15.1. Резюме
Резюме подготавливается в итоге и на основании расчетных показателей и других материалов, представленных в разделах бизнес-плана. Этот обобщающий раздел в структуре бизнес-плана выносится на первое место.
В резюме в сжатой форме излагаются идеи, цели и суть основных показателей, приводятся сведения об особенностях стратегии и тактике достижения поставленных целей, способе управления многоквартирном домом, достигаемых результатах, необходимых затратах, источниках и динамике их покрытия, организации антизатратных мероприятий, возникающих проблемах и возможных путях их преодоления, уровне доходности и сроке окупаемости затрат, основных факторах обеспечения устойчивой деятельности по управлению общим имуществом.
В резюме приводятся следующие сведения:
заказчик бизнес-плана;
характеристика комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома;
организационная форма управления многоквартирным домом;
схема финансового планирования расходов и доходов, с учетом бюджетных средств;
система льгот, компенсаций и субсидий.
В резюме целесообразно указывать возможные альтернативные способы и формы организации эксплуатации и управления общим имуществом, требуемые источники покрытия затрат, платежеспособность собственников и других жильцов, регулярность поступления платежей, в т.ч. бюджетных средств (субсидии, льготы).
В результате проведенной оценки экономической, бюджетной и социальной эффективности отбирается вариант наиболее оптимальный, исходя из учета интересов собственников жилых и нежилых помещений (а также других категорий проживающих), собственника в лице города на долю городской собственности в многоквартирного дома, площадь которой используется под цели найма), обеспечение минимально-необходимых (средних или высоких) стандартов эксплуатации, эффективного управления общим имуществом.
Коротко излагается основная идея (создание современного уровня проживания, изменение характера использования территорий, замена физически и морально изношенных систем в доме, повышение уровня благоустройства, переход на приборный учет и регулирование потребляемых услуг, улучшение теплозащитных качеств здания, развитие предпринимательской деятельности и другие возможные направления).
Приводятся показатели доходов, расходов (в т.ч. при проведении капитального ремонта, реконструкции, единовременных затрат).
Определяются удельные характеристики комплекса недвижимого имущества в т.ч. показатели использования территории придомового земельного участка, соотношение на 1м2 общей площади многоквартирного дома табл. 15.1.
Удельные показатели объектов имущества в многоквартирном доме
Таблица 15.1.
Показатели общего имущества многоквартирного дома |
Общая площадь |
Удельные показа-тели на 1 жителя (кв.м) |
Удельные показатели земли и нежилых помещений, приведенные к 1 кв.м общей площади |
Инвентаризационная стоимость объектов (тыс.руб.) площадь |
Право и формы собственности (аренда, собственность, найм, оперативное управление) |
1. Жилое здание (здания) |
|
|
|
|
|
2. Нежилые объекты культурно-бытового и коммунального обслуживания |
|
|
|
|
|
Всего |
|
|
|
|
|
В том числе: |
|
|
|
|
|
- просвещения и культуры |
|
|
|
|
|
- торговли, общественного питания, учреждения бытового обслуживания, поликлиник |
|
|
|
|
|
- административно-хозяйствен-ных учреждений |
|
|
|
|
|
- коммунальных предприятий |
|
|
|
|
|
3. Спортивные сооружения |
|
|
|
|
|
4. Гаражи и автостоянка для постоянного хранения автомобилей, принадлежащих гражданам |
|
|
|
|
|
5. Земельный участок придомовой территории
|
|
|
|
|
|
6. Пешеходные и транспортные дороги |
|
|
|
|
|
7. Бассейны |
|
|
|
|
|
8. Водоемы |
|
|
|
|
|
9. Участки с многолетними насаждениями |
|
|
|
|
|
Итого |
|
|
|
|
|
Приводятся показатели общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме с распределением по форме собственности и характеристикой собственности. (табл. 15.2).
Приводятся характеристика и показатели технического состояния объектов многоквартирного дома (физический износ и уровень его благоустройства; срок последнего капитального ремонта) (табл. 15.3).
Приводится социально-демографическая структура проживающих, наличие льгот, жилищных субсидий; (табл. 15.4.)
Указываются показатели объемов доходов и расходов, их структура с распределением по формам собственности; средства бюджета; (табл. 15.5.)
Приводятся доходы от предпринимательской деятельности (табл. 15.6.).
При реализации инвестиционного проекта на многоквартирном доме приводятся показатели в соответствии с табл. 15.7, 15.8.
Приводятся показатели потока чистых средств при проведении реконструкции (табл. 15.9).
При реализации инвестиционного проекта приводятся показатели цены капитала, рекомендуемое соотношение между заемными средствами, собственным капиталом, бюджетными средствами, средствами собственников помещений и нанимателей с учетом цены заема и уровня налогообложения.
Показатели характеристики многоквартирного дома
(по площади и формам собственности)
Табл. 15.2.
Характеристика |
Ед. изм. |
Показатели (фактические)) |
Показатели (проектные) |
Общая площадь |
м2 |
|
|
Жилая площадь |
м2 |
|
|
Площадь лестничных клеток |
м2 |
|
|
Материал стен:
|
|
|
|
Дом оборудован:
|
|
|
|
Площадь квартир всего: В т. ч.:
|
м2
м2 м2
м2 |
|
|
Площадь общего имущества, принадлежащего собственникам. |
м2 |
|
|
Всего жителей: В т. ч.
|
чел.
чел. чел. чел. |
|
|
Площадь нежилых помещений, в т. ч.:
города юридических лиц физических лиц |
м2
м2 м2 м2 м2 м2 |
|
|
Характеристика многоквартирного дома.
Табл. 15.3.
№п/п
|
Адрес дома
|
Год постройки
|
Материал стен |
Физ. износ |
Срок последнего капитального ремонта |
Вид кровли
|
Площадь кровли
|
Кол-во этажей
|
Кол-во подъездов
|
Кол-во лифтов
|
Площадь лест. клеток, кв. м
|
Площадь служ. помещ., кв. м
|
Кол-во квартир
|
Кол-во приватиз. квартир
|
Полезная площадь, кв. м
|
1
|
2
|
3
|
4 |
5 |
6 |
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
16
|
Жилая площадь, кв. м
|
Кол-во 1 -комн. квартир
|
Кол-во 2-комн. квартир
|
Кол-во 3-комн. квартир
|
Кол-во 4-комн. квартир и более
|
Кол-во комнат
|
Кол-во жильцов
|
Площадь земельного участка, кв. м
|
Категория жилого здания
|
Кол-во шахт, дверей
|
Вид электропроводки
|
17
|
18
|
19
|
20
|
21
|
22
|
23
|
24
|
25
|
26
|
27
|
Водопровод и канализ.
|
ГВС центр.
|
Газовые водонагр.
|
Кол-во дымоходов, вентканал.
|
Кол-во АЗУ (кодовых замков)
|
Налич. водоподкачки
|
Кол-во систем ДУиППА
|
Центр, отопл. (ТЭЦ, котельн.)
|
Убираемая площадь дворов, улиц, тротуаров, кв. м (1-й класс, 2-й класс, 3-й класс, территория без покрыт.).
|
28
|
29
|
30
|
31
|
32
|
33
|
34
|
35
|
36
|
Социально-демографическая структура проживающих в многоквартирном доме.
Табл.15.4.
-
Социально-демографическая структура проживающих
Ед. изм.
Показатели
Всего проживающих, чел.
в т.ч.:
собственников
нанимателей
арендаторов
Чел.
-«-
-«-
-«-
Демография проживающих
дети (до 16 лет)
молодежь (16-35 лет)
взрослое население (35-55)
пенсионеры (55 лет и старше)
инвалиды
-«-
-«-
-«-
-«-
-«-
Количество проживающих, имеющих льготы, пособия
в т.ч.:
-
-
Чел.
-«-
-«-
Число проживающих, имеющих жилищные субсидии:
Чел.
Показатели доходов и расходов при управлении многоквартирным домом.
Табл. 15.5.
-
Структура бюджета ТСЖ
Ед. изм.
Показатели
План
Факт
Доходы всего, в т.ч.:
Оплата услуг за техническое обслуживание
Оплата услуг по вывозу бытовых отходов
Арендная плата за жилье – платежи за коммунальные услуги
Дотации на эксплуатацию жилищного фонда из бюджета
Коммерческие доходы от предпринимательской деятельности
иные доходы, в т.ч.
- комиссионные сборы в размере 10% от суммы поступающих платежей за коллективную аренду
-арендная плата за нежилые помещения
Расходы всего, в т.ч.:
Содержание домохозяйства
Текущий ремонт
Административно-управленческие расходы
Обязательные платежи и отчисления, в т.ч.:
-налог на добавленную стоимость;
-единый социальный налог;
-арендная плата за землю;
-страховые отчисления.
Прочие расходы
расходы на коммунальные услуги
Расходы по техническому и сервисному обслуживание
Расходы на ремонтно-строительные работы
иные расходы
Показатели доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ при управлении общим имуществом в многоквартирном доме.
Табл. 15.6.
-
Исполнение сметы по хозяйственной деятельности ТСЖ.
Показатели
План
факт
Всего получено дополнительных доходов (тыс.руб.), в т. ч. за счет:
аренды нежилых помещений,
аренды земельного участка,
продажи недвижимого имущества,
строительства дополнительных помещений,
средств на депозитных счетах,
банковских ссуд,
раздельного сбора и сдачи ТБО,
работ по остеклению балконов,
за счет замены сантехнического оборудования,
предоставления других сервисных услуг
Принципиальная схема привлечения потенциальных инвесторов к реализации инвестиционного проекта улучшения многоквартирного дома
Таблица 15.7
-
№п.п
Наименование мероприятий
Сущность мероприятий
Решаемые задачи
Возможный объем привлечения средств (млн.руб.)
Ожидаемый срок
Ожидаемая прибыль (на 1 млн.руб. затрат)
Поступления средств
Отдачи средств
1
2
3
4
5
6
7
8
1
По привлечению средств городского бюджета
2.
По привлечению средств коммерческих структур –собственников (арендаторов) нежилых помещений)
3
По привлечению средств проживающих
4
По привлечению средств фонда финансовых ресурсов развития территории, других внебюджетных фондов
Структура инвестиционных затрат при реализации проекта улучшения многоквартирного дома
Таблица 15.8.
-
№п.п.
Наименование затрат
Инвестиционные затраты (млн.руб.)
Всего
В том числе
На объекты в собственности ТСЖ
На коммерческие объекты
На городские объекты
1
2
3
4
5
6
1
Объекты жилищной недвижимости:
капитальный ремонт
строительство жилья
модернизация
реконструкция
2
Объекты нежилого назначения, в т.ч. объекты:
просвещения;
культурно-зрелищные
торговли и общественного питания;
коммунально-бытового назначения;
благоустройства;
и т.д.
3
Компенсация за изъятие земель и снос объектов
4
Непредвиденные работы и затраты
ИТОГО
Поток чистых средств при проведении реконструкции многоквартирного дома.
Табл. 15.9.
-
Отток и приток средств при реконструкции
Всего, в т.ч.
Бюджетных ресурсов
Денежных средств проживающих
Внебюджетных средств
Отток (затраты)
Единовременные инвестиционные, всего, в т. ч.:
реконструкция (модернизация) существующего здания;
пристройка;
надстройка;
отдельно строящийся объект;
Текущие (эксплутационные, операционные)
по реконструируемому объекту;
по новым объектам;
Итого: отток
Приток (доходы)
Единовременные:
по реконструируемому дому;
по пристраиваемым объектам (помещениям);
по надстраиваемым помещениям;
по отдельно строящемуся объекту;
Текущие (операционные):
по реконструируемому дому;
по пристраиваемым объектам (помещениям);
по надстраиваемым помещениям;
по новому объекту;
Итого: приток
Сальдо потока чистых средств
В резюме также дается оценка социальных результатов реконструкции (модернизации), капитального ремонта по показателям:
повышение комфортности проживания;
оплата за фактически потребляемые ресурсы по приборам учета;
улучшение качества предоставления коммунальных услуг;
повышение уровня культурно-бытового и социального обслуживания проживающих за счет ввода новых площадей (объектов);
улучшение жилищных условий;
Рассматриваются условия повышения общей экономической, коммерческой и бюджетной эффективности проекта, в т. ч.:
возможность снижения бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда;
изменение соотношения объемов, структуры и очередности работ по реконструкции, модернизации, капитальному ремонту;
оптимизация размеров надстраиваемой и пристраиваемой площади по этажности, площади, типам квартир и т. д.
создание дополнительных стимулов для роста продажи введенных площадей и повышению массы прибыли.
Приводятся предложения по формированию системы маркетинга, которая может включать:
проведение рекламной компании, адресные предложения инвесторам, коммерческим банкам, городским органам, ГУП «ДЕЗ» и другим управляющим компаниям;
организация инвестиционных конкурсов (тендеров) с указанием льгот, предоставляемых инвесторам;
проведение пробного маркетинга, а также анкетирование, опрос собственников помещений, нанимателей арендаторов городских органов управления долей городской собственности, потенциальных инвесторов об условиях их участия в проведении работ;
согласование с органами городского, окружного и районного управления возможности получения средств из городского бюджета, выработки гибкой ценовой, налоговой и кредитной политики (дополнительные финансово-экономические льготы для инвесторов по ставкам и погашения кредита, по льготному налогообложению, снижению уровня налогов на определенный период и т.д.).
Приводятся выводы о целесообразности реализации проекта реконструкции (модернизации, капитального ремонта), условия достижения расчетных показателей эффективности, возможных коммерческих рисках, условиях и формах страхования.
Основными показателями экономической и бюджетной эффективности проектного предложения являются:
чистая текущая стоимость;
срок окупаемости;
внутренняя норма рентабельности;
индекс доходности инвестиций.
Сводные показатели экономической и бюджетной эффективности инвестиционного проекта представлены в табл. 15.10.
Сводные показатели эффективности инвестиционного проекта
Табл. 15.10.
Наименование показателей |
Ед. изм. |
Значения |
1. Чистая текущая стоимость бюджетная (ЧТСб) |
Год достижения положительного сальдо |
|
2. Чистая текущая стоимость общая (ЧТСоб) |
Год достижения положительного сальдо |
|
3. Срок окупаемости бюджетных инвестиций (Токб)
|
лет |
|
4. Срок окупаемости общих инвестиций (Токоб)
- с дисконтированием |
лет |
|
5. Внутренняя норма рентабельности |
% |
|
6. Индекс доходности (ИД) |
% |
|
Далее приводятся краткие выводы по результатам технико-экономической оценки инвестиционного проекта:
срок окупаемости инвестиций Ток составляет больше (меньше) установленного срока принятого исходя из условия: 1/Ток=Еn=0.15, это позволяет сделать заключение о целесообразности (нецелесообразности) реализации инвестиционного проекта;
чистая текущая стоимость (больше или меньше 0), т.е. проектное предложение можно считать прибыльным (неприбыльным, безубыточным) и его рекомендуется реализовать (не реализовывать)
индекс доходности инвестиций > 1(<), что означает эффективность (неэффективность) инвестиций;
точка безубыточности (ТБ) меньше (больше) критической величины, при которой достигается оптимальная эффективность инвестиционного проекта. Рис. 15.1.-15.4.;
оптимальная структура источников финансирования по капитальному ремонту многоквартирного дома.
ожидаемый эффект запланированных мероприятий.
м
лн.
р
уб. общий
внебюджетный
бюджетный
годы
Рис. 5.1. Поток чистых средств при реализации инвестиционного проекта.
Млн.
р
уб.
бюджетные годы
внебюджетные
0
общие
Рис. 15.2. Движение затрат при реализации инвестиционного проекта
а
Рис. 15.3. Примерная структура использования застройки при реконструкции многоквартирного дома.
Р
ис.
15.4. Примерная структура инвестиций при
реконструкции многоквартирного дома.