Загальна характеристика

Ринок капіталів виконує такі функції:

• По-перше, об’єднує дрібні розрізнені грошові заощадження населення, державних підрозділів, приватного бізнесу, зарубіжних інвесторів і створює великі грошові фонди.

• По-друге, трансформує грошові кошти в позичковий капітал, що забезпечує зовнішні джерела фінансування матеріального виробництва національної економіки.

• По-третє, надає позики державним органам і населенню для вирішення таких важливих завдань, як покриття бюджетного дефіциту, фінансування частини житлового будівництва тощо.

Кредитний ринок дозволяє здійснити накопичення, рух, розподіл і перерозподіл позичкового капіталу між сферами економіки. Кредитний ринок – це механізм, за допомогою якого встановлюються взаємозв’язки між підприємствами і громадянами, що потребують грошових коштів, та організаціями і громадянами, що можуть їх надати (позичити) на певних умовах. У той же час кредитний ринок – це синтез ринків різних платіжних засобів. У країнах з розвиненою ринковою економікою кредитні угоди опосередковуються, по-перше, кредитними інститутами (комерційними банками або іншими установами), які беруть у борг і надають позички, і, по-друге, інвестиційними або аналогічними організаціями, які забезпечують випуск і рух різних боргових зобов’язань, що реалізуються на особливому ринку цінних паперів.

Функціонування ринку капіталу дозволяє підприємствам вирішувати проблеми як формування інвестиційних ресурсів для реалізації реальних інвестиційних проектів, так і ефективного фінансового інвестування (здійснення довгострокових фінансових вкладень). Фінансові активи, що обертаються на ринку капіталу, як правило, менш ліквідні; для них характерний найбільший рівень фінансового ризику і відповідно більш високий рівень дохідності.

Слід відмітити, що такий традиційний поділ фінансових ринків на ринок грошей і ринок капіталів у сучасних умовах їх функціонування носить дещо умовний характер. Ця умовність визначається тим, що сучасні ринкові фінансові технології та умови емітування багатьох фінансових інструментів передбачають відносно простий і швидкий спосіб трансформації окремих короткострокових фінансових активів у довгострокові та навпаки.

Характеризуючи окремі види фінансових ринків за обома вищерозглянутими ознаками, слід відмітити, що ці види ринків тісно взаємопов’язані і функціонують в одному ринковому просторі. Так, всі види ринків, які обслуговують обіг різних за спрямованістю фінансових активів (інструментів, послуг), є одночасно складовою частиною як ринку грошей, так і ринку капіталів.

Позичковий відсоток

Гроші за своєю суттю не належать до економічних ресурсів. Однак вони є засобом для придбання всіх інших факторів виробництва. Крім того, виробник, який витрачає свої кошти на придбання капіталу, відмовляється від альтернативних варіантів їх вико­ристання, зокрема від надання позики. Отже, прибу­ток, що міг отримати виробник, якби передав у пози­ку свої кошти, є альтернативною вартістю капіта­лу. З'ясувати механізм формування ціни кредиту і буде означати з'ясування процесу формування альте­рнативної вартості капіталу.

Ціною кредиту можна вважати позичковий відсо­ток. Позичковий відсоток — це ціна, що сплачується за використання грошей. Найчастіше він розглядаєть­ся не в абсолютному значенні (як кількість грошей), а у відносному — як відсоток від суми позичених гро­шей. Для зручності ставку позичкового відсотка, як правило, дають у перерахуванні на річну. Скажімо, якщо за отримання 10 000 грн. в кредит позичальни­ку потрібно через рік повернути 14 000 грн., це озна­чатиме, що він отримав гроші під 40% річних.

 Оскільки надання кредиту та повернення грошей розірвані у часі, то виникає проблема втрати грошима їх купівельної спроможності через інфляцію. Тоді ча­стина плати за користування грошима піде на по­ криття втрати їх купівельної спроможності, а частина дійсно буде винагородою власника. Слід розрізняти номінальну та реальну ставки позичкового відсотка. Номінальна ставка  — це відсоткова ставка, ви­ражена у грошових одиницях за поточним грошовим курсом. Реальна ставка  — це відсоткова ставка, виражена у незмінних грошах або скоригована з ура­хуванням інфляції. Так, якщо у попередньому при­кладі ціни за рік зросли в 1,25 раза         то за своєю купівельною спроможністю 1 грн. на початку року становитиме 1,25 грн. на кінець року. Якщо пе­рерахувати всі повернені у кінці року гроші у зіставні з наданими на початку року, то 14 000 грн. будуть відповідати 11200 грн. (14 000 : 1,25 = 11 200). От­же, реальна відсоткова ставка буде лише 12%. Взаємо­ зв'язок між номінальною та реальною ставками пока­зує така формула:

Ставка позичкового відсотка формується залежно від співвідношення попиту на гроші та їх пропозиції. Разом з тим, не існує єдиної для всіх випадків відсот­кової ставки. Надання кредиту може диференціюва­тися залежно від умов повернення, державного регу­лювання цього процесу, особливостей позичальника тощо. Отже, доцільно розглянути фактори, які впли­вають на відсоткові ставки.

Надання кредиту — це ризик з боку кредитора, оскільки позичальник за певних умов може не поверну­ти отримані гроші. Тому найпершим фактором, який буде зумовлювати конкретний рівень відсотка по конк­ретній позиції, е ступінь ризику — ймовірність втрати грошей кредитором. Тут залежність пряма: чим більша ймовірність неповернення грошей, тим більший буде відсоток. Разом з тим, загроза втрати грошей може досягати такого рівня, що вона взагалі не компенсується збільшенням відсотка. За цих умов кредит не надається.

Певний вплив на відсоткову ставку справляє роз­мір кредиту. За інших рівних умов кредитор віддає перевагу більшим кредитам, оскільки це зменшує йо­го витрати на вивчення економічного становища по­зичальника, на обслуговування кредиту тощо. Отже, кредитор погоджується надавати більші суми під менші відсотки.

По-іншому впливає на відсоткову ставку термін надання кредиту. Оскільки у довготривалому періо­ді ймовірність непередбачуваних подій більша, то для перестрахування втрат від них відсоток по кре­дитах також буде більшим.

Впливає на відсоткові ставки також державна по­літика оподаткування. Якщо відсотки, отримані від надання кредиту не оподатковуються чи оподаткову­ються на пільгових умовах, то вартість отримання кре­диту буде меншою. Так, поки дисконти по облігаціях внутрішньої державної позики в Україні не оподаткову­валися, їхня доходність була нижчою, тобто отримання коштів обходилося державі дешевше. Після введення оподаткування ціна залучення коштів зросла.

21. Земельний ринок та його особливості

Оцінювачі розглядають вартість у контексті ринків нерухомості, тому дослідження ринку є важливою частиною процедури оцінки. Ринки нерухомості відрізняються від ринків інших товарів і послуг економічними характеристиками та поведінкою покупців і продавців, а також характеристиками знаходяться в обігу товарів. Ринки нерухомості поділяються на сегменти виходячи з відмінностей між типами нерухомості та їх привабливості для різних учасників ринку.

У процесі визначення вартості землі (зокрема, ринкової вартості) знання оцінювачем земельного ринку дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших земельних ділянок. Щоб визначити ринкову вартість, оцінювачу необхідно ідентифікувати та проаналізувати земельний ринок або ринок нерухомості в цілому, мають вплив на вартість оцінюваного земельної ділянки.

Ринок землі є частиною ринку нерухомості і включає об'єкти, суб'єкти, а також правові норми, що регулюють земельні відносини.

У земельному законодавстві виділено три основні групи суб'єктів ринку землі.

1. Російська Федерація (Президент, Державна дума. Рада Федерації) і суб'єкти РФ в особі органів державної влади; міста, райони, населені пункти в особі органів місцевого самоврядування.

2. Юридичні особи - комерційні і інші організації, у тому числі іноземні.

3. Громадяни та їх об'єднання, сім'ї, народи і, в певних випадках, іноземні громадяни.

Врахування специфіки ринку нерухомості дозволяє більш обгрунтовано оцінити поточний вплив основних ціноутворюючих чинників на величину вартості за аналогами і оцінюваному об'єкту в рамках порівняльного підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості землі як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором) вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Знання оцінювачем конкретного сегмента земельного ринку дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості.

При оцінці вартості земельних ділянок необхідно враховувати такі особливості земельного ринку:

• об'єкти на ринку землі складно стандартизувати, сортувати і купувати за зразками, оскільки кожну земельну ділянку має конкретне місце розташування і фізичні характеристики, крім того, цінність ділянки в значній мірі залежить від зовнішнього оточення;

• пропозиція на ринку землі невідповідно і в межах адміністративної одиниці виступає як фіксована величина, обмежена самою природою. У цьому виявляється одна з особливостей землі як вільно не відтвореного товару. Попит менш еластичний, ніж на інших ринках, і багато в чому залежить від місця розташування ділянки. Наприклад, у Москві найбільшим попитом користуються земельні ділянки в межах Садового кільця;

• пропозиція і попит, як правило, не збалансовані, і можливості приведення їх в рівновагу за допомогою цін обмежені;

• на ринку землі в якості товару виступають права на об'єкти. Самі земельні ділянки мають фіксоване положення. Операції з земельними ділянками зачіпають багато юридичних формальностей і вимагають документального оформлення та державної реєстрації. Тому операції на ринку землі пов'язані зі значними витратами на перевірку прав власності і реєстрацію;

• інформація на ринку земельних ділянок не настільки відкрита, як на ринках цінних паперів або споживчих товарів, оскільки угоди з нерухомістю часто мають конфіденційний характер, що збільшує ризики інвесторів;

• операції з земельними ділянками вимагають порівняно великих інвестицій, тому розвиток ринку земельних ділянок сильно залежить від можливостей позикового фінансування, зокрема від вартості залучення кредитів на освоєння землі;

• ринок землі відрізняється високим ступенем державного регулювання законодавчими нормами і зонуванням територій. Ефективне місцеве управління підвищує інвестиційну привабливість територій і активно використовується в деяких містах, наприклад у Москві, Санкт-Петербурзі, для внесення земельних ділянок в якості інвестиційної складової у багато проектів;

• для російського ринку землі характерна відносно низька ліквідність об'єктів купівлі-продажу в порівнянні з розвиненими країнами. Це пояснюється процесом становлення земельного законодавства і, перш за все, поділом державної власності на землю, створенням Державного земельного кадастру, нерозвиненістю багатьох сегментів ринку (наприклад, сільськогосподарських угідь), що стримує розвиток ринку і не дозволяє реалізувати основний ринковий принцип - ефективне управління власністю.

Ринкова вартість земельних ділянок складається в процесі взаємодії попиту і пропозиції. Взаємодія попиту і пропозиції виражає взаємозалежність між зростаючою потребою у земельних ділянках у процесі соціально-економічного розвитку суспільства і природного обмеженістю їх пропозиції.

Попит і пропозиція на земельні ділянки формуються під впливом численних факторів, які можна розділити на чотири групи.

• Перша група - економічні фактори, що залежать від макроекономічного стану та економічної ситуації в регіоні.

Друга група - соціальні і демографічні чинники (чисельність і щільність населення та ін)

Третя група - фактори, зумовлені державним регулюванням ринку землі (правове регулювання земельного ринку на федеральному і регіональному рівні)

Четверта група - фактори, що відображають фізичні характеристики ділянки та вплив навколишнього середовища (розташування):

При кадастрової оцінки земель поселень враховується вплив таких груп факторів:

• віддаленість ділянки від центру міста, об'єктів культури та побутового обслуговування загальноміського значення;

• забезпеченість централізованим інженерним обладнанням і благоустроєм території, транспортна доступність до місць прикладання праці;

• рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населення в межах ділянки, мікрорайону, кварталу;

• історична цінність забудови, естетична та ландшафтна цінність території;

• стан навколишнього середовища, санітарні та мікрокліматичні умови;

• інженерно-геологічні умови будівництва й ступінь схильності території руйнівних природних і антропогенних впливів;

Співвідношення попиту та пропозиції визначає поточний рівень цін на земельні ділянки. На земельному ринку можливі три ситуації. Якщо попит дорівнює пропозиції, то ціни близькі до суспільно-нормальному рівню. Коли попит перевищує пропозицію, ціни продажу земельних ділянок ростуть. Виникає небезпека протекціонізму та корупції. Нарешті, якщо пропозиція перевищує попит, то ціни знижуються, і земельний ринок приходить у депресивний стан.