- •Практическое пособие
- •Оглавление
- •Глава 3. Общее собрание собственников помещений
- •Раздел 3. Правовые основы управления многоквартирными домами.
- •Глава 4. Организация управления многоквартирными домами
- •4.7. Непосредственное управление собственниками
- •4.8. Управление товариществом собственников жилья
- •4.9. Управление управляющей организацией.
- •4.10. Об управлении многоквартирными домами – новостройками
- •Раздел 4.Техническое обслуживание и ремонт многоквартирных домов.
- •Глава 5. Основные требования к жилищу в многоквартирном доме.
- •Глава 6.Эксплуатационная надёжность многоквартирных домов.
- •Глава 7.Система технической эксплуатации многоквартирных домов.
- •Глава 8. Техническое обслуживание и содержание помещений
- •Глава 9.Техническое обслуживание инженерного
- •Раздел 6. Зарубежный опыт участия жителей
- •Предисловие
- •П.В. Сапрыкин
- •Раздел 1. Становление института частной собственности в жилищной сфере
- •Глава 1. Собственность в жилищной сфере.
- •1.1. Цели и результаты реформы жилищно-коммунального хозяйства
- •1.2. Формы собственности и использования жилья
- •1.3. Государственный контроль за технической эксплуатацией многоквартирных домов.
- •Раздел 2.
- •Глава 2.
- •2.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Определение данной доли
- •2.3. Определение доли голосов собственника помещения в многоквартирном доме
- •2.4. Момент возникновения права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме
- •Глава 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
- •3. 1. Компетенция общего собрания
- •3.2. Сравнительный анализ форм проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •3.3. Уведомление собственников о проведении общего собрания. Инициатор общего собрания
- •3.4. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •3.5. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •3.6. Представительство на общем собрании собственников помещений
- •3.7. Решения общего собрания собственников помещений
- •3.8. Обжалование решений общих собраний
- •3.9. Количество голосов на общем собрании
- •Раздел 3. Правовые основы управления многоквартирными домами.
- •Глава 4. Организация управления многоквартирными домами
- •4.1. Об особенностях управления многоквартирными домами в соответствии с Жилищным кодексом рф
- •4.2. Понятие и цели управления многоквартирными домами
- •4.3. Способы управления многоквартирными домами.
- •Преимущества и недостатки способов управления многоквартирными домами (сравнительный анализ)
- •Механизмы реализации VIII раздела Жилищного кодекса рф
- •4.6. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
- •(2 Вариант)
- •4.2.3. Управление товариществом собственников жилья
- •4.2.3.1. Правовое положение товарищества собственников жилья. Цели и задачи создания.
- •Часть 1 ст. 135 жк рф определяет цели создания тсж.
- •4.2.3.2. Организация товарищества собственников жилья, его регистрация и ликвидация. Реорганизация товариществ собственников жилья и их объединение.
- •Права и обязанности товарищества собственников жилья
- •Органы управления товарищества собственников жилья, их права и обязанности
- •Средства и имущество товарищества собственников жилья. Хозяйственная деятельность товарищества.
- •Членство в тсж. Права и обязанности членов тсж
- •Тсж в системе договорных отношений
- •Общее собрание членов тсж.
- •4.2.3.9. Товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
- •4.2.3. Управление управляющей организацией.
- •4.2.3.1. Договор управления многоквартирным домом
- •4.2.3.2. Плата за оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом
- •4.2.3.3. Функции и задачи управления по договору управления
- •4.2.3.4. Пункты, которые должны быть отражены в договоре управления.
- •9. Ответственность при неисполнении обязательств.
- •4.2.3.5. Участие управляющей организации в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
- •4.2.2.5. Особенности выбора управляющей организации на открытом конкурсе
- •4.4. Об управлении многоквартирными домами – новостройками
- •Раздел 4. Техническое обслуживание и ремонт многоквартирных домов. Благоустройство и санитарное содержание придомовых территорий.
- •Глава 5. Основные требования к жилищу в многоквартирном доме.
- •5.1. Качественные характеристики многоквартирных домов.
- •5.2. Экологические требования к жилищу.
- •5.3. Требования по безопасности жилища.
- •5.4. Требования по ремонтопригодности многоквартирных домов.
- •Глава 6. Эксплуатационная надёжность многоквартирных домов.
- •6.1. Понятия и критерии надёжности.
- •6.2. Отказы конструктивных элементов многоквартирных домов.
- •6.3. Сроки службы конструктивных элементов и материалов. Прочностные и деформационные характеристики конструктивных элементов многоквартирных домов.
- •Эксплуатационные характеристики ограждающих конструкций многоквартирных домов.
- •6.5. Периоды эксплуатации многоквартирных домов.
- •6.5.1. Начальный период эксплуатации домов. Их приработка
- •Период нормальной эксплуатации зданий
- •Глава 7. Система технической эксплуатации многоквартирных домов.
- •Состав системы технической эксплуатации многоквартирных домов.
- •Техническое обслуживание.
- •1. Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений:
- •2. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
- •3. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
- •4. Прочие работы:
- •7.3. Планирование и проведение ремонтов.
- •Глава 8. Техническое обслуживание и содержание помещений в многоквартирных домах.
- •8.1. Содержание квартир.
- •8.2. Техническое обслуживание и содержание подвалов.
- •8.3. Техническое обслуживание и содержание чердаков.
- •8.4. Техническое обслуживание и содержание лестничных клеток.
- •Глава 9. Техническое обслуживание инженерного оборудования многоквартирных домов.
- •9.1. Техническое обслуживание и ремонт систем отопления.
- •9.2. Техническое обслуживание и ремонт систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения.
- •9.3. Техническое обслуживание и ремонт систем вентиляции.
- •9.4. Техническое обслуживание и ремонт систем электрооборудования.
- •9.5. Техническое обслуживание и ремонт систем газоснабжения.
- •9.6. Техническое обслуживание и ремонт специального оборудования.
- •9.7. Автоматизация управления инженерным оборудованием. Диспетчерское обслуживание.
- •Глава 10. Благоустройство и обслуживание придомовых территорий.
- •10.1. Основы системы благоустройства придомовых территорий.
- •10.2. Инженерное благоустройство придомовых территорий.
- •10.3. Социально-бытовое благоустройство придомовых территорий.
- •10.4. Внешнее благоустройство и озеленение.
- •10.5. Экологические основы благоустройства.
- •Глава 11. Санитарное содержание мест общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории.
- •11.1. Уборка мест общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории.
- •11.2. Организация сбора и вывоза бытовых отходов. Современные методы обращения с бытовыми отходами.
- •12.2. Правовой статус тсж
- •12.3. Учетная политика
- •12.4. Финансовое планирование
- •Глава 13. Порядок разработки бизнес-плана деятельности товарищества собственников жилья.
- •13.1. Цели и задачи бизнес-плана
- •13.2. Организация работ и структура бизнес-плана.
- •13.3. Подготовка информационной базы
- •Глава 14. Характеристика недвижимого имущества многоквартирного дома.
- •Глава 15. Содержание и порядок разработки разделов бизнес-плана.
- •15.1. Резюме
- •15.2. Исходные данные и характеристика многоквартирного дома.
- •15.3. Конъюнктура рынка управленческих и жилищно-коммунальных услуг, стратегия маркетинга.
- •1 Работы по содержанию 5.5 а. Рыночная структура стоимости эксплуатации 1 кв. М площади объектов (руб./м2)
- •15.4. Доходы и расходы
- •15.5. Организационно-финансовый план повышения эффективности управления многоквартирным домом.
- •Смета Доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда для тсж, получающего дотацию из городского бюджета.
- •Смета расходов на содержание домовладения
- •Смета общих расходов по содержанию многоквартирного дома.
- •Общая сумма затрат 474280,4 6,4 474280,4 6,4
- •15.6. Методика расчета доходов и расходов по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Общий порядок расчета.
- •Определение нормативной численности рабочих, занятых технической эксплуатацией жилого дома.
- •Определение нормативной численности рабочих, занятых санитарным содержанием домовладения.
- •Текущий ремонт дома, инженерных коммуникаций и систем.
- •Организация проведения текущего ремонта.
- •Обязательные платежи и отчисления.
- •Отчисления на капитальный ремонт.
- •Платежи населения за коммунальные услуги.
- •Прочие расходы.
- •Методика расчета доходов по содержанию многоквартирного дома.
- •15.7. Анализ финансовых потоков
- •15.8. Оценка эффективности управления многоквартирным домом.
- •15.9.Организационно-финансовый механизм проведения капитального ремонта многоквартирного дома
- •15.10. Организационно-финансовый механизм проведения реконструкции многоквартирного дома
- •15.11. Оценка рисков и страхования
- •15.12. Оценка эффективности деятельности тсж и реализации инвестиционного предложения
- •Смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда по тсж "Заречье"
- •Комментарии
- •Содержание служащих и специалистов
- •Расходы по санитарному обслуживанию домовладений
- •Расходы по содержанию придомовой территории
- •Содержание домохозяйства
- •Текущий ремонт жилищного фонда
- •Заключение.
- •Раздел 6 Зарубежный опыт участия жителей в улучшении своей среды проживания.
- •Шведский сюжет. Эксплуатация зданий и участие жителей
- •Финский сюжет Управление квартирами и сотрудничество с жильцами5
- •Английский сюжет Программы «Участия жителей»
- •Американский сюжет
- •Вне дома
- •"Общественные зоны в доме"
- •Канадский сюжет
- •Заключение
- •Приложения
- •Устав товарищества собственников жилья
- •1. Общие положения
- •2. Термины и определения
- •Цель и виды деятельности Товарищества
- •Право собственности на помещения и общее имущество в многоквартирном доме. Обязательные платежи членов Товарищества
- •5. Членство в Товариществе
- •6. Средства и имущество Товарищества
- •7. Права Товарищества
- •8. Обязанности Товарищества
- •9. Права Членов Товарищества
- •10. Обязанности Членов Товарищества
- •11. Органы управления и контроля Товарищества
- •12. Общее собрание Членов Товарищества
- •13. Правление Товарищества
- •14. Председатель правления Товарищества
- •15. Ревизионная комиссия (ревизор) Товарищества
- •16. Ведение делопроизводства в Товариществе
- •17. Прекращение деятельности Товарищества
- •18. Заключительные положения
- •Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме
- •1. Предмет договора
- •2. Права и обязанности сторон
- •2.1.Товарищество вправе:
- •2.2. Товарищество обязано:
- •2.3. Собственник вправе:
- •2.4. Собственник обязан:
- •3. Ответственность сторон
- •4. Срок действия договора
- •5. Изменение и досрочное расторжение договора
- •6. Разрешение споров
- •Правила пользования жилыми помещениями
- •I. Общие положения
- •II. Пользование жилым помещением по договору социального найма жилого помещения
- •III. Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения
- •IV. Пользование жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи
- •V. Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования
- •§1. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •§2. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •§3. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений
- •§4. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •§ 5. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- •§6. Проведение общего собрания собственников в очной форме
- •§7. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования
- •§8. Оформление в письменной форме решений собственников помещений
- •§9. Заключительные положения
- •Уведомление
- •Голосование по кандидатурам
- •Уведомление
- •Собрание провести за ___ часа, на выступление ___ минут.
- •Выступили: ______________, предложившие внести поправки в устав: (перечисляются).
- •Председатель собрания: ______________
- •Вид собственности(собственность города Москвы, федеральная, частная) __________________________________
- •Ф.И.О. Собственника помещения (представителя собственника)__________________
- •Заявление
- •Постановление правительства москвы от 21 сентября 2004 г. N 651-пп «о домовых комитетах»
- •1. Общие положения
- •2. Взаимодействие территориальных органов исполнительной власти и
- •Методические рекомендации по организации, деятельности, учету домовых комитетов и взаимодействию с ними территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций
- •Основные понятия и принципы деятельности домового комитета.
- •2. Принятие решения о создании домового комитета, выбор состава его руководящего органа и утверждение устава.
- •3. Деятельность домовых комитетов при реализации полномочий по общественному контролю за управлением, содержанием и эксплуатацией жилых домов.
- •4. Взаимодействие домовых комитетов и управ районов.
- •2.4.5. Взаимодействовать и сотрудничать в своей работе с управляющей организацией.
- •3. Основные задачи, права и предмет деятельности домового комитета.
- •Протокол n 1 общего собрания жителей (представителей жителей)
- •Протокол n 1 собрания (Совета, Правления) домового комитета
- •Протокол № ______ результатов письменного опроса жителей (представителей жителей)
- •Проект договора управления многоквартирным домом
- •Общие положения
- •Собственник - лицо, владеющее на праве собственности жилым/нежилым помещением, общей площадью ________кв. М, находящимся в многоквартирном доме по адресу: ____________.
- •Предмет Договора
- •Права и обязанности Сторон
- •3.1. Управляющая организация обязана:
- •Управляющая организация вправе:
- •3.4 . Собственник обязан:
- •Собственник вправе:
- •Порядок определения цены Договора, размера платы за помещение и коммунальные услуги, порядок ее внесения
- •6. Осуществление контроля за исполнением договора. Порядок регистрации фактов нарушения условий договора и причинения вреда
- •Порядок изменения и расторжения договора
- •Особые условия
- •Форс-мажор
- •Срок действия Договора
- •Cостав и состояние общего имущества Многоквартирного дома по адресу:
- •Перечень технической документации на Многоквартирный дом по адресу:
- •Перечень
- •Перечень
- •Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
4.2.3.5. Участие управляющей организации в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
При участии в общем собрании собственников помещений управляющая организация может выполнить следующие действия и мероприятия:
Проинформировать собственников о согласованных с органами исполнительной власти (ОМСУ) временных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (до формирования земельного участка), в целях осуществления обслуживания придомовой территории.
На основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений произвести расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника помещений такого дома и определить количество голосов каждого собственника на общем собрании. Подготовить обоснованные перечень и объемы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также стоимость этих услуг и работ.
Предложить обоснованный перечень функций по управлению и затраты на их реализацию (ведение технической и финансовой документации, прием населения, выдача справок и иных документов, перспективное планирование работ по ремонту и др.).
Разработать порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Рассчитать размеры дифференцированной платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от планируемого перечня и стоимости таких работ и услуг.
Предложить утвердить Порядок принятия собственниками помещений решений и установления размеров платежей при выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Порядок разрешения споров, возникающих при исполнении договора управление. Порядок расчетов по приборам учета, потребляемых ресурсов.
Другие вопросы.
4.2.2.5. Особенности выбора управляющей организации на открытом конкурсе
Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"
С 1 января 2007 г. открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы, проводят органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Однако, следует заметить, что Жилищным кодексом не установлен конкретный срок, в течение которого должен быть проведён конкурс по прошествии одного года. Вместе с тем, собственники помещений могут провести общее собрание, если даже объявлен конкурс в средствах массовой информации, но ещё не проведён. У собственников помещений имеется возможность провести общее собрание по выбору способа управления до дня проведения конкурса и в случае решения вопроса о выборе способа управления домом на общем собрании до дня проведения конкурса орган местного самоуправления конкурс не проводит.
Рассмотрим особенности данного постановления:
1. Данное постановление не устранило неопределенность в части оснований проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации. Согласно данного постановления конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято. Однако жилищное законодательство не возлагает на собственников помещений обязанность по выбору нового способа управления многоквартирным домом;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако жилищное законодательство не устанавливает срок, необходимый для заключения собственниками помещений договоров с ресурсоснабжающими и управляющей организациями;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Жилищное законодательство не устанавливает срок на предоставление в регистрирующие органы документов необходимых для регистрации юридического лица;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако жилищное законодательство не устанавливает срок, необходимый для заключения договоров управления многоквартирным домом;
Установленные данным нормативным актом основания проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (далее конкурс) в большей части являются спорными.
2. Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае, если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.
3. Объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
4. Срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам конкурса обязательств, который должен составлять не более 30 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме подписанных управляющей организацией проектов договоров управления многоквартирным домом. Данная норма противоречит п.7. ч.3 ст. 162 ЖК РФ.
5. Введены условия продления срока действия договора управления на 3 месяца, если:
большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.
6. На управляющие организации, выигравшие открытый конкурс возлагаются меры по обеспечению обязательств.
Размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца.
Мерами по обеспечению исполнения обязательств могут являться страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.
Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций - в пользу соответствующих ресурсоснабжающих организаций. Лица, в пользу которых предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования по надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения.
В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия этих договоров.
7. Управляющая организация принимает на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг, а также выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в объеме установленном организатором конкурса и по его цене с учетом предложенных им дополнительных работ и услуг. Такой порядок проведения конкурса может привести к разбалансированности договорных отношений либо к росту цен на жилищные услуги.
В части 6 статьи 161 ЖК РФ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не позднее чем через год после заключения указанного в части 5 данной статьи договора управления с выбранной по конкурсу управляющей организацией. Из смысла этой части статьи следует, что общее собрание в этом случае может выбрать не только иной способ управления, но и иную управляющую организацию. Поэтому в договоре управления, заключённом в соответствии с частью 5 данной статьи, целесообразно предусмотреть в качестве одного из оснований расторжения договора – решение общего собрания собственников помещений о выборе иного способа управления либо другой управляющей организации; либо заключить договор на один год с возможностью продления срока его действия. Рассматриваемые положения статьи 161 по существу являются стимулом для управляющей организации в эффективной работе, удовлетворяющей собственников помещений.