10. Договір оренди у сфері господарювання.

Правове регулювання:

1. $5 Глави 30 ГК - “Оренда майна та лізинг”;

2. Глава 58 ЦК - Найм (оренда);

3. ЗУ “Про оренду державного та комунального майна”

4. ЗУ “Про оренду землі”

5. Постанова Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 №12 “Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна”

Договір оренди у сфері господарювання - це договір, за яким одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Ознаки договору оренди у сфері господарювання:

1) сторонами такого договору є орендодавець та орендар;

2) у користування передається індивідуально визначене майно, що не втрачає у процесі використання свого споживчого призначення;

3) об’єктом оренди можуть бути: 1) цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; 2) нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); 3)інше окреме індивідуально визначене майно, що належить суб'єктам господарювання.

Порядок застосування ЦК: До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Форма договору оренди.

За загальним правилом - проста письмова форма.

Нотаріальне посвідчення - договір оренди нерухомого майна більше ніж на 3 роки.

Договір оренди будівлі чи капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ч.2 ст. 793 ЦК).

Нотаріальне посвідчення - договір оренди транспортного засобу за участі фізичної особи

Договір найму транспортного засобу за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню (ч.2 ст. 799 ЦК)

Істотні умови договору оренди у сфері господарювання (ч.1 ст. 284):

1) об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

2) строк, на який укладається договір оренди;

3) орендна плата з урахуванням її індексації;

4) порядок використання амортизаційних відрахувань;

5) відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч.1 ст. 289 ГК, орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Основні права та обов'язки орендаря (ст. 285 ГК):

1. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.

2. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

3. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря

Підстави продовження договору оренди:

Відповідно до ч.4 ст. 284 ГК, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Переважне право орендаря на продовження договору оренди.

Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди (ч.1 ст. 285 ГК).

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (ч.1 ст. 777 ЦК).

Переважне право на купівлю об’єкта оренди, у разі її продажу.

Відповідно до ч.2 ст. 777 ЦК, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Припинення договору господарської оренди

Припинення договору оренди:

Відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК, Договір оренди припиняється у разі:

1) закінчення строку, на який його було укладено;

2) викупу (приватизації) об'єкта оренди;

3) ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря;

4) загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Відмова від договору оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 291 ГК, одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Згідно з ч.1 ст. 782 ЦК, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Аналіз Постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 № 12 дозволяє дійти до висновку, що на господарські відносини необхідно поширювати ч.1 ст. 782 ЦК, що є спірним, адже є спеціальна норма - ч.1 ст. 291 ГК.

Розірвання договору оренди.

Розірвання договору найму (оренди) на вимогу наймодавця (орендодавця):

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Розірвання договору найму на вимогу наймача:

Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.