее эффективным характером использования объекта;

2.3)ликвидационная стоимость — сумма, которую предполага­ется получить в результате открытой вынужденной продажи оцениваемого имущества, при условии, что у продавца есть не­который период времени на поиск покупателя и подготовку имущества к продаже.

28. Затратный подход и методы оценки стоимости организации.

Затратный подход - это поэлементная оценка балансовой стоимости объекта, когда определение общей стоимости осу­ществляется путем суммирования стоимостей всех его элемен­тов.

Затратный подход включает: анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей; выбор метода оценки каждого элемента структуры и метода осуществления расчетов; оценка накоплен­ного износа элементов объекта оценки

Исходная позиция — стоимость П равна стоимости собственного капитала или чистых активов по балансу. При оценке стоимости- оценивают накопленные активы, с одной стороны, и накопленный износ капитала, с др. стороны. Если в составе собственного капитала есть безнадежные долги, фонды и ре­зервы, созданные не за счет чистой прибыли, а из др. источ­ников, то используется количественное выражение стоимости чистых активов, кот. будет меньше, чем величина собствен­ного капитала в балансе П.

Существуют различные методы оценки стоимости П.

1)Методом накопления активов. В момент создания П учреди­тели приобретают имущество за счет собственных или кредитных средств. Если П продается, не начиная свою производ. дея-сть, то долги (кредиты и % по ним) нужно вернуть и останется стоимость вло­женных собственных средств. Если покупатель готов приобре­сти П как единый комплекс, то он возвращает про­давцу стоимость собственного капитала и принимает на себе финансовые обязательства перед кредиторами. Если П успешно проработало финансовый год, по результатам кот. получена прибыль, то стоимость П увели­чивается на часть чистой (капитализированной) прибыли, вложенной в приобретение новых активов. Таким способом обеспечивается накопление активов и рост стоимости П. Если результатом работы субъекта хозяйствования за год явл-ся убыток, то стоимость собственного капитала и чистых активов уменьшается на величину убытка.

2)Метод чистой стоимости активов позволяет определить стоимость П как сумму цен реализации (или восста­новления) активов П за вычетом суммы обяза­тельств. Центральное положение здесь зани­мает поэлементный расчет стоимости собственных активов П по состоянию на дату оценки.

Оценка накопленного износа определяется уменьшением вос­становительной стоимости физического капитала, которое мо­жет происходить в результате его физического разрушения, мо­рального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников. Таким образом, накопленный износ может включать: физический износ, моральный износ. Моральный износ подразделяется:1)технологический износ 2)функциональный износ 3) внешний (экономический) износ

Для оценки накопленного износа могут применяться следующие методы:

1.По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эф­фективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) на полную восстановительную стоимость здания.

2.По методу сравнительного анализа продаж величина накоп­ленного износа определяется как разница между полной вос­становительной стоимостью здания и его рыночной стоимос­тью на дату оценки.

3.В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составля­ющие накопленного износа:

-устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт)

-неустранимый физический износ

-устранимый функциональный износ;

-неустранимый функциональный износ;

-внешний (экономический) износ — по определению явля­ется неустранимым.