Набувальна давність у земельному праві: ілюзія чи реальність.

Набувальна давність – це можливість набуття громадянами права на земельну ділянку за давністю користування. Як видно зі змісту цієї статті, умовами набуття громадяни права власності або користування на земельну ділянку є добросовісне, відкрите і безперервне користування нею протягом 15 років. Цілком логічно, що відсутність бодай однієї з цих умов, свідчить про відсутність достатніх підстав для застосування норми набувальної давності.

 

Добросовісне користування земельною ділянкоюможе бути визнане таким у разі використання її за цільовим призначенням з дотриманням користувачем екологічного, земельного, аграрного, містобудівного, водного та іншого законодавства, виконання правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон. Необхідно визначити також, що цим громадянином не порушувалось спадкове право інших осіб. Цілком справедливо розглянути питання чи сплачував такий користувач податок на землю протягом 15 років, а також можна розглядати і інші умови, що витікають із законодавства чи звичаю, який не встановлений актами цивільного законодавства, але є усталеним у певній сфері цивільних відносин (стаття 7 Цивільного кодексу України).

 

Відкрите користування земельною ділянкою очевидно передбачає, що про таке користування відомо сусідам, уповноваженим органам, які не порушували або порушували питання про самовільне використання земельної ділянки, про сплату податків чи отримання субсидій.

 

Безперервне користування земельною ділянкою на протязі 15 років означає що громадянин протягом цього часу безперервно користувався земельною ділянкою (наприклад, проживав на цій земельній ділянці, експлуатував побудований на цій ділянці гараж, займався індивідуальним садівництвом та т.і.), що треба підтвердити документами та/або заявами свідків.

 

Отже, при наявності всіх зазначених умов громадянин може набути право на земельну ділянкуза давністю користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом. Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому цим Кодексом.

Питання 31

Відчуження земельних ділянок на підставі цивільно-правових договорів: особливості змісту і укладення.

Особливістю коментованої норми є суб'єктний склад, до якого віднесено громадян та юридичних осіб України, а також територіальні громади та українську державу. Інші суб'єкти земельних правовідносин (іноземні громадяни, юридичні особи, апатриди, іноземні держави) під дію даної норми начебто не підпадають. Проте інші норми ЗКУ дозволяють таким суб'єктам набувати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод в межах, встановлених земельним законодавством. Тому існуюче формулювання коментованої частини, на нашу думку, є просто недоліком юридичної техніки.

В цілому процедура виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає:

• укладення у письмовій нотаріальній формі угоди та її реєстрацію (необхідність саме такої форми передбачена ч. 1 ст. 132 ЗКУ). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується Законом України "Про нотаріат" від 02.09.93, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. Міністерством юстиції України наказом від 03.03.2004 N 20/5. Реєстрація угоди (правочину) відбувається при її нотаріальному посвідченні (п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затв. постановою КМУ від 26.05.2004 N 671);

• реєстрацію земельної ділянки (див. ст. ст. 125, 126, 202 ЗКУ та коментар до ст. ст. 125, 126, 202 ЗКУ);

• реєстрацію речового права відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (на даний час фактично не здійснюється через відсутність механізму реалізації Закону). Щодо правил протягом перехідного періоду (до запровадження механізму реалізації Закону) див. коментар до ст. 126 ЗКУ.

Термін "угоди", що вживається у коментованій статті та інших нормах ЗКУ, є застарілим відповідником терміну "правочин", що вживається у ЦКУ (поняття правочину визначене у ч. 1 ст. 202 ЦКУ як "дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків".

До ч. 2. Особливості застосування ЦКУ до угод із земельними ділянками полягають в наступному.

Купівля-продаж. На відносини купівлі-продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства (гл. 54 ЦКУ). Згідно зі ст. 655 Кодексу, "за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму."

Особливості купівлі-продажу земельних ділянок державної або комунальної власності визначаються окремими нормами гл. 20 - 22 ЗКУ, а особливості викупу земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності - ст. ст. 146, 147 ЗКУ та актами, згаданими у коментарі до ст. ст. 146, 147 ЗКУ.

Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) врегульовані ст. 38 Закону України "Про іпотеку".

Міна. Правове регулювання міни земельних ділянок регламентується положеннями ст. ст. 715 - 716 ЦКУ. Відповідно до ч. 1 ст. 715 ЦКУ, "за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар".

Положення ч. 4 ст. 715 ЦКУ щодо одночасного переходу права власності після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами слід застосовувати з урахуванням норми ст. 125 ЗКУ, за якою право власності на земельну ділянку виникає лише після його реєстрації (щодо особливостей застосування цієї норми на період до запровадження механізму реалізації Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" див. коментар до ст. ст. 125, 126 ЗКУ).

До відносин міни, у т. ч. земельних ділянок (на інше майно), а також міни земельними ділянками (одних ділянок на інші) "застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання" (ст. 716 ЦКУ). Опис правового регулювання відносин купівлі-продажу земельних ділянок див. вище.

Рента. Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земельних ділянок за договором ренти (гл. 56 ЦКУ). Згідно із ч. 1 ст. 731 ЦКУ, "за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі."

До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передається у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) - ч. 2 ст. 734 ЦКУ. Встановлюються правила про забезпечення виплати ренти (ст. 735 Кодексу): "у разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно".

В Україні існує і практика укладення таких договорів: див., наприклад, договір, укладений між К. та О. в м. Севастополь 14.04.2005 (електронну копію див. на сайті www.amm.org.ua):

Дарування. Положення, що регулюють відносини дарування, вміщені до гл. 55 ЦКУ. Згідно зі ст. 717 ЦКУ, "за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність."

Ч. 2 ст. 719 

Питання 32

Конкурентний продаж земельних ділянок та прав на них: випадки проведення та особливості процедурного забезпечення

 Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.