1.2. Формы собственности и использования жилья

Понятие “жилищный фонд” довольно широко используется в законодательстве. Этим понятием охватывается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ).

Традиционно жилищный фонд в СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по принадлежности к формам собственности. До 1990 года жилые дома и жилые помещения в них находились в государственной, общественной, индивидуальной (личной) и в колхозно-кооперативной собственности.

Формирование новых видов жилищного фонда началось с выходом 6 марта 1990 года Закона СССР № 1305-1 “О собственности в СССР”, Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” и Конституции РФ 1993 г.

С принятием этих законов жилищный фонд претерпел существенные правовые и структурные преобразования:

– появились частный и муниципальный жилищные фонды. Муниципальный жилищный фонд сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов. В частный жилищный фонд вошли общественный, кооперативный и индивидуальные фонды;

– произошло разделение государственного жилищного фонда на федеральный жилищный фонд и жилищный фонд субъектов Федерации, который сформировался из государственного жилищного фонда, находящегося в собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

В многоквартирных домах частного, муниципального и государственного жилищного фонда появилось разнообразие собственников жилых и нежилых помещений: физические, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование. Они стали собственниками не только жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, но и участниками долевой собственности на остальное имущество в доме (общее имущество).

С принятием Жилищного кодекса РФ разграничения жилищного фонда произошло не только на “виды” в зависимости от формы собственности, но и в зависимости от целей его использования.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

– частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

– государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

– муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).

Причем на первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

– на жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

– специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

– индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

– жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование

Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования предоставляются в соответствии с нормами гл. 35 ГК РФ. В состав жилищного фонда коммерческого использования входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, как это следует из положений п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ.

В зависимости от количества собственников помещений в многоквартирном доме такие дома можно разделить на:

многоквартирные дома со смешанной формой собственности (в которых два и более собственника помещений);

многоквартирные дома все помещения, в которых находятся в собственности одного лица.