6.2.Основные участники системы ипотечного кредитования

1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К залогодателю предъявляются следующие требования:

−  надежность и платежеспособность;

−  добровольность предоставления в залог недвижимого имущества;

−  способность внести авансовые платежи.

2.  Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества.  К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора. Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работает большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

−  сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

−  долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

−  ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

−  закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

− необходимость держать в штате узких специалистов −  оценщиков недвижимости;

− долгосрочное отвлечение денежных средств;

− высокий риск неточности прогноза и динамики рыночных процентных ставок.

В целом кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по следующей схеме.

Ипотечный  банк предоставляет залогодателю кредит на  покупку недвижимости,  при этом между ними заключаются кредитный договор и, как следствие его, договор залога.  Покупатель недвижимости – главный субъект механизма ипотечного кредитования, который приводит к его реализации. Затем залогодатель заключает с  продавцом недвижимости договор купли-продажи или договор  подряда  на  строительство. Ипотечный банк вправе продать закладную залогодателя на вторичном рынке ценных бумаг.

Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных недвижимостью, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость.

3. Продавцы жилья. Продавцами могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и строительные организации, девелоперы и риелторские фирмы.

4. Регистрирующие органы. Они осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и ведут единый государственный реестр прав на недвижимость.

5. Страховые компании. Страховыми компаниями предоставляется защита имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет страховых фондов, формируемых из страховых премий.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и  оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку сданного под залог недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основными задачами агентства являются:

−  привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;

−  формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

За счет собственного капитала и заемных средств агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, поддерживая ликвидность банков и повышая привлекательность ипотечного кредитования.

8. Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по  его  обязательствам.