§ 2. Физический и моральный износ элементов зданий

С течением времени действительная стоимость зда­ния снижается. В любой промежуток времени она может быть определена как разность между первоначальной стоимостью (рис. 1) и алгебраической суммой затрат, вызванных износом и восстановлением конструктив­ных элементов и инженерных систем

_{V = K}-(_{I + Ml}-K_p-M₂), (1)

где V — действительная стоимость здания, руб.; К—первона­чальная стоимость здания, руб.; 1 — стоимостное выражение фи­зического износа, руб.; М\ — стоимостное выражение морального износа первой формы, руб.; /С_Р — объем затрат на капитальный ремонт, руб.; М₂ — объем затрат на устранение морального изно­са второй формы, руб.

Под физическим износом понимают потерю здани­ем с течением времени прочности, устойчивости, сни­жение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости. Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, свя­занных с использованием здания.

Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь инструкцией по переоценке основных фон­дов и определению износа.

Для постоянного учета зданий и сооружений, а также систематического текущего определения их физического износа при местных Советах [гор (рай)- исполкомах] имеются бюро технической инвентариза­ции. Эти организации составляют на каждое здание технический паспорт с описанием конструктивных эле­ментов здания и его параметров (объема, жи­лой площади и др.), с указанием планов земельных участков и этажей зданий. Физический износ здания устанавливают:

на основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери ими эксплу­атационных свойств вследствие физического износа (последнее с помощью специальных таблиц);

экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

расчетным путем (при отсутствии видимых призна­ков физического износа);

инженерными обследованиями здания с определе­нием стоимости работ, необходимых для восстановле­ния эксплуатационных свойств конструкций и инже­нерных систем.

Физический износ здания определяют как среднее арифметическое износа отдельных девяти элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши и кровли, полов, оконных и дверных устройств, отде­лочных работ, внутренних санитарно-тёхнических и электротехнических устройств и прочих элементов (лестниц, балконов и др.). Для установления износа конструктивных элементов пользуются таблицами, приведенными в «Правилах оценки технического из­носа жилых зданий» (ВСН 53-86.—М.: Прейскурант- издат, 1988.—72 е.). Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Износ всей конст­рукции подсчитывают по средневзвешенному значе­нию износа отдельных участков и по их удельному ве­су в общем объеме конструкции или инженерной си­стемы.

Оценка технического состояния конструкций зда­ния в зависимости от их физического износа, выра­женного в процентах, приведена ниже:

Состояние конструкций	Фундаменты, кир­пичные и деревян­ные стены, каменные лестни­цы, крыши		Окна, двери, печи, система цен­трального отопле­ния, водопровод, канализация
Хорошее	0	..10	0	...10
Вполне удовлетворительное	11	. .20	11 21	...20
Удовлетворительное	21	. .30		. . .30
Не вполне удовлетворительное	31	. .40	31	.. .40
Неудовлетворительное	41	..60	41	...60
Ветхое	61	..80	61	...80
Негодное	81	..100 .	Более 80

Процент износа всего здания определяют как сред^ нее арифметическое значение износа отдельных кон­структивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта

Q* = 21<»«»i/100. (2)

i=i

Рис. 1. Зависимость изменения действительной стоимости зда­ния от морального и физическо­го износа

/ — моральный износ второй фор­мы; 2— объем затрат на капиталь­ный ремонт; 3 — стоимость мораль­ного износа первой формы; 4 — стоимость физического износа; 5 — действительная стоимость

где di— удельная стоимость данного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости, %; h— износ конструктивного элемента, установленный при тех­ническом обследовании, %.

Удельные веса стоимости конструктивных элемен­тов или инженерных систем приведены в соответству­ющих инструкциях Госстроя СССР.

Пример. В таблице приведен расчет процента физического из­носа конструкций здания. По формуле (2) определяют средний физический износ здания.

Конструктивные элементы	Удельный вес стоимости конструкции в общей стои­мости здания, %	Износ конст­рукций, уста­новленный при обследо­вании, %	6i h
Фундаменты	7	12	84
Стены н перегородки	42	15	630
Перекрытия	12	15	180
Кровля	3	30	90
Полы	6	20	120
Окна и двери	4	20	80
Отделка	8	40	320
Санитарно-технические и	12	25	300
электротехнические устрой­
ства
Прочие элементы	6		60
Итого	100	—	1864

п

ВРЕМЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

= 2 ^Alh!Ю0= 1864/100 = 18,6%. t=l

Стоимостное выражение физического износа опре­деляют по формуле

/ = Q(j>V/100, (3)

гдеQ,[,— физический износ, определенный по формуле (2); V — восстановительная стоимость, руб.

Восстановительная стоимость здания определяется стоимостью его воспроизводства в действующих це­нах.

Метод определения физического износа на основе инженерных обследований предусматривает инстру­ментальный контроль состояния элементов здания и определения степени потери ими эксплуатационных свойств.

Для приблизительной оценки износа пользуются сопоставлением фактического срока службы здания с расчетным:

/,' = {ЦТ) 100, (4)

г

где 1₍ — нзноо конструктивного элемента, устанавливаемый рас­четом, %;t —фактический* срок службы, лет; Т — нормативный фок службы (если конструктивный элемент во время капиталь­ного ремонта заменен, то срок службы принимают с момента за­мены) .

Как видно из формулы (4), оценка физического износа по методу сопоставления фактического и нор­мативного сроков Службы предполагает линейную за­висимость износа от сроков службы, что не соответ­ствует действительной закономерности физических процессов, сопровождающих физический износ эле­ментов зданий. Поэтому для объективной оценки фи­зического износа элементов зданий проводят инженер­ные обследования.

Следует иметь в виду, что определение износа пу­тем инженерных обследований требует умения и опы­та работы с инструментами и, кроме того, связано с затратами времени на изыскания, лабораторные ис­пытания и камеральную обработку данных. Но во всех случаях, когда требуются точные данные о несу­щей способности конструкций, а также физико-меха­нических свойствах материалов элементов зданий для определения износа конструкций, пользуются инстру­ментальными методами обследования зданий.

Для оценки физического износа зданий, прослу­живших полный нормативный срок Т или срок, близ­кий к нормативному, пользуются формулами;

С?_ф = Г 100/(Г + Дг); (5)

Сф = [Т (Г+ О/²^-] юо, (6)

где Т — нормативный срок службы, лет;t— фактический срок службы, лет; Дt— возможный остаточный срок службы (опреде­ляют инструментальным или экспертным методом), лет.

На практике принято считать, что полный износ здания соответствует физическому износу 70...75 % и классифицируется как ветхое состояние.

Помимо физического износа здание стареет мо­рально. Моральный износ зданий в основном зависит от научно-технического прогресса в промышленности и строительстве.

Различают моральный износ двух форм. Мораль­ный износ первой формы связан со снижением стоимо­сти здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясня­ется снижением затрат общественно необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент оценки. Моральный износ второй формы определяет старение здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно-планиро­вочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям. Например, по существующим нормативам в жилых домах высотой 6 этажей и более требуется устройство лифтов, хотя в зданиях такой этажности дореволюционной постройки устройство лифтовых подъемников не было обязательным. Не все здания дореволюционной постройки имели сис­темы горячего водоснабжения, планировка большин­ства из них предусматривала коммунальное заселе­ние. Все эти факторы при отсутствии значительного физического износа конструкций и систем здания вы­зывают обесценение такого типа объектов по сравне­нию с существующими.

Моральный износ первой и второй форм может быть определен в ценностном выражении. Для мо­рального износа первой формы формула для опреде­ления этого выражения имеет вид:

М₁ = (1—ч)К = П₁К, (7)

где М1 — абсолютная величина стоимости морального износа пер­вой формы, руб.; ср —отношение стоимости новых конструкций, систем или зданий Кя к стоимости старых аналогичных элементов К; /7i=l—ф—коэффициент первой формы морального износа.

Для математического выражения стоимости мо­рального износа второй формы пользуются формулой

М₂ = П_гК, (8)

где П₃ — коэффициент второй формы морального износа, опреде­ляемый расчетом (по стоимости затрат на приведение здания к требованиям действующих нормативов).

Следовательно, старение здания сопровождается физическим и моральным износом. Но закономерно­сти изменения факторов, вызывающие указанный из­нос, различны.

Моральный износ зданий в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса можно получить такие объемно-планировочные и кон­структивные решения, которые обеспечат соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации зданий.

Совершенно иначе обстоит дело с физическим из­носом. Как уже отмечалось, нормативный срок служ­бы конструкции или инженерной системы установлен с учетом выполнения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту, предупреждающих их преждевременный износ. При этом в процессе эксплу­атации устранение физического износа производится путем полной или частичной замены изношенных эле­ментов конструкций. Мы уже знаем, что срок службы некоторых конструкций значительно меньше общего срока службы здания, поэтому за весь период эксплу­атации здания такие конструкции приходится пол­ностью менять один или несколько раз.

Все перечисленные работы выполняют при капи­тальном ремонте здания.

Таким образом, капитальный ремонт здания преду­сматривает устранение физического износа конструк­ций или инженерных систем. Для устранения мораль­ного износа требуются значительные затраты средств и выполнение работ больших объемов. Часто такие работы связаны с изменением назначения помещений, перераспределением нагрузок на несущие конструк­ции, устройством новых инженерных систем или заменой материала конструкций. Перечисленные рабо­ты выполняются при реконструкции зданий и финан­сируются из средств, выделяемых на новое строитель­ство.

Моральный износ жилищного фонда ликвидируют при капитальном ремонте зданий.

Сроки морального и физического износа значитель­но влияют на стоимость капитального ремонта зданий. Например, деревянные перекрытия изнашиваются намного быстрее, чем настеленные на них паркетные полы из ценных пород древесины. При замене дере- ревянных перекрытий более долговечными, например железобетонными, не удается сохранить паркетные клепки или щиты, хотя они еще не полностью физи­чески изношены. В этом случае стоимость физиче­ского износа элементов, составляющих конструкцию, различна. Отношение стоимости физического износа указанных элементов представлено математической зависимостью

L = /₁//₂<1. (9)

Материальные потери в денежном выражении на­ходят из выражения

Д П = 1₂-1_и (Ю)

где I\, h— стоимость физического износа соответственно первого и второго элементов, руб.

, Иногда инженерные системы или конструкции зда­ния с незначительным физическим износом требуют замены из-за морального износа. Во многих зданиях дореволюционной постройки принимались объемно- планировочные решения жилищ, предусматривающие покомнатное заселение (коммунальные квартиры). В этом случае, если даже конструкции по своему фи­зическому износу не требуют капитального ремонта, улучшается планировка жилья, устраиваются изоли­рованные квартиры, что требует реконструкции сис­темы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электро- и газоснабжения, вентиляции, а также замены многих конструкций (перегородок, дверных и оконных устройств, перекрытий и др.).

Коэффициент, учитывающий соотношение стоимо­сти физического и морального износа:

L = I /М₂> 1;

потери:

АЯ = I — М_г, (11)

где АП « неэффективные затраты, руб.! I -— стоимость физичес­кого износа, руб.; М₂ — стоимость морального износа второй фор­мы, руб.

В первом и во втором случаях мы имеем примеры нерациональных проектных решений. Наиболее эко­номичными решениями считаются такие, при которых сроки морального, и физического износа конструкций и систем зданий совпадают. В этом случае коэффи­циент, учитывающий соотношение физического и мо­рального износа второй формы, стремится к единице:

L= ЦМ₂ -+■ 1. (12)