Глава 4. Организация управления многоквартирными домами

4.1. Об особенностях управления многоквартирными домами в соответствии с Жилищным кодексом рф

С целью разрешения существовавших в системе договорных отношений недостатков по управлению многоквартирными домами в настоящее время принят Жилищный кодекс Российской федерации.

Жилищный кодекс РФ изменяет формы взаимодействия органов местного самоуправления с собственниками помещений в многоквартирном доме в вопросах:

• Ценообразования на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

• Совместного принятия решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

• Выбора способа управления многоквартирным домом.

• Бюджетного финансирования.

• Информационного обеспечения.

В вопросах управления многоквартирным домом также произошли изменения:

• Управление осуществляется не жилищным фондом, а многоквартирным домом (домами).

• Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования осуществляется управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса.

• Управление многоквартирными домами, в которых помещения принадлежат не менее чем двум собственникам, осуществляется одним из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

• Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

• При не избрании собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления в течение одного года или если принятое ими решение о выборе способа управления этим домом в течение одного года не было реализовано, орган местного самоуправления проводит конкурс по выбору управляющей организации.

• Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

• Исключается возможность управления многоквартирными домами уполномоченной органом местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги. В связи с отменой Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

Возникновение долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах привело к формированию новых правоотношений собственности и к изменению функций управления недвижимостью.

Функции управления многоквартирным домом разделились на:

• управление квартирой, которое осуществляет собственник самостоятельно;

• управление общим имуществом, которое должно осуществляться управляющей организацией уполномоченной собственниками.

Произошел переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме. Объектом управления стало конкретное общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, объединенных общим имуществом.

Самостоятельное управление общим имуществом по отдельности каждым собственником жилого или нежилого помещения в силу закона невозможно, т.к. общее имущество неразрывно связано с помещениями в многоквартирном доме, следует их судьбе, в натуре не выделяется и соответственно не может быть предметом самостоятельного договора.