(Исходные данные для задания 5)

Показатели, тыс.р.	9 -этажный жилой дом	16 -этажный жилой дом
Общая стоимость объекта (себестоимость)	97200	133970
Переменные издержки (сырье (материалы), транспортные расходы, оплата труда и т.д.)	71420	107190
Постоянные издержки	25780	26780
Стоимость офисных помещений	11200	9500
Ликвидационная стоимость офисных помещений	300	300
Ожидаемый срок службы, лет	40	40
Выручка от реализации (ВР), в т.ч. поступления:	125760.	194300
- 1-й год	50304	38860
- 2-й год	62880	58290
- 3-й год	12576	77720
- 4-й год		19430

Норма доходности - 12%.

Таблица 7 - Определение финансовых результатов

Наименование показателей		Сумма, тыс.р.
		9 -этажный жилой дом	16 -этажный жилой дом
Выручка от реализации		125760	194300
Рассчитаем сумму амортизации методом равномерного списания:
	- относимую на счет прибылей и убытков за весь период эксплуатации офисных помещений	10900	9200
	- сумму годовой амортизации	272,5	230
Средняя прибыль по проектам в год		9520	15082,5
Себестоимость строительства		97200	133970
Прибыль		28560	60330
Чистая прибыль		22848	48264
Норма прибыли (средняя норма рентабельности)		29,4	45
Чистая текущая стоимость проекта (NPV)		7001,2	15248,5

Указания к выполнению задания 5

Расчет требуемых показателей для каждого варианта инвестирования производится по следующим формулам:

1. Сумма амортизации за весь период эксплуатации объекта (Са):

Са = первоначальная стоимость - ликвидационная стоимость.

2. Сумма годовой амортизации (Сга):

Сга= (Стоимость офисных помещений - ликвидационная стоимость офисных помещений) / срок службы.

3. Общая сумма полученной прибыли (ПР):

ПР = Выручка от реализации – Себестоимость.

4. Чистая прибыль (ЧП):

ЧП= прибыль – сумму налога на прибыль.

5. Средняя норма рентабельности (Рп):

Рп = ПР /Себестоимость.

Рассчитать чистый приведенный эффект целесообразнее начать с составления таблицы исходных данных (таблица 28).

Таблица 28 - Исходные данные для расчета чистого приведенного эффекта

Период реализации	Денежные потоки инвестиционных проектов, тыс.р.
	9 -этажный жилой дом	16 -этажный жилой дом
Выручка от реализации объекта	125760	194300
1-й год	50304	38860
2-й год	62880	58290
3-й год	12576	77720
4-й год		19430

Чистая текущая стоимость проекта (NPV), тыс.р.:

,

где - величина инвестиционных затрат или затраты заказчика (инвестора);

n - промежуток времени в течение которого анализируется инвестиционный проект;

r - дисконтная ставка по проекту (12% годовых);

CF - поток денежных средств от реализации в t- м году.

Чистые денежные поступления (ЧДП):

,

где ВРn – выручка от реализации в – n-й год;

Нд – норма доходности;

n – номер периода;

Чистый приведенный эффект (ЧПЭ,NPV):

I – себестоимость объекта.

9 -этажный жилой дом

1 год: 50304/(1+0,12)¹ = 44914,3.

2 год: 62880/(1+0,12)² = 50304

3 год: 12576/(1+0,12)³ = 8982,9.

NPV = (44914,3+50304+8982,9) – 97200 = 7001,2

16 -этажный жилой дом

1 год: 38860/(1+0,12)¹ = 34696,4

2 год: 58290/(1+0,12)² = 46632

3 год: 77720(1+0,12)³ = 55514,3

4 год: 19430/(1+0,12)⁴ = 12375,8

NPV = (34696,4 +46632 +55514,3 +12375,8) – 133970 = 15248,5

Вывод: В обоих случаях NPV имеет положительный эффект, следовательно мы получим требуемый уровень доходности реализуя данные проекты, но наиболее выгоден строительство 16-этажного дома, так как чистый приведенный эффект у этого проекта выше и равен 15248,5 тыс. руб.

Задание 6

Необходимо оценить рентабельность собственного капитала после реализации проектов, описанных в задании 4 (таблица 7):

1. Строительство 9- этажного жилого дома по ул. Ново-Садовой.

2. Строительство 16 -этажного жилого дома по ул. Ново-Садовой.

На сегодняшний момент строительная организация располагает собственными средствами в размере 82000 тыс.руб. Банк имеет возможность предоставить недостающую сумму под 17 % годовых, срок реализации проекта 1 год.

Оформите полученные расчеты в виде таблицы 8, составьте аналитическое заключение.

Требуется:

1. Определить размер чистой прибыли после реализации проекта и влияние заемных источников финансирования на рентабельность собственного капитала.

2. Составить аналитическое заключение, в котором описать значение эффекта финансового рычага для строительной организации.

3. Выбрать наиболее предпочтительный проект с учетом значения эффекта финансового левериджа (ЭФЛ).

Таблица 8 - Определение прироста рентабельности собственного капитала при помощи механизма финансового левериджа

Показатели инвестиционных проектов	Инвестиционные проекты		Откло-нения, +/-
	9 -этажный жилой дом	16 -этажный жилой дом
Потребность в капитале всех источников финансирования (себестоимость), тыс. р.	97200	133970	36770
Сумма собственного капитала, тыс.р.	82000	82000	-
Необходимая сумма заемного капитала, тыс.р.	15200	51970	36770
Сумма прогнозируемой валовой прибыли (без учета расходов по уплате процентов за кредит), тыс.р.	28560	60330	31770
Коэффициент валовой рентабельности активов, %	29,4	45	15,6
Средний уровень процентов по заемным средствам, %	17	17	-
Сумма процентов за кредит, уплаченная за использование заемного капитала, тыс.р.	2584	8834,9	6250,9
Сумма валовой прибыли с учетом расходов по уплате процентов за кредит, тыс.р.	25976	51495,1	25519,1
Ставка налога на прибыль, %	20	20	-
Сумма налога на прибыль, тыс.р.	5195,2	10299,02	5103,82
Сумма чистой прибыли, остающейся в распоряжении предприятия после уплаты налога, тыс.р.	20780,8	41196,08	20415,28
Коэффициент рентабельности собственного капитала	25,3	50,2	24,9
Налоговый корректор, коэф.	0,8	0,8	-
Дифференциал, коэф.	0,124	0,28	0,156
Плечо финансового рычага, коэф.	0,19	0,63	0,44
Прирост рентабельности собственного капитала в связи и использованием заемного капитала, % (ЭФЛ)	0,02	0,14	0,12

Указания к выполнению задания 6

За счет использования заемных источников финансирования предприятие может увеличить рентабельность собственно капитала. Привлечение заемных средств очень выгодно организации, но при этом повышается рискованность инвестирования в данный проект.

Важно, чтобы коэффициент рентабельности собственно капитала был больше процентов по выплатам кредита, в этом случае эффект финансового левериджа (ЭФЛ) дает положительное значение.

.

Чтобы рассчитать все составляющие представленной формулы, необходимо провести ряд дополнительных расчетов, которые целесообразнее всего выполнить в форме таблицы 8 в следующей последовательности:

1. Необходимая сумма заемного капитала (ЗК) = Стоимость строительства - Сумма собственного капитала (СК).

2. Коэффициент валовой рентабельности (Рп) = (Сумма полученной прибыли (ПР)/Себестоимость)100%.

3. Сумма процентов за кредит, уплаченная за использование заемного капитала, (Скр) = Средний уровень процентов по заемным средствам (Упк)* сумма заемного капитала (ЗК).

4. Сумма валовой прибыли с учетом расходов по уплате процентов за кредит = Сумма полученной прибыли (ПР) - Сумма процентов за кредит (Скр).

5. Сумма налога на прибыль (Нпр) = Сумма валовой прибыли с учетом расходов по уплате процентов за кредит = Сумма полученной прибыли (ПР)* Ставка налога на прибыль (Н).

6. Сумма чистой прибыли, остающейся в распоряжении предприятия после уплаты налога, (ЧПс)= Сумма валовой прибыли с учетом расходов по уплате процентов за кредит - Сумма налога на прибыль (Нпр).

7. Коэффициент рентабельности собственного капитала (Рэ) = (Сумма чистой прибыли, остающейся в распоряжении предприятия после уплаты налога, (ЧПс) / Сумма собственного капитала (СК))100%.

8. Налоговый корректор (Нк) = , где Н – ставка налога на прибыль.

9. Дифференциал (Д) = , где Рэ - коэффициент валовой рентабельности, Упк - средний уровень процентов по заемным средствам.

10. Плечо финансового рычага (ПФР) = , где ЗК- сумма заемного капитала, СК - Сумма собственного капитала.

Далее значения налогового корректора, дифференциала и плеча финансового рычага подставляем в формулу эффекта финансового левериджа (ЭФЛ). На основе полученных расчетов определяются отклонения по проектам, составляется аналитическое заключение.

Вывод: из проведенных расчетов видно, что предприятие увеличило рентабельность собственного капитала, привлечение заемных средств выгодно повлияло на прибыль организации. Коэффициент рентабельности собственного капитала и в первом (29,4%) и во втором (45%) случаи выше чем процент по кредиту (17%), следовательно эффект финансового левериджа дает положительное значение и на первом проекте составляет 0,02%, на втором 0,14%. Но при строительстве 16-этажного дома эффект финансового левериджа больше 0,12%, чем при строительстве 9-этажного дома. Поэтому второй проект будет для организации более выгоден, чем первый.

Задание 7

Определив соотношение собственного и заемного капитала в инвестиционных проектах (задание 6), проведите оценку полученной структуры капитала для строительной организации _ООО Самарадорстрой_.

Расчеты проведите, используя исходные данные задания 6 (таблица 8) и таблицы 9. Оформите полученные расчеты в виде таблицы 10, составьте аналитическое заключение.

Требуется:

1. Определить рентабельность собственного капитала с учетом процентов по кредиту и налогообложения.

2. Определить уровень финансового риска.

3. Рассчитать срок окупаемости проектов.

4. Рассчитать соотношение “рентабельность – финансовый риск и срок окупаемости”.

5. В аналитическом заключении отразите влияние заемного капитала на «рентабельность собственного капитала - уровню финансового риска», срок окупаемости.

Таблица 9 - Основные исходные данные (исходные данные для задания 7)

Показатели	Значения
Безрисковая ставка рентабельности, коэф.	16%, или 0,16
Средняя ставка процента по заемным средствам финансирования, коэф.	18 % годовых, или 0,18
Ставка налога и прочих отчислений с прибыли, коэф.	0,2

Таблица 10 - Оценка структуры капитала инвестиционных проектов