Глава 2 Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 1 ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

1. Крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

2. Хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

3. Некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

4. Казачьими обществами;

5. Опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

6. Общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Н.Г. Нарышева отмечает, что «использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе ли­нейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубо­проводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультива­ции таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий»¹⁵.

Использование земельных долей, возникших в результате приватиза­ции сельскохозяйственных угодий, регулируется ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Н.А. Попов указывает, что «ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» более подробно регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохо­зяйственного назначения, определяет условия предоставления земель­ных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Од­нако он не регулирует оборот земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животно­водства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и со­оружениями»¹⁶.

Согласно ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» под оборотом сельскохозяйственных земель понимаются сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в пра­ве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяй­ственного назначения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1. Сохранение целевого использования земельных участков;

2. Установление максимального размера общей площади сельскохо­зяйственных угодий, которые расположены на территории одного муни­ципального района и могут находиться в собственности одного граждани­на и (или) одного юридического лица;

3. Преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установлен­ных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку зе­мельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4. Преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо ис­пользующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на по­купку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой до­ли участником долевой собственности;

5. Установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридиче­ским лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностран­ных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства со­ставляет более чем 50 процентов.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуще­ствляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

По мнению А. Носова «приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами»¹⁷.

Принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», применяются нормы иных федераль­ных законов.

Статья 2 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет субъектный состав отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Таковыми являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в ус­тавном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иност­ранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, на земельные участки из земель сельскохозяйственного на­значения определяются в соответствии с ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капи­тале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Г.А. Волков отмечает, что «минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены закона­ми субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве; а максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юри­дического лица, устанавливается законом субъекта РФ, равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, распо­ложенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков»¹⁸.

Статья 6 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает основания принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, исходя, прежде всего, из требований природоохранного законодательства. В части 1 ст. 6 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подчеркивается обязанность собственников земельных участков, а также землевладельцев, землепользователей и арендаторов вести хозяйственную деятельность на соответствующих земельных участках в соответствии с их целевым назначением и только разрешенными способами, исключающими причинение экологического вреда.

В части экологических критериев ст. 6 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является бланкетной, отсылая к нормам ФЗ от 10 января 2002 года №7-ФЗ «Об охране окружающей среды». Земля в соответствии с ФЗ от 10.01.2002г. №7-ФЗ «Об охране окружающей среды» является компонентом окружающей среды и объектом охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Компонентами окружающей среды и объектами охраны от негативного воздействия также являются недра, почвы, поверхностные и подземные воды, атмосферный воздух, растительный, животный мир и иные организмы, а также озоновый слой атмосферы.

Ю.Н. Андреев отмечает, что «ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ от 10 января 2002 года №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», ЗК РФ определяют принудительное прекращение прав на участок в случаях:

1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением;

2. Использования участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3. Неустранения совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; но поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 8 статьи 31 ЗК РФ правообладатель участка в случае его улучшения после информирования о резервировании и (или) изъятии (выкупе) для государственных или муниципальных нужд несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с таким улучшением, то у такого правообладателя участок не может быть безвозмездно изъят в связи с невыполнением мероприятий по его улучшению (срок резервирования земель составляет до 7 лет, а для резервирования земель под строительство линейных объектов до 20 лет - пункт 3 статьи 70.1 ЗК РФ); систематическая неуплата земельного налога;

4. Неиспользования участка в течение трех лет, если более длительный срок не установлен ФЗ, за исключением времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5. Изъятия участка для государственных или муниципальных нужд;

6. Реквизиции участка;

7. В иных предусмотренных законом случаях»¹⁹.

Аналогичные основания предусмотрены и для прекращения аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Решение о прекращении прав на земельные участки в указанных случаях принимается судом за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельный участок может быть изъят в принудительном порядке и у его собственника. Изъятие в принудительном порядке у его собственника производится только в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение трех лет. Правом обращения в суд с требованием о принудительном изъятии земельного участка у собственника по указанным основаниям обладает наделенный таким полномочием орган государственной власти субъекта РФ, а в установленных законодательством субъектов РФ случаях орган местного самоуправления.

Статья 7 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», упоминая только об участках, не позволяет закладывать доли. Не допускается залог долей и ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Исключительно отсылочный характер статьи 7 ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» свидетельствует о его принципиальном отказе от регулирования ипотеки участков земель сельскохозяйственного назначения в пользу ФЗ от 16.07.16998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».