Лекція 1. Суть і основні ознаки об'єктів нерухомості

1.1 Особливості віднесення матеріальних об’єктів до нерухомих.

При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціо­нуванням якого так чи інакше пов'язане життя та діяльність людей в усіх сферах підприємництва, управління й органі­зації.

Поняття "нерухоме майно" вперше сформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в суспільний обіг зе­мельних ділянок і інших природних об'єктів. В той час вже була відома така форма права власності з обмеженням як сервітути. "До них відносилися такі права: проходити або проїжджати через сусідню територію, перевозити вантаж, проводити воду від сусідських водоканалів, пасти худобу на сусідніх ділянках, підпирати споруду об стіну сусіда і т.д.

В дореволюційній Росії це поняття було застосоване в указі Петра І від 23 березня 1714 р. "Про порядок спадкоєм­ства на рухоме і нерухоме майно" для обмеження обороту нерухомості і її спадкоємства. В радянський період після відміни приватної власності на землю поділ об'єктів на ру­хомі і нерухомі трансформувався в поняття основних і обо­ротних фондів, а земельні ділянки враховувалися окремо по видах і тільки у натуральних одиницях виміру за площею.

До основних фондів віднесені предмети виробничого та невиробничого призначення (будівлі, споруди, житлові приміщення, машини, устаткування, доросла робоча та продуктивна худоба, багаторічні насадження), які в своїй натуральній формі функціонують й використовуються в народному господарстві багато років і протягом усього терміну служби не втрачають своєї споживацької форми.

Основні фонди слід поділяти на матеріальні та нематеріальні.

Матеріальні активи – це будівлі, споруди, машини й устаткування, житло, транспорті засоби, багаторічні насадження, продуктивна худоба.

Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами.

Будівлі – земельні поліпшення в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва.

Споруди – земельні поліпшення що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тунелі, естакади, мости тощо).

Передавальні пристрої – земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь якого походження та виду на відстань (лінії передачі енергії, трубопроводи, водопроводи, теплові мережі, лінії зв’язку тощо).

Нематеріальні активи – активи, які не мають фізичної дотикової форми. (права на об'єкти промислової власності — права на винаходи, промислові зразки, товарні знаки і знаки обслуговування, «ноу-хау», авторські права)

Згідно зі статтею 181. Цивільного кодексу України «Нерухомі та рухомі речі» до нерухомості (нерухомого майна, нерухомих речей) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

(Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі)

За походженням розрізняють об'єкти нерухомості:

1. Створені природою без участі людини.

2. Є результатом праці людини.

3. Створені працею людини, але пов'язані з природною основою і без неї функціонувати не можуть.

Деякі види нерухомого майна можуть юридично переходити в рухоме майно. Наприклад, ліси – це нерухоме майно, заготівля деревини – це вже рухоме майно.

Специфічним різновидом об’єктів нерухомості є кондомініум. Кондомініум – не єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташовані на ній житлові будівлі, інші об’єкти нерухомості, в яких окремі частини, призначені для проживання чи іншої мети знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, муніципальних утворень – приватній, державній, муніципальній формах власності, а решта частин знаходяться в їх загальній пайовій власності. Тобто будь-який житловий багатоквартирний будинок є єдиною та цілісною конструкцією. Проте, з позицій використання її для проживання ця конструкція є неоднорідною.