Г. А. Порывай

ТЕХНИЧЕСКАЯ

Учебники для техникумов

ЭКСПЛУАТАЦИЯ

ЗДАНИЙ

Москва-Стройиздат

Г. А. Порывай

ТЕХНИЧЕСКАЯ

ЭКСПЛУАТАЦИЯ

ЗДАНИЙ

3-е издание,переработанное и дополненное

Допущено Главным управлением кадров Мосгорисполкома в качестве учебника для жилищно-коммунальных и строительных техникумов

Москва Стройиздат 1990

ББК 38.683 П 60

УДК 69.059.1(075.32)

Рецензент — каид. техн. наук, доцент МИСИ им. В. В. Куйбы­шева О. В. Датюк.

Редактор — P. X. Исеева

Порывай Г. А.

П 60 Техническая эксплуатация зданий: Учеб. для техникумов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Стройиздат, 1990. — 368 е.: ил.

ISBN6-274-00241-2

Описаны методы организации технической эксплуата­ции зданий. Рассмотрены основные физнко-химические и технологические факторы, вызывающие износ, старение и разрушение материала конструкций, и способы защиты эле­ментов зданий от коррозии. Даны рекомендации по наи­более рациональным методам организации технического обслуживания и ремонта жилых и общественных зданий. Изд. 2-е вышло в 1982 г.

Для учащихся жилищно-коммунальных и строительных техникумов, обучающихся по специальности «Техническая эксплуатация зданий».

3401020000-425

" 1)47(01)—90 ²¹⁸~^{90 ББК 38 Ш}

ISBN5-274-00241-2 © Стройиздат, 1974

© Г. А. Порывай, 1990 с изменениями

Введение

Коммунистическая партия и Советское государство неуклон­но обеспечивают достижение главной цели общественного произ­водства — наиболее полное удовлетворение материальных и ду­ховных потребностей советских людей, улучшение их жилищных условий.

В буржуазном обществе жилищное строительство подчинено общим экономическим законам капитализма. Основное его назна­чение — извлечение дохода для предпринимателя. Это порожда­ет непомерную дороговизну жилья и является дополнительным источником эксплуатации трудящихся.

Казармы, шалаши, землянки, каморки — такая терминология официально применялась в дореволюционной России для характе­ристики жилья рабочих. В основном эти помещения были перена­селены до предела. Например, для сравнения, в двухкомнатной квартире современной планировки площадью 32 м², не считая подсобной площади, кухни, санузла, ванной, в царской России по тогдашним «нормам» проживало не менее 16 чел.

В 1913 г, в России численность населения составляла пример­но 159 млн. чел. В коечно-каморочных комнатах только в Москве жили 327 тыс. чел., в подвалах — 125 тыс., в переполненных квар­тирах доходных жилых домов — 395 тыс. чел. Такое же положе­ние с обеспечением жильем было во всех уголках царской России. Однако стоимость даже такого жилья была очень высока. Сред­няя заработная плата рабочего составляла около 15 руб. в месяц, а стоимость каморки — 5...6 руб. в месяц.

В трудах В. И. Ленина даны ответы на самые жгучие вопро­сы революционной теории и практики социалистического строи­тельства, в том числе и по жилищной проблеме. В. И. Ленин в ра­боте «Государство и революция»^I, написанной накануне Великой Октябрьской социалистической революции, разработал основные направления жилищной политики Советского государства. В раз­деле «Жилищный вопрос» он указал, что новому содержанию де­ятельности государства в области жилищ должны соответство­вать и новые формы управления жилищным хозяйством, положе­ние о нормировании и распределении квартир, плата за пользова­ние жилищем и другие вопросы.

10 ноября 1917 г. по указанию В. И. Ленина Народным Ко­миссариатом внутренних дел был издан декрет о первоочередном обеспечении жилищем трудящихся из семей фронтовиков. Соглас­но этому декрету низкооплачиваемые рабочие, служащие и семьи фронтовиков полностью освобождались от платы за квартиры, а домовладельцам запрещалось впредь повышать ее для квартиро­съемщиков других категорий.

3

Напряженная обстановка первых послереволюционных дией и недель не ослабила внимания В. И. Ленина к вопросам, связан­ным с улучшением жилищных условий населения. Так, 12 ноября 1917 г. Советом Народных Комиссаров было принято подписанное Лениным постановление об изъятии пустующих помещений, при­годных для жилья, и передаче их для поселения нуждающихся граждан. 3 декабря 1917 г. В. И. Лениным написаны «Тезисы за­кона о конфискации домов со сдаваемыми в наем квартирами» В соответствии с предложениями Ленина был разработан «Проект декрета о вселении семейств красноармейцев и безработных рабо­чих в квартиры буржуазии и о нормировке жилищных помеще­ний», одобренный на заседании Петроградского Совета 1 марта 1918 г.^I

В результате осуществления ленинских указаний в Москве около миллиона рабочих покинули ночлежки, подвалы, каморки и поселились в благоустроенных домах. Так Советская влась до­казывала свою способность решительно бороться с таким соци­альным злом, как жилищный кризис.

В послереволюционный период развития жилищного хозяй­ства страны были допущены серьезные недостатки в распределе­нии жилой площади, комплексности застройки жилых массивов, в обеспечении сохранности жилья, его техническом обслужива­нии н ремонте. Принимаемые в последнее время меры направлены на устранение недостатков в жилищном хозяйстве, значительное увеличение темпов жилищного строительства, справедливое рас* пределение жилья, улучшение его эксплуатации.

В Конституции СССР (ст. 44) указывается, что право граж­дан на жилище обеспечивается развитием и охраной государст­венного и общественного жилищного фонда, содействием коопе­ративному и индивидуальному жилищному строительству, справед­ливым распределением под общественным контролем жилой пло­щади, предоставляемой по мере осуществления программы стро­ительства и благоустройства жилищ, а также невысокой платой за квартиры и коммунальные услуги. Несмотря на значительные затраты на эксплуатацию жилищ, а также строительство новых зданий, только 'Д часть этих расходов покрывается квартирной платой, остальные расходы финансируются из государственного бюджета. Это накладывает особую ответственность за экономное и целесообразное расходование средств, выделяемых на эксплуа­тацию зданий, и эффективное ведение жилищного хозяйства.

В постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 8 апреля 1987 г. № 427 «О мерах по дальнейшему совершенство­ванию работы жилищно-коммунального хозяйства в стране» под­черкивается задача социальной важности — превращения жилищ­но-коммунального хозяйства в высокомеханизированную и надеж­но работающую отрасль народного хозяйства страны. Согласно этому постановлению Советам Министров союзных республик, ми­нистерствам и ведомствам поручено создать хозрасчетные подраз­деления по наладке, обслуживанию и ремонту технических средств, автоматики и телемеханики, а также подрядные органи­зации для выполнения в городах и поселках городского типа ра­бот по реконструкции и капитальному ремонту жилищного фонда.

XXVII съезд КПСС определил программу дальнейшего улуч­шения жилищных условий трудящихся. В двенадцатой пятилетке намечено увеличить ввод в действие жилых домов общей пло­щадью около 600 млн. м². Коренные изменения предусматривают­ся в программах строительства объектов социально-культурного назначения. Например, в соответствии со школьной реформой на­мечено в 1,4 раза увеличить ввод в действие объектов народного образования. Предусматривается значительное увеличение строи­тельства объектов здравоохранения, культуры и других сфер соци- ального развития.

В решениях XXVII съезда КПСС указано обеспечить к 2000 г. каждую семью, отдельной квартирой или домом.

Решение жилищной проблемы, наряду с возрастающими тем­пами нового строительства жилых зданий, должно сопровождать­ся мероприятиями по обеспечению их сохранности.

Для технического обслуживания и ремонта элементов зданий и инженерных систем необходимо знать закономерности их износа и старения. Интенсивность указанных процессов определяется двумя группами факторов: 1) микростроением материалов конст­рукций — наличием в материале микродефектов, несовершенств структуры уже в начальный период эксплуатации и 2) развитием микро- и макродефектов под воздействием окружающей среды и нагрузок. Первая группа факторов обусловлена особенностями технологии производства изделий и монтажа зданий, вторая раз­вивается при эксплуатации зданий.

Как известно, всякое здание используется для определенных целей, что связано с протеканием процессов, сопровождающихся статическими и динамическими нагрузками, выделением в окру­жающую среду агрессивных веществ и другими процессами, отри­цательно сказывающимися на износе элементов здания. Изучение перечисленных факторов позволяет заранее предусмотреть меры защиты зданий от преждевременного износа.

Степень влияния атмосферной среды на процессы износа эле­ментов зданий зависит от географического положения эксплуати­руемого здания и, как правило, носит случайный характер.

Изучение закономерностей износа и старения материалов кон­струкций, влияния окружающей среды на эти процессы, применяе­мых методов защиты элементов зданий от преждевременного из­носа имеет своей целью обосновать наиболее рациональные мето­ды эксплуатации зданий, повысить эффективность использования материальных и трудовых ресурсов, выделяемых на эти цели.

Материал учебника написан в соответствии с программой кур­са «Техническая эксплуатация зданий» для средних специальных учебных заведений по специальности № 1205.

Настоящее, третье, издание учебника дополнено материалами о новых методах организации технического обслуживания и ре­монта жилищного фонда. Изложен дополнительный материал по экономному расходованию воды и теплоты. Внесены изменения в связи с введением новых ГОСТов и СНиПов на соответствую­щие виды работ. Приведены новые примеры, поясняющие соответ­ствующий теоретический материал по планированию текущего ре­монта зданий и расчету диспетчерских систем.

Г пава I. ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ

ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИИ

§ 1. Особенности технической эксплуатации зданий

Каждое здание и сооружение имеет определенное назначение, в зависимости от которого при проекти­ровании и строительстве учитывают принимаемые конструктивные схемы здания, этажность, объемно- планировочные решения, применение тех или иных строительных материалов и т. д.

Между возведением здания (инженерными изыс­каниями, проектированием и строительством) и про­цессом его использования существует прямая связь. Эксплуатационная пригодность здания, безотказность и долговечность его конструктивных элементов и ин­женерных систем определяются уже на стадии проек­тирования и строительства. Учитываются методы эк­сплуатации, возможность доступа к отдельным эле­ментам инженерных систем и конструкций для их технического обслуживания и ремонта. Таким обра­зом, проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительскую стоимость и эксплу­атационные свойства. В этом заключается прямая связь эксплуатационного процесса с процессом возве­дения здания.

Здания используют для производственно-техноло- гических и административных целей, культурно-про­светительных мероприятий, для проживания граждан и др.

В зависимости от назначения здания подразделя­ются на:

гражданские, к которым относятся жилые и обще­ственные, обслуживающие бытовые и общественно- культурные потребности населения (например, теат­ры, больницы, учебные здания, магазины и др.);

промышленные, обслуживающие нужды производ­ства и транспорта (здания цехов, тепловых электро­станций, районных и квартальных котельных, про­мышленных и транспортных складов, депо и др.);

сельскохозяйственные, обслуживающие потребно­сти сельского хозяйства (здания для содержания жи« вотных и птиц, ветеринарные лечебницы, теплицы, склады сельскохозяйственной продукции и др.).

В результате научно-технического прогресса, из­менения окружающей среды под воздействием чело­века, повышения жизненного уровня населения тех­нология производственных процессов и методы ис­пользования жилых и общественных зданий меняются. Следовательно, в период эксплуатации вырабатыва­ются новые требования к проектированию и строи­тельству объектов, конструктивных элементов и ин­женерных систем, т. е. существует обратная связь между использованием, проектированием и строитель­ством зданий.

Эксплуатация зданий предусматривает «потребле­ние» построенных объектов, т. е. использование их помещений для определенных целей. Например, если речь идет о жилом здании, то его эксплуатация под­разумевает использование жилых квартир для про­живания граждан. Для удовлетворения потребностей проживающих необходимы безотказное функциониро­вание всех инженерных систем (водопровода, канали­зации, горячего водоснабжения, вентиляции, лифто­вых установок и др.), безотказность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий. Проживание в жилом доме связано с системой взаи­моотношений проживающих и администрации здания (паспортные услуги, квартирная плата, культурно- массовые мероприятия и др.).

Таким образом, задачи эксплуатации здания мож­но определить как комплекс мероприятий, обеспечи­вающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных це­лей в течение нормативного срока.

Качество здания формируется при проектирова­нии, строительстве, эксплуатации. Наиболее сущест­венное влияние на качество здания оказывает эксплу­атационный период, так как он является заключитель­ным и наиболее продолжительным по времени. При этом в период эксплуатации могут появиться недос­татки, допущенные при проектировании и строитель­стве здания, отрицательно влияющие на его качество. Задачей эксплуатационных служб в этом случае яв­ляется устранение указанных недостатков с помощью соответствующих строительных и проектных органи­заций.

Качество здания определяется многими фактора­ми (условиями расселения и организацией техноло­гических процессов, нормальным функционированием инженерных систем и элементов здания, обеспечени­ем комфортных параметров среды внутри помещений и т. д.). Поскольку жилые и общественные здания яв­ляются местом длительного пребывания населения, уровень организации эксплуатационных процессов оказывает наиболее существенное влияние на настро­ение людей.

Ежегодный объем строительства новых зданий и сооружений определяется двумя факторами. Посту­пательное движение нашего общества, постоянно по­вышающийся уровень благосостояния трудящихся прежде всего обеспечиваются увеличением объемов нового строительства и реконструкции промышлен­ных, жилых и гражданских зданий. В Программе Коммунистической партии Советского Союза преду­смотрено достижение такого уровня строительства но­вых жилых домов, который способствовал бы не толь­ко обеспечению жильем в пределах существующих нормативов, но и постепенному увеличению нормы жилья на одного проживающего.

Однако полный объем ежегодного строительства жилых и общественных зданий определяется не толь­ко вышеизложенными факторами, но и вводом пло­щадей взамен выбывших в результате износа, кото­рый зависит от эксплуатации зданий.

Сохранность зданий, их безотказное функциониро­вание обеспечиваются не только эксплуатационными службами. Имеется много примеров, когда коопера­тивные формирования проживающих выполняют зна­чительные объемы работ по техническому обслужива­нию и ремонту жилищного фонда, благоустройству территорий домовладений.

Постоянная работа по распространению передово­го опыта участия населения в выполнении мероприя­тий по эксплуатации зданий является важной задачей общественных организаций по месту жительства, экс­плуатационных служб.