1. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

1.1. На основе сметной стоимости строительства (метод количественного анализа).

Смета на строительство – документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.

Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.

Сметный метод является самым точным, но также и наиболее сложным и трудоемким методом расчета восстановительной стоимости объекта. Он заключается в составлении локальных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы тот строился вновь. Расчеты могут быть значительно упрощены, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который должен будет разрабатывать сметы для оцениваемого объекта с использованием «Единых норм и расценок» и «Индексов цен по строительно-монтажным работам».

В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

База для расчета сметной стоимости строительства:

• проект и рабочая документация;

• действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

• отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления. Если отсутствуют необходимые сметные нормативы в нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

(Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ11260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)

К прямым затратам относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерш сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и хранения материалов и пр. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

• стоимость инвестиций в землю;

• гонорары проектно-сметным организациям;

• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

Косвенные расходы или накладные расходы.

Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания. (Полный перечень накладных расходов и порядок расчета приводятся в Методических рекомендациях по расчету величины накладных расходов при определении полной стоимости строительной продукции, разработанных ЦНИИЭУС Минстроя России. – М 1992.)

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Структура сметы затрат на строительство:

1. Строительно-монтажные работы (СМР) – прямые затраты.

1.1. Основная заработная плата строительных рабочих.

1.2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.

1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Итого прямые затраты (ПЗ)

1.4. Накладные расходы (НР)

Итого издержки подрядчика (себестоимость )

1.5. Плановые накопления (ПН)

Итого цена подрядчика-строителя (восстановительная стоимость строительства объекта)

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).

3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.

• Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.

• Затраты, связанные с землеотводом.

• Затраты по функциям заказчика.

• Оплата юристов и других консультантов.

• Страховые платежи.

• Налоги.

• Расходы по продаже.

• Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.

• Прочие затраты.

Всего затраты застройщика.

4. Прибыль застройщика.

Итого стоимость объекта.

Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рас считывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату проведения оценки.

Заработная плата основных рабочих – рассчитывается обычно в процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.

Эксплуатационные затраты – стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.

Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей