8.3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд

Як фактор і умова виробництва земля має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Передовсім вона не є результатом попередньої праці, є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень. Практично в усіх сферах економічної діяльності (зокрема сільського і лісового господарства) земля становить просторовий базис для об’єктів, які на ній розташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

- ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

- ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Площа земельної ділянки, що оцінюється, включає ділянки, зайняті будовами, виробничими і допоміжними спорудами; ділянки, необхідні для їх утримання; санітарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв'язання законодавче обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановленнянормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого – як незалежна експертнаоцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки.

Брак ринку промислової нерухомості унеможливлює пропонування однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок можна виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи:

1) метод залишку для землі;

2) метод капіталізації земельної ренти;

3) метод зіставного продажу;

4) метод співвідношення (перенесення).

Метод врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). Даний метод використовується при оцінці земельних ділянок, які освоєно або передбачається освоїти відповідно до найбільш ефективного їх використання. В основу методу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями.

Для застосування методу залишку мають бути відомі []:

- вартість будівель і споруд;

- чистий операційний доход, отриманий від використання землі, будівель і споруд;

- коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

(8.5)

де В_6уд - поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд - чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

k_{кап буд} - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

(8.6)

де k_пов - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k_з - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД₃ = ЧОД - ЧОД_буд, (8.7)

де ЧОД₃ - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

(8.8)

Метод капіталізації доходу (земельної ренти). Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж поточна вартість доходів, які очікуються від володіння об'єктом (прибуткового його використання).

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

(8.9)

    де В_пк - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях);

    Д_о - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

    С_к - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Вартість об'єкту при розрахунку методом непрямої капіталізації визначається по формулі:

В_нпк = , (8.10)

Де В_нпк – вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у гривнях);

Д_оі – очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік

Р – вартість реверсії;

t – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

    Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. Базова концепція методу говорить, що жоден розумно діючий на ринку інвестор не заплатить за об'єкт суму, істотно більшу, ніж була сплачена за аналогічні об'єкти в аналогічні проміжки часу при аналогічних умовах продажу.

Метод ґрунтується на аналізі фактичних цін, за які земельні ділянки переходили від одного власника до іншого в умовах чесної угоди.

Цей метод найприйнятніший, якщо є достовірна інформація про достатню кількість угод. У його рамках існують два принципові підходи до оцінювання землі – метод одиниць порівняння і метод базової ділянки. Методичний підхід, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна.

За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних земельних ділянок за формулою:

(8.11)

де Цзп_скор – скоректована цінна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

Цзп_факт – фактична ціна продажу подібної земельної ділянки, грн.;

m – кількість чинників порівняння;

– різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м чинником порівняння, грн.

За основу визначення оцінної вартості земельних ділянок шляхом зіставленню цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за чинниками, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До чинників, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

- правовий режим земельної ділянки;

- цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

- умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж);

- дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

- місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природно-кліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто-планувальних і економіко-планувальних зонах згідно з містобудівною документацією); - фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

- використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, тільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля) [].

Визначення оцінної вартості земельної ділянки цим методом передбачає порівняння цін продажів кількох подібних земельних ділянок, тому кінцеве значення оцінної вартості визначається як середнє для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого та найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння та обгрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється. При недостатній інформації про ціни продажу подібних земельних ділянок у конкретній зоні (через їх незначну кількість) допускається порівняння з подібними за цільовим призначенням земельними ділянками, розташованими в інших регіонах.

Метод співвіднесення, або метод перенесення, базується на принципі вкладу, за яким вартість землі вимірюється тією часткою, яку вона привносить у вартість об'єкта нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає в міру підвищення ступеня містобудівної цінності території. Формула розрахунку має вигляд:

(8.12)

де В_{р заг} – загальна вартість забудованої ділянки;

Ч_з – частка вартості землі у загальній вартості нерухомості.

Перевагою методу співвіднесення є достатність інформації про продаж забудованих ділянок без необхідності визначення усіх витрат, пов'язаних з їх забудовою. Цей метод найбільш зручний для оцінки землі в районах забудови, для яких характерна незначна кількість майнових угод з незабудованими чи недавно освоєними земельними ділянками.

Необхідність опису перерахованих вище методів, що мають, на перший погляд, до земельної власності досить віддалене відношення, зумовлена тим, що в оцінці будь-якої нерухомості, що приносить прибуток (у тому числі земельної ділянки), визначаються альтернативні фінансові інструменти і ставки дисконту, які характеризують ставлення інвесторів до ризиків цих варіантів використання капіталу порівняно з ризиками інших вкладень.

Вибір методу оцінки вільних земельних ділянок визначається доступністю інформації і тим, який з варіантів використання ділянки є найбільш ймовірним. Оскільки ринок землі в України не настільки розвинений, як в багатьох зарубіжних країнах, то сьогодні найдоцільніше використовувати метод співвіднесення.