20.2.1. Определение (расчет) налоговой базы при передаче прав на заключение договора и арендных прав

При совершении операций по передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в том же порядке, что и при обычной реализации (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ).

Это означает, что в указанных случаях налоговая база будет равна рыночной стоимости передаваемых имущественных прав без НДС. Отметим, что по общему правилу цена, которую стороны установили в договоре, признается рыночной ценой (п. 1 ст. 40, ст. 105.3 НК РФ).

Примечание

С 1 января 2012 г. правила определения рыночных цен регулируются ст. 105.3 НК РФ.

Положения ст. 40 НК РФ применяются:

- к сделкам по предоставлению займа, кредита (включая товарный и коммерческий), поручительства, банковской гарантии, доходы и (или) расходы по которым признаны после 1 января 2012 г., если они соответствуют условиям п. 5.1 ст. 4 Закона N 227-ФЗ (п. 2 ст. 2, ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 05.04.2013 N 39-ФЗ);

- к сделкам, доходы и (или) расходы по которым были признаны в соответствии с гл. 25 НК РФ до 1 января 2012 г. (п. 5 ст. 1, ч. 1, 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

Таким образом:

налоговая база = стоимость права = цена по договору (без НДС).

День, на который продавец прав, связанных с правом заключения договора, или арендных прав должен определить налоговую базу и исчислить НДС, установлен п. 8 ст. 167 НК РФ.

Таким днем признается день передачи имущественных прав новому владельцу в соответствии с условиями договора (п. 8 ст. 167 НК РФ). Значит, обязанность исчислить НДС возникает в том налоговом периоде (квартале), в котором эта передача состоялась (ст. 163 НК РФ).

Например, организация "Альфа" заключила договор аренды производственных помещений на три года (с 1 августа 2013 г. по 31 июля 2016 г. включительно).

В феврале 2014 г. с согласия арендодателя организация передала право пользования арендованным имуществом (на оставшийся срок аренды) организации "Бета" за 708 000 руб. (в том числе НДС 108 000 руб.).

В рассматриваемой ситуации сумму НДС, исчисленную при передаче арендных прав, организация "Альфа" отразит в декларации за I квартал 2014 г.

20.2.2. Определение ставки ндс при передаче прав на заключение договора и арендных прав. Расчет суммы налога

Операции по передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав облагаются НДС по ставке 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Поэтому сумма налога, подлежащая уплате в бюджет при передаче прав, будет определяться по формуле:

НДС = НБ x 18%,

где НБ - налоговая база.

ПРИМЕР

расчета суммы НДС при передаче арендных прав

Ситуация

В январе организацией "Альфа" приобретено право аренды земельного участка на пять лет. Стоимость права аренды составила 259 600 руб. (в том числе НДС 39 600 руб.). Участок используется организацией в основной деятельности.

Допустим, что в июне того же года организация уступает право аренды земельного участка организации "Бета" за 250 000 руб. (без учета НДС).

Решение

Поскольку при передаче права аренды НДС исчисляется по ставке 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ), сумма налога, которую необходимо предъявить покупателю, составит 45 000 руб. (250 000 руб. x 18%).

При этом общая договорная стоимость уступаемого права аренды составит 295 000 руб. (250 000 руб. + 45 000 руб.).

НДС с операции по передаче арендных прав организация "Альфа" должна исчислить и отразить в налоговой декларации за II квартал (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Бухгалтерские записи в январе
Отражено перечисление платы за право аренды земельного участка	76	51	259 600	Договор о передаче прав аренды, Выписка банка по расчетному счету
Принято к учету приобретенное право аренды	97	76	220 000	Договор о передаче прав аренды
Отражена сумма НДС по приобретенному праву	19	76	39 600	Счет-фактура
Принят к вычету НДС по приобретенному праву	68	19	39 600	Счет-фактура
Бухгалтерские записи в течение января - мая
Часть стоимости приобретенного права аренды списана на расходы (220 000 / 5 / 12)	20	97	3667	Бухгалтерская справка-расчет
На дату передачи права аренды
Признан доход от передачи права аренды	62	91-1	250 000	Договор передачи арендных прав
Начислен НДС со стоимости передаваемого права	91-2	68	45 000	Счет-фактура
Списана стоимость права на аренду (220 000 - 3667 x 5)	91-2	97	201 665	Бухгалтерская справка