Заключение

Проведя исследование на тему "Вещные права на земельные участки",сделаем выводы. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода.

Состояние экономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколько рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля. Одним из условий повышения эффективности ее использования является создание продуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющего обеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных, так и в иных целях.

Земельный участок, пожалуй, самый «проблемный» объект вещных прав. Его индивидуализация и порядок детального описания и определения наиболее сложны и регламентируются на уровне закона. Специфика заключается и в том, что земельные участки не обладают признаком дискретности в полном его смысле. В природные объекты не вложен человеческий труд, а потому и цена их определяется главным образом экономическими и политическими соображениями, спросом и предложением на них. Так, начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы при проведении торгов в форме аукциона определяется на основании отчета независимого оценщика и варьируется в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры. Формально нормы ст. 9 и 36 Конституции РФ и ст. 129 и 130 ГК РФ признают возможность нахождения земли в собственности, земельный участок обладает всеми гражданско-правовыми признаками вещи. С другой стороны, земля в естественном состоянии не обладает свойствами объекта вещного права собственности, как в узком смысле слова, так и в широкой его интерпретации как полной власти над имуществом. Все правомочия субъекта права на землю специфичны и условны. ГК РФ допускает только ограниченное право распоряжения – с отсылкой на ст. 129 ГК РФ. Положение п. 3 ст. 209 ГК РФ определяет, что земля может находиться в обороте в той мере, в какой это допускается земельным законодательством. Ограничивается право распоряжения землей и запретом произвольного изменения категории земель ее правообладателем, что предопределяет ограничение вариантов ее использования.

В отношении ограниченных вещных прав отсутствует ясность в формулировках в плане распространения на них положений об ограничении оборотоспособности земли. Пункт 2 ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К таковым относятся исключительно земли, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, главным образом стратегического, военного и административного значения. При этом именно предприятиям ВПК и организациям управления стратегически важными объектами изъятые из оборота земли и предоставляются. В то же время вряд ли возможно обременение таких земель сервитутом либо предоставление их в пользование частным лицам, не говоря уже об ипотеке, в отношении которой законом однозначно установлен запрет (п.1 ст.336 ГК РФ).

Ограниченные в обороте земли определены в законе исчерпывающим образом.

По содержанию дееспособность субъектов ограниченных вещных прав на землю есть совокупность соответствующих прав и обязательств, налагаемых на них в силу специфики объекта прав – земли, поэтому то или иное ограниченное вещное право на землю нельзя назвать просто правом в полном смысле этого понятия. Будучи по отношению к третьим лицам абсолютными правами, ограниченные вещные права на землю всегда относительны в отношениях правообладателя с государством или муниципалитетом. Реализация ограниченных вещных прав на землю обусловлена не только пределами осуществления гражданских прав, но и обязанностями совершать определенные действия и принимать требуемые в силу закона меры в процессе землепользования. Парадокс заключается в том, что активная обязанность субъекта вещного права зависит не от соглашения, а от закона. С точки зрения сторонников существования правоотношения между лицом и вещью обязательства налагаются законом в отношении земельного участка. Однако поскольку вещное правоотношение всегда носит межсубъектный характер решение вопроса сведется к обязанности исполнять закон, установленный властным органом – представителем государства или муниципального образования. Специфика ограниченного вещного права определяется и в соотношении с правом собственности – обладающим наибольшей полнотой вещным правом. Содержание права собственности охватывает все допустимые имущественные правомочия в отношении объекта прав. Ограниченное вещное право допускает одновременное с правом собственности хозяина существование чужого права на ту же вещь, как бы «сжимая» его право, поскольку собственник в этом случае лишается возможностей свободной реализации всех своих правомочий в отношении собственного имущества. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий. Возникшее одним из первых еще в древнем римском праве такое ограниченное вещное право, как эмфитевзис (наследственная аренда земли), по своему содержанию, объему правомочий, вытекающим из него искам было наиболее близким праву собственности. На примере эмфитевзиса можно выявить как сходства, так и различия права собственности и ограниченного вещного права.

С учетом приведенных положений, ограниченное вещное право на землю рассматривается как устанавливаемое и определяемое на уровне закона и подлежащее государственной регистрации, не ограниченное конкретным сроком действия субъективированное право на чужой индивидуально-определенный земельный участок, открыто и самостоятельно используемое субъектом для удовлетворения своих интересов, носящее абсолютный характер, обременяющее право собственности и производное от него, но в то же время привязанное не к личности собственника, а к земельному участку.

На современном этапе развития экономики все актуальнее становится проблема разграничения норм гражданского и земельного законодательства в частности правового регулирования перехода вещных прав на земельные участки.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации вступил в действие с 01 января 1995 года, фактически глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права» начала действовать с принятием Федерального закона от 16.04.2001 №45-ФЗ и практического значения для регулирования земельных отношений и рассмотрения земельных споров не имела. Вступивший в силу 29 октября 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации, в пункте 3 статьи 3 которого предусматривается, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами, не дал однозначного ответа на обозначенную проблему, которая осталась неразрешенной как в законе, так и в судебной практике. По прежнему существует конкуренция норм гражданского и земельного законодательства, что приводит к неоднозначности правоприменительной практики, появлению противоречий и коллизий.

Как известно, в Указе Президента Российской Федерации от 18.07.2008 №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» специально подчеркнута необходимость отражения в Гражданском кодексе Российской Федерации опыта его применения и толкования судом. Разработанная в соответствии с названным Указом Концепция развития гражданского законодательства является внутренне противоречивой и не дает однозначных ответов о соотношении гражданского и земельного законодательства. 

Вопрос о формировании полноценной системы вещных прав остается дискуссионным. 

В теории вещных прав отсутствуют единые подходы к разрешению следующих вопросов, касающихся перехода вещных прав на земельные участки: участие в гражданском обороте части земельного участка как объекта земельных отношений, соотношение норм гражданского и земельного права при наследовании земельных участков, предоставленных на ограниченном вещном праве, установление и государственная регистрация публичных сервитутов на земельные участки.

Законодателем до настоящего времени не установлены юридические механизмы реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений, что также осложняет оборот недвижимого имущества и ведет к возникновению споров.

Значительная часть земельных участков до настоящего времени находится в неразграниченной государственной собственности. Между тем, несовершенство процедуры по определению публичного собственника конкретного земельного участка приводит к многочисленным судебным спорам.

Противоречивые судебные акты по спорам о переходе вещных прав на земельные участки подтверждают наличии указанных вопросов. Разъяснения практики применения норм Земельного кодекса Российской Федерации, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не обеспечивают единство судебной практики в рассматриваемой сфере.

Формулировка "наиболее полное господство над вещью", особенно в контексте права собственности на земельный участок, означает возврат доктрины гражданского права на позиции периода, когда доминировали представления о праве собственности как абсолютном праве.

Право собственности граждан на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ

Законопроект предусматривает, что с момента вступления в силу предлагаемых изменений земельные участки, используемые для указанных выше, а также иных целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка и не предполагает строительства на таком участке, и принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также гражданам - на праве пожизненного наследуемого владения, признаются принадлежащими указанным лицам на праве постоянного землевладения (п. 28 ст. 8).

Следует отметить, что, безусловно, законопроект в части регулирования производных от права собственности прав на земельные участки отвечает некоторым острым потребностям хозяйственного оборота. Сюда можно отнести, в частности, введение институтов отрицательных сервитутов, независимой ипотеки, а также права приобретения чужой вещи.

Однако не вполне понятно, как будут претворяться в жизнь иные революционные положения законопроекта, касающиеся переквалификации уже существующих прав на земельные участки.

В настоящее время пока неизвестно, останутся ли предусмотренные в законопроекте новеллы в части правового регулирования отношений по поводу земельных участков в окончательной редакции изменений к ГК РФ. В случае их принятия остается надеяться на разработку переходных положений, разъясняющих порядок введения новой системы вещных прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками.