- •Практическое пособие
- •Оглавление
- •Глава 3. Общее собрание собственников помещений
- •Раздел 3. Правовые основы управления многоквартирными домами.
- •Глава 4. Организация управления многоквартирными домами
- •4.7. Непосредственное управление собственниками
- •4.8. Управление товариществом собственников жилья
- •4.9. Управление управляющей организацией.
- •4.10. Об управлении многоквартирными домами – новостройками
- •Раздел 4.Техническое обслуживание и ремонт многоквартирных домов.
- •Глава 5. Основные требования к жилищу в многоквартирном доме.
- •Глава 6.Эксплуатационная надёжность многоквартирных домов.
- •Глава 7.Система технической эксплуатации многоквартирных домов.
- •Глава 8. Техническое обслуживание и содержание помещений
- •Глава 9.Техническое обслуживание инженерного
- •Раздел 6. Зарубежный опыт участия жителей
- •Предисловие
- •П.В. Сапрыкин
- •Раздел 1. Становление института частной собственности в жилищной сфере
- •Глава 1. Собственность в жилищной сфере.
- •1.1. Цели и результаты реформы жилищно-коммунального хозяйства
- •1.2. Формы собственности и использования жилья
- •1.3. Государственный контроль за технической эксплуатацией многоквартирных домов.
- •Раздел 2.
- •Глава 2.
- •2.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Определение данной доли
- •2.3. Определение доли голосов собственника помещения в многоквартирном доме
- •2.4. Момент возникновения права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •Владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме
- •Глава 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
- •3. 1. Компетенция общего собрания
- •3.2. Сравнительный анализ форм проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •3.3. Уведомление собственников о проведении общего собрания. Инициатор общего собрания
- •3.4. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •3.5. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •3.6. Представительство на общем собрании собственников помещений
- •3.7. Решения общего собрания собственников помещений
- •3.8. Обжалование решений общих собраний
- •3.9. Количество голосов на общем собрании
- •Раздел 3. Правовые основы управления многоквартирными домами.
- •Глава 4. Организация управления многоквартирными домами
- •4.1. Об особенностях управления многоквартирными домами в соответствии с Жилищным кодексом рф
- •4.2. Понятие и цели управления многоквартирными домами
- •4.3. Способы управления многоквартирными домами.
- •Преимущества и недостатки способов управления многоквартирными домами (сравнительный анализ)
- •Механизмы реализации VIII раздела Жилищного кодекса рф
- •4.6. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
- •(2 Вариант)
- •4.2.3. Управление товариществом собственников жилья
- •4.2.3.1. Правовое положение товарищества собственников жилья. Цели и задачи создания.
- •Часть 1 ст. 135 жк рф определяет цели создания тсж.
- •4.2.3.2. Организация товарищества собственников жилья, его регистрация и ликвидация. Реорганизация товариществ собственников жилья и их объединение.
- •Права и обязанности товарищества собственников жилья
- •Органы управления товарищества собственников жилья, их права и обязанности
- •Средства и имущество товарищества собственников жилья. Хозяйственная деятельность товарищества.
- •Членство в тсж. Права и обязанности членов тсж
- •Тсж в системе договорных отношений
- •Общее собрание членов тсж.
- •4.2.3.9. Товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
- •4.2.3. Управление управляющей организацией.
- •4.2.3.1. Договор управления многоквартирным домом
- •4.2.3.2. Плата за оказание услуг и выполнение работ по управлению многоквартирным домом
- •4.2.3.3. Функции и задачи управления по договору управления
- •4.2.3.4. Пункты, которые должны быть отражены в договоре управления.
- •9. Ответственность при неисполнении обязательств.
- •4.2.3.5. Участие управляющей организации в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
- •4.2.2.5. Особенности выбора управляющей организации на открытом конкурсе
- •4.4. Об управлении многоквартирными домами – новостройками
- •Раздел 4. Техническое обслуживание и ремонт многоквартирных домов. Благоустройство и санитарное содержание придомовых территорий.
- •Глава 5. Основные требования к жилищу в многоквартирном доме.
- •5.1. Качественные характеристики многоквартирных домов.
- •5.2. Экологические требования к жилищу.
- •5.3. Требования по безопасности жилища.
- •5.4. Требования по ремонтопригодности многоквартирных домов.
- •Глава 6. Эксплуатационная надёжность многоквартирных домов.
- •6.1. Понятия и критерии надёжности.
- •6.2. Отказы конструктивных элементов многоквартирных домов.
- •6.3. Сроки службы конструктивных элементов и материалов. Прочностные и деформационные характеристики конструктивных элементов многоквартирных домов.
- •Эксплуатационные характеристики ограждающих конструкций многоквартирных домов.
- •6.5. Периоды эксплуатации многоквартирных домов.
- •6.5.1. Начальный период эксплуатации домов. Их приработка
- •Период нормальной эксплуатации зданий
- •Глава 7. Система технической эксплуатации многоквартирных домов.
- •Состав системы технической эксплуатации многоквартирных домов.
- •Техническое обслуживание.
- •1. Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений:
- •2. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период:
- •3. Работы, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:
- •4. Прочие работы:
- •7.3. Планирование и проведение ремонтов.
- •Глава 8. Техническое обслуживание и содержание помещений в многоквартирных домах.
- •8.1. Содержание квартир.
- •8.2. Техническое обслуживание и содержание подвалов.
- •8.3. Техническое обслуживание и содержание чердаков.
- •8.4. Техническое обслуживание и содержание лестничных клеток.
- •Глава 9. Техническое обслуживание инженерного оборудования многоквартирных домов.
- •9.1. Техническое обслуживание и ремонт систем отопления.
- •9.2. Техническое обслуживание и ремонт систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения.
- •9.3. Техническое обслуживание и ремонт систем вентиляции.
- •9.4. Техническое обслуживание и ремонт систем электрооборудования.
- •9.5. Техническое обслуживание и ремонт систем газоснабжения.
- •9.6. Техническое обслуживание и ремонт специального оборудования.
- •9.7. Автоматизация управления инженерным оборудованием. Диспетчерское обслуживание.
- •Глава 10. Благоустройство и обслуживание придомовых территорий.
- •10.1. Основы системы благоустройства придомовых территорий.
- •10.2. Инженерное благоустройство придомовых территорий.
- •10.3. Социально-бытовое благоустройство придомовых территорий.
- •10.4. Внешнее благоустройство и озеленение.
- •10.5. Экологические основы благоустройства.
- •Глава 11. Санитарное содержание мест общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории.
- •11.1. Уборка мест общего пользования в многоквартирном доме и придомовой территории.
- •11.2. Организация сбора и вывоза бытовых отходов. Современные методы обращения с бытовыми отходами.
- •12.2. Правовой статус тсж
- •12.3. Учетная политика
- •12.4. Финансовое планирование
- •Глава 13. Порядок разработки бизнес-плана деятельности товарищества собственников жилья.
- •13.1. Цели и задачи бизнес-плана
- •13.2. Организация работ и структура бизнес-плана.
- •13.3. Подготовка информационной базы
- •Глава 14. Характеристика недвижимого имущества многоквартирного дома.
- •Глава 15. Содержание и порядок разработки разделов бизнес-плана.
- •15.1. Резюме
- •15.2. Исходные данные и характеристика многоквартирного дома.
- •15.3. Конъюнктура рынка управленческих и жилищно-коммунальных услуг, стратегия маркетинга.
- •1 Работы по содержанию 5.5 а. Рыночная структура стоимости эксплуатации 1 кв. М площади объектов (руб./м2)
- •15.4. Доходы и расходы
- •15.5. Организационно-финансовый план повышения эффективности управления многоквартирным домом.
- •Смета Доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда для тсж, получающего дотацию из городского бюджета.
- •Смета расходов на содержание домовладения
- •Смета общих расходов по содержанию многоквартирного дома.
- •Общая сумма затрат 474280,4 6,4 474280,4 6,4
- •15.6. Методика расчета доходов и расходов по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Общий порядок расчета.
- •Определение нормативной численности рабочих, занятых технической эксплуатацией жилого дома.
- •Определение нормативной численности рабочих, занятых санитарным содержанием домовладения.
- •Текущий ремонт дома, инженерных коммуникаций и систем.
- •Организация проведения текущего ремонта.
- •Обязательные платежи и отчисления.
- •Отчисления на капитальный ремонт.
- •Платежи населения за коммунальные услуги.
- •Прочие расходы.
- •Методика расчета доходов по содержанию многоквартирного дома.
- •15.7. Анализ финансовых потоков
- •15.8. Оценка эффективности управления многоквартирным домом.
- •15.9.Организационно-финансовый механизм проведения капитального ремонта многоквартирного дома
- •15.10. Организационно-финансовый механизм проведения реконструкции многоквартирного дома
- •15.11. Оценка рисков и страхования
- •15.12. Оценка эффективности деятельности тсж и реализации инвестиционного предложения
- •Смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда по тсж "Заречье"
- •Комментарии
- •Содержание служащих и специалистов
- •Расходы по санитарному обслуживанию домовладений
- •Расходы по содержанию придомовой территории
- •Содержание домохозяйства
- •Текущий ремонт жилищного фонда
- •Заключение.
- •Раздел 6 Зарубежный опыт участия жителей в улучшении своей среды проживания.
- •Шведский сюжет. Эксплуатация зданий и участие жителей
- •Финский сюжет Управление квартирами и сотрудничество с жильцами5
- •Английский сюжет Программы «Участия жителей»
- •Американский сюжет
- •Вне дома
- •"Общественные зоны в доме"
- •Канадский сюжет
- •Заключение
- •Приложения
- •Устав товарищества собственников жилья
- •1. Общие положения
- •2. Термины и определения
- •Цель и виды деятельности Товарищества
- •Право собственности на помещения и общее имущество в многоквартирном доме. Обязательные платежи членов Товарищества
- •5. Членство в Товариществе
- •6. Средства и имущество Товарищества
- •7. Права Товарищества
- •8. Обязанности Товарищества
- •9. Права Членов Товарищества
- •10. Обязанности Членов Товарищества
- •11. Органы управления и контроля Товарищества
- •12. Общее собрание Членов Товарищества
- •13. Правление Товарищества
- •14. Председатель правления Товарищества
- •15. Ревизионная комиссия (ревизор) Товарищества
- •16. Ведение делопроизводства в Товариществе
- •17. Прекращение деятельности Товарищества
- •18. Заключительные положения
- •Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме
- •1. Предмет договора
- •2. Права и обязанности сторон
- •2.1.Товарищество вправе:
- •2.2. Товарищество обязано:
- •2.3. Собственник вправе:
- •2.4. Собственник обязан:
- •3. Ответственность сторон
- •4. Срок действия договора
- •5. Изменение и досрочное расторжение договора
- •6. Разрешение споров
- •Правила пользования жилыми помещениями
- •I. Общие положения
- •II. Пользование жилым помещением по договору социального найма жилого помещения
- •III. Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения
- •IV. Пользование жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи
- •V. Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования
- •§1. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •§2. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •§3. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений
- •§4. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- •§ 5. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- •§6. Проведение общего собрания собственников в очной форме
- •§7. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования
- •§8. Оформление в письменной форме решений собственников помещений
- •§9. Заключительные положения
- •Уведомление
- •Голосование по кандидатурам
- •Уведомление
- •Собрание провести за ___ часа, на выступление ___ минут.
- •Выступили: ______________, предложившие внести поправки в устав: (перечисляются).
- •Председатель собрания: ______________
- •Вид собственности(собственность города Москвы, федеральная, частная) __________________________________
- •Ф.И.О. Собственника помещения (представителя собственника)__________________
- •Заявление
- •Постановление правительства москвы от 21 сентября 2004 г. N 651-пп «о домовых комитетах»
- •1. Общие положения
- •2. Взаимодействие территориальных органов исполнительной власти и
- •Методические рекомендации по организации, деятельности, учету домовых комитетов и взаимодействию с ними территориальных органов исполнительной власти и уполномоченных управляющих организаций
- •Основные понятия и принципы деятельности домового комитета.
- •2. Принятие решения о создании домового комитета, выбор состава его руководящего органа и утверждение устава.
- •3. Деятельность домовых комитетов при реализации полномочий по общественному контролю за управлением, содержанием и эксплуатацией жилых домов.
- •4. Взаимодействие домовых комитетов и управ районов.
- •2.4.5. Взаимодействовать и сотрудничать в своей работе с управляющей организацией.
- •3. Основные задачи, права и предмет деятельности домового комитета.
- •Протокол n 1 общего собрания жителей (представителей жителей)
- •Протокол n 1 собрания (Совета, Правления) домового комитета
- •Протокол № ______ результатов письменного опроса жителей (представителей жителей)
- •Проект договора управления многоквартирным домом
- •Общие положения
- •Собственник - лицо, владеющее на праве собственности жилым/нежилым помещением, общей площадью ________кв. М, находящимся в многоквартирном доме по адресу: ____________.
- •Предмет Договора
- •Права и обязанности Сторон
- •3.1. Управляющая организация обязана:
- •Управляющая организация вправе:
- •3.4 . Собственник обязан:
- •Собственник вправе:
- •Порядок определения цены Договора, размера платы за помещение и коммунальные услуги, порядок ее внесения
- •6. Осуществление контроля за исполнением договора. Порядок регистрации фактов нарушения условий договора и причинения вреда
- •Порядок изменения и расторжения договора
- •Особые условия
- •Форс-мажор
- •Срок действия Договора
- •Cостав и состояние общего имущества Многоквартирного дома по адресу:
- •Перечень технической документации на Многоквартирный дом по адресу:
- •Перечень
- •Перечень
- •Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
Правительство Москвы
Департамент жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы
Академия управления недвижимостью
Институт региональных экономических исследований
Управление
многоквартирными домами
Цели и задачи управления
стратегия управления
финансовые потоки
бизнес планирование
Практическое пособие
Под общей редакцией П.В. Сапрыкина –
Руководителя Департамента жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы
город Москва
2006 год
УДК
ББК
Т
Авторы:
Акимкин В.В. – начальник Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Авдеев А.А. – директор ЗАО «Эксплуатационная компания ТСЖ».
Долгушина О.В. – заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Иванов В.Н – зам. начальника Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Кириллова А.Н. – зам. директора Института региональных экономических исследований, доктор экономических наук, профессор, академик Академии жилищно-коммунального хозяйства, академик Российской муниципальной академии, член кор. Российской академии естественных наук.
Сапрыкин П.В. - руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Филимонов С.Л. – член Координационного совета при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере.
Шомина Е.С. – доктор политических наук, профессор ГУ «Высшая школа экономики»
Управление многоквартирными домами: Практическое пособие/ В.В. Акимкин, А.А. Авдеев, О.В. Долгушина, А.Н. Кириллова, П.В. Сапрыкин, С.Л. Филимонов, Е.С. Шомина; Под общей ред. П.В. Сапрыкина. – М.: …, 2006.
С введением с 1 марта 2005 года в действие Жилищного кодекса Российской Федерации каждый собственник квартиры и иного помещения в многоквартирном доме получил определённые права и обязанности по управлению таким домом. Жилищный кодекс дал сильнейший импульс в развитие различных форм управления многоквартирными домами, положил начало формированию рынка жилищно-коммунальных услуг, развитию предпринимательства в жилищной сфере.
Эта книга является практическим пособием по управлению многоквартирными домами и будет полезна специалистам по жилищному законодательству, работникам жилищно-коммунального хозяйства, работникам органов государственной власти и местного самоуправления, судьям, адвокатам, практикующим юристам, председателям ТСЖ, ЖК, ЖСК, членам домовых комитетов, студентам юридических и жилищно-коммунальных факультетов ВУЗов, а также просто жителям (собственникам и нанимателям жилья). Она поможет разобраться в сложностях отношений, возникающих при управлении многоквартирными домами, не только специалистам в этой области, но и всем гражданам нашей страны.
Оглавление
Предисловие
Раздел 1. Становление института частной собственности
в жилищной сфере
Глава 1. Собственность в жилищной сфере.
1.1. Цели и результаты реформы жилищно-коммунального хозяйства
1.2. Формы собственности и использования жилья
1.3. Государственный контроль за технической эксплуатацией
многоквартирных домов.
Раздел 2. Правовые основы владения, пользования
и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме
Глава 2. Общее имущество собственников помещений
в многоквартирном доме
2.1. Правовая природа общего имущества в многоквартирном доме
2.2. Доля в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме. Определение данной доли
2.3. Определение доли голосов собственника помещения
в многоквартирном доме
2.4. Момент возникновения права собственности на
общее имущество собственников помещений
в многоквартирном доме
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом
в многоквартирном доме