2. Правове забезпечення використання земель житлової та громадської забудови

Використання земель житлової та громадської забудови, згідно ст. 39 Земельного кодексу, здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту та іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови. Однак вимоги до зазначених документів щодо здійснення використання земель житлової та громадської забудови передбачені не в земельному законі, а у містоустрійно-планіровочних законах. Важливими серед них є Закони «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 року¹, «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 року², «Про Генеральну схему планування території України» від 7 лютого 2002 року³ та деякі інші законодавчі акти.

В містоустрійно-планіровочних законодавчих актах міститься чимало норм, які надають можливості усвідомити вимоги земельно-правових норм. Так, відповідно до ст. 17 Закону «Про основи містобудування», містобудівна документація являє собою затверджені текстові та графічні матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше використання територій. У ст. 11 Закону «Про планування і забудову територій» передбачається, наприклад, потреби у зміні меж населених пунктів, потреби в територіях, передбачених для містобудівних потреб, зонування територій для забудови та іншого використання, планувальну структуру території, розроблення генеральних планів окремих населених пунктів тощо.

Згідно із вимогами земельного закону, основним містобудівним документом, на підставі якого здійснюється використання земель житлової та громадської забудови, є генеральний план населеного пункту. На його підставі визначаються межі міст, селищ та сіл, як умовна замкнута лінія на поверхні землі, що відокремлює їх території від інших територій. Ним передбачаються співвідношення забудованих та незабудованих частин міських та сільських поселень. Тому генеральний план населеного пункту являє собою єдиний містобудівний документ, а для його розробки, узгодження, розгляду та затвердження передбачена спеціальна процедура.

У генеральному плані населеного пункту визначаються основні напрями використання земельних площ для житлового будівництва і громадської забудови, розвитку інженерної і транспортної мережі, здійснення зеленого будівництва і благоустрою, розміщення комунальних, соціальних та інших об’єктів селітебної інфраструктури, збереження ландшафтно-рекреаційних зон та історико-культурної спадщини міст, селищ та сел. В ньому передбачаються потреби у земельних площах, припустимі та перспективні види будівництва, черговість то пріоритетність забудови територій, а також перспективи розвитку населеного пункту і потреби у земельних площах для розширення його меж¹.

Приймаючи до уваги вказівку земельного закону на іншу містобудівну документацію варто відзначити, що у містах розробляється і затверджується детальний план забудови території. Він готується на підставі генерального плану міста та включає планування окремого району, мікрорайону або кварталу, реконструкцію, відновлення чи реставрацію об’єктів старої забудови, благоустрій та озеленення визначеної території, розширення місць масового відпочинку населення тощо. У детальному плані забудови території передбачається розміщення окремих об’єктів містобудування в межах червоних ліній та ліній забудови: будинків, споруд, вулиць, проїздів і т. д.

До виду іншої містобудівної документації слід віднести проект забудови території. Він являє собою зведений документ, у якому відображається розміщення комплексу житлових та громадських будинків і споруд, а також об’єктів соціальної інфраструктури, запланованих для зведення на відповідному земельному масиві.

З метою розмежування земельних площ та забезпечення раціонального розміщення об’єктів нового будівництва на землях житлової та громадської забудови в містах, органами місцевого самоврядування розробляється проект розподілу території між його окремими мікрорайонами та кварталами. У проекті розподілу території вказуються межі частин міста, визначаються площі та конфігурації земельних ділянок, запланованих для забудови, позначаються землі загального користування для існуючої забудівлі та під заплановану для будівництва, виділяються резервні земельні ділянки для майбутнього житлового будівництва та громадської забудови тощо.

Наведена норма Земельного кодексу до містобудівної документації відносить план земельно-господарського устрою. Він також розробляється на підставі генерального плану населеного пункту і затверджується органами місцевого самоврядування. План земельно-господарського устрою охоплює заходи організаційно-технічного характеру, спрямовані на раціональне використання освоєних земель та освоєння нових земельних площ, забезпечення їх охорони від негативного природного і техногенного впливу, забезпечення інженерно-технічного захисту території тощо.

У плані земельно-господарського устрою містяться свідомості про кількісні та якісні характеристики земельних ділянок, розподіл земель за їх основним цільовим призначенням, належністю на праві власності та наданні у користування. В ньому передбачається режим використання земельних ділянок санітарно-захисних зон, зон санітарної охорони джерел водопостачання, водоохоронних зон та прибережних захисних смуг, зон залягання корисних копалень, а також житлових, виробничих, рекреаційних та інших територій населеного пункту, які підлягають особливій охороні. Важливими заходами плану земельно-господарського устрою населеного пункту є визначення напрямів тимчасового використання земельних площ перспективної забудови.

Вимогою земельного закону щодо раціонального використання земель житлової та громадської забудови є дотримання державних стандартів і норм. Такі стандарти і норми передбачені, наприклад, у державному стандарті «Містобудування: планування і забудова міських і сільських поселень ДСН 360-92». Безумовно, ці стандарти і норми уявляють собою зведення технічних вимог і нормативів, які неможливо навести, а тим більше розглянути. Але варто підкреслити, що закон надає їм юридично обов’язків характер, вимагаючи їх безумовне дотримання при плануванні та забудові земель населених пунктів.

Новою вимогою земельного законодавства для використання земель житлової та громадської забудови є дотримання регіональних та місцевих правил забудови. Такі правила передбачаються у регіональних і місцевих нормативно-правових актах, що встановлюють загальні вимоги щодо планування, забудови, благоустрою та іншого використання населених територій та окремих земельних ділянок для області або міста. Вони враховують регіональні та місцеві особливості при забудові територій, а їх виконання суб’єктами містобудівної діяльності є обов'язковим. Необхідно відзначити, що відповідно до вимог Закону «Про планування і забудову територій» затверджені Типові регіональні правила забудови¹, які надають можливості для розробки і затвердження регіональних та місцевих правил забудови відповідними органами державної виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.