Обмеження та обтяження прав на землю: розмежування категорій та межі їх доцільного встановлення.

Набуття, реалізація та припинення прав на землю: категоріальне співвідношення та сучасні правові форми. Підстави виникнення прав на землю.

Правові проблеми приватизації земельних ділянок.

Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю або споруду: історичний аспект та сучасний стан правового регулювання.

Правові особливості передачі земельних ділянок державної власності у комунальну власність і комунальної - у державну власність.

Набувальна давність у земельному праві: ілюзія чи реальність.

Відчуження земельних ділянок на підставі цивільно-правових договорів: особливості змісту і укладення.

Конкурентний продаж земельних ділянок та прав на них: випадки проведення та особливості процедурного забезпечення.

Припинення прав на землю: достатність та доцільність умов, підстав та правових форм.

Правові засади вилучення, викупу та примусового відчуження земельних ділянок: спільне та відмінне.

Управління у галузі використання, відтворення та охорони земель як функція державних та недержавних інституцій.

Сучасний стан організаційно-правового забезпечення управління в галузі використання, відтворення та охорони земель.

Правові та організаційні проблеми здійснення планування використання земель та землеустрою.

Правові прогалини та недоліки системи державного земельного кадастру. Правові та організаційні проблеми взаємодії інформаційних систем.

Правові проблеми організації охорони землі в Україні.

Ефективність перерозподілу земель як функції управління у галузі використання, відтворення та охорони земель.

Особливості здійснення моніторингу земель та моніторингу ґрунтів.

Проблеми здійснення контролю за використанням та охороною земель.

Державна землевпорядна експертиза: мета, ефективність, наслідки.

Проблеми розгляду земельних спорів як функція управління.

Юридична відповідальність за земельним законодавством: теоретико-правові підходи.

Проблеми ефективності адміністративної та кримінальної відповідальності за земельні правопорушення. Перспективи криміналізації та декриміналізації правопорушень в сфері використання та охорони земель.

Особливості майнової відповідальності за порушення норм земельного законодавства.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення в межах інших категорій земель: проблеми правового режиму.

Класифікація земель сільськогосподарського призначення та особливості їх цільового призначення.

Питання 25

Обмеження та обтяження прав на землю: розмежування категорій та межі їх доцільного встановлення.

Законодавство часто не розрізняє термінів «обмеження» та «обтяження», іноді вони вживаються як синоніми (див., зокр., гл.18 ЗКУ «Обмеження прав на землю», де фактично йдеться про обмеження та обтяження). Різні погляди з приводу змісту та співвідношення згаданих понять існують і в спеціальній літературі.

ЗУ «Про Державний земельний кадастр» та ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановили відмінний порядок реєстрації «обмежень» і «обтяжень»: обтяження прав на земельні ділянки (крім обтяжень, безпосередньо встановлених законом) підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ч.3 ст.111 ЗКУ, ст.4 та ін. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), в той час як обмеження у використанні земель підлягають державній реєстрації в державному земельному кадастрі (ч.ч. 3, 4 ст. 111 ЗКУ), з такою реєстрацією пов’язується їх чинність, окрім випадків, коли обмеження встановлено «законом та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами» (ч.4 ст.111 ЗКУ).

На перший погляд, розмежуванню «обмежень» та «обтяжень» мало б слугувати вміщення вичерпного переліку «обмежень» до ч. 2 ст.111 ЗКУ:

«а) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

б) заборона на провадження окремих видів діяльності;

в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;

г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

ґ) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

д) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.»

Втім, спроба розмежуванняя «обмежень» та «обтяжень», як видається, виявилася невдалою. Принаймні частина з наведених «обмежень» насправді складає зміст земельних сервітутів, які ст.4 ЗКУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо віднесені до «обтяжень» прав на землю. Одночасна їх класифікація як «обмежень» може породити лише зайві проблеми на практиці. На наш погляд, для виникнення таких «обмежень-обтяжень» цілком достатньо їх реєстрації як «обтяжень» відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», додаткова реєстрація як «обмежень» у Державному земельному кадастрі не відповідає їх природі і є зайвою.

У правовій доктрині існує підхід, за якими обтяженнями є будь-які права на земельні ділянки речового характеру, окрім права власності, тоді як обмеження - це звуження меж суб’єктивного права, яке не випливає із речового права іншої особи³. Саме із такого підходу, відзначаючи його умовність, при викладенні матеріалу даної теми будемо виходити і ми.

Слід звернути увагу, що правила про обмеження прав на землю складають значну частину земельно-правового регулювання. Наявність значної кількості обмежень прав на землю обумовлена специфікою землі як об’єкта права.

Питання 26

Набуття, реалізація та припинення прав на землю: категоріальне співвідношення та сучасні правові форми. Підстави виникнення прав на землю.

Згідно з п. 2 ст. 116 ЗК України набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Підстави набуття права на землю

1. Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

2. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

3. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:

а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.

4. Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання.

5. Надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом.

 Відповідна місцева державна адміністрація або орган місцевого самоврядування розглядає заяву, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству — також висновки конкурсної комісії, і в разі згоди на передачу земельної ділянки у власність надає дозвіл на розробку проекту її відведення. Проект відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян організаціями, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт, у строки, що обумовлюються угодою сторін. Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміо­логічним органами, органом архітектури та подається на розгляд відповідної місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування. Поданий проект відведення земельної ділянки розглядається у місячний строк, після чого відповідний орган приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність.

Згідно зі ст. 119 Земельного кодексу України громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутись до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування.

На підставі п. 1 ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Юридична особа, яка заінтересована в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається до відповідної державної адміністрації або органу місцевого самоврядування з відповідним клопотанням. Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об’єктах, які їй підлягають, подається до відповідної місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування, які розглядають його в місячний строк і в межах своїх повноважень прий­мають рішення про надання земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації

Відповідно до п. 2 Порядку подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.03.99 до заяви (клопотання) додаються такі документи: копія свідоцтва про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності; договір купівлі-продажу об’єкта нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, або інші документи, що посвідчують право власності на нього; державний акт на право постійного користування землею або договір на право тимчасового користування землею (в т. ч. на умовах оренди). У разі придбання земельної ділянки у спільну власність до заяви (клопотання) додається список покупців з визначенням частки земельної ділянки.

Особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебуває в їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше 30 днів після розробки землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Але слід зауважити, що відповідно до п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадяни України — власники земельних ділянок (паїв) не вправі до 01.01.05 продавати або іншим способом відчужувати належні їм земельні ділянки та земельні частки (паї), крім міни, передачі їх у спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.

Згідно з п. 1 ст. 129 ЗК України продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України. Але слід зазначити, що відповідно до п. 3 ст. 129 ЗК України продаж земельних ділянок іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Законодавством України передбачаються певні підстави припинення права власності та права користування земельними ділянками. Так, згідно зі ст. 140 Земельного кодексу України підставами припинення права власності на земельну ділянку є такі: добровільна відмова власника від права на земельну ділянку; смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; конфіскація за рішенням суду; невідчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення іноземними особами та особами без громадянства протягом одного року. Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу. Відповідні органи в разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню та дер- жавній реєстрації.

Згідно зі ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених Кодексом; припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати. Припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки. Останній на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації (п. 4 ст. 142 ЗК України).

На підставі ст. 143 ЗК України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі: використання земельної ділянки не за призначенням; неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами тощо) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів; конфіскації земельної ділянки; викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов’язаннях власника цієї земельної ділянки; невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Питання 27

Правові проблеми приватизації земельних ділянок.

по-перше, що чинне земельне законодавство в частині регулювання процедури приватизації земель не є чітким і послідовним, у спеціальній земельно-правовій літературі виділяється від шести до восьми моделей приватизації земельнихділянок [1]. По-друге, можна зробити висновок про відсутність у більшості стадій процедури приватизації земельних ділянок конкретних строків виконання тих чи інших юридично значимих дій, що на практиці призводить до зловживання з боку органів державної виконавчої влади і органів місцевого самоврядування та порушення прав громадян України у процесі приватизації земельних ділянок. Ще більш ускладненою стала процедура приватизації земельних ділянок після внесення змін і доповнень до ЗК України відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-УІ, яким приватизаційна процедура доповнена стадією так званого вибору місця розташування земельної ділянки. Таким чином можна виділити основні проблеми, які існують на сьогоднішній день, в нормативному забезпеченні та здійсненні процесу приватизації землі: Перш за все існує соціальна несправедливість встановлених норм безоплатної приватизації. Теоретично, наприклад, кожен громадянин може безоплатно отримати присадибну земельну ділянку розміром до 0,1 га у місті, 0,15 га у селищі або 0,25 в селі (ст. 121 ЗК України). Поза сумнівом, найбільш привабливими є земельні ділянки, розташовані у м. 3 Києві, проте зрозуміло, що всі 48 млн громадян України отримати їх у Києві не зможуть. Таким чином, дехто отримає земельну ділянку в столиці, а дехто – у місті обласного значення, селі або селищі (варто зазначити, що право на приватизацію не пов´язується з місцем проживання конкретної особи). Вартість отриманих земельних ділянок відрізнятиметься у десятки, а може – й сотні разів, проте формально всі громадяни використовують одне й те саме право – на приватизацію земельної ділянки.

Доцільно розглянути можливість відмови від безоплатної приватизації у сучасному її вигляді. Існуюче сьогодні(значною мірою лише на папері) право громадян на безоплатну приватизацію земельної ділянки певної площі при цьому необхідно «конвертувати» у грошову суму, на яку надати громадянам своєрідне право вимоги до держави. Це правоможна буде реалізувати при придбанні земельних ділянок на конкурентних засадах або при викупі земельних ділянок, що 6 перебувають у користуванні особи або знаходяться під належним їй нерухомим майном. Із суми договору в цьому випадку повинне вираховуватися грошове вираження права особи на безоплатну приватизацію земель, причому можлива ситуація, що земельна ділянка буде передана особі взагалі безоплатно. Такий підхід дозволить викорінити корупцію при приватизації, забезпечить реальну рівність прав громадян щодо приватизації земельних ділянок, сприятиме істотному збільшенню надходжень до бюджетів. Сама ж процедура набуття права власності на земельну ділянку громадянином істотно спроститься.

Питання 28

Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю або споруду: історичний аспект та сучасний стан правового регулювання.

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Слід зазначити, що протягом останніх двох десятиліть законодавець неодноразово змінював норми закону, що встановлюють підстави та умови набуття права власності на земельну ділянку в разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди.

Так, при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 1 січня 2002 р., згідно з положеннями чинної до цієї дати ст. 30 ЗК в редакції 1992 р. до набувача від відчужувана автоматично переходило право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження, з необхідністю подальшого оформлення переходу права власності.

Відчуження об'єктів нерухомого майна в період з 1 січня 2002 р. до 20 червня 2007 р. (під час дії ст. 120 ЗК в редакції від 25 жовтня 2001 р.) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями і спорудами. В таких випадках право власності на земельну ділянку або її частини могло переходити відповідно до ст. 120 ЗК 2001 р. на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

До особи, яка придбавала житловий будинок, будівлю або споруду з 1 січня 2004 р. (з моменту набрання чинності ЦК 2003 р.), згідно зі ст. 377 ЦК, а з часу внесення змін до ст. 120 ЗК Законом України від 27 квітня 2007 р. № 997-V - і згідно зі ст. 120 ЗК, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором це не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування. При переході права власності на будинок або його частину за договором довічного утримання до набувача переходило право на земельну ділянку, де вони розташовані, на умовах, на яких ця ділянка належала відчужувану. В разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження останніх, а при переході права власності на будівлі та споруди до фізичних або юридичних осіб, які не могли мати у власності земельні ділянки, до них переходило право користування земельною ділянкою.

Нарешті, чинна редакція ст. 120 ЗК, фактично продублювавши положення ст. 377 ЦК, передбачила, що з 1 січня 2010 р. до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Питання 29