Порядок определения оценочных участков.

Градостроительные принципы определения оценочных участков, их границ и коэф­фициентов к ним заложены в следующем положении строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89*): "определяются... с учетом... плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценно­стей".

Разграничение территории поселения на оценочные участки осуществляется на опор­ном плане поселения масштаба 1:10000 или 1:25000 (в зависимости от крупности населен­ного пункта и наличия планово-картографических материалов).

На селитебных землях, занимающих, как правило, значительную часть территории населенного места, выделяются участки, застроенные однотипными жилыми домами мало­этажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных уча­стков, многоэтажной секционной (3-5 этажей), многоэтажной секционной (6-9 этажей), мно­гоэтажной секционной (10-12 этажей) и т.д.

Территории поселения, занятые садоводческими товариществами и кооперативами дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности.

Производственные территории выделяются и дифференцируются на оценочные уча­стки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.

Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выражен­ные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки или подошвы и т.д.): границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магист­ральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (производствен­ного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий.

Определение коэффициентов относительной ценности территории.

После выделения оценочных участков устанавливается величина коэффициента их относительной ценности. При расчете коэффициентов относительной ценности территории учитывается влияние следующих групп факторов:

1. доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслужи­вания общегородского значения;

2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоус­тройством территории;

3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала, или иной планировочной единицы местного значения;

4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность террито­рии;

5. состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

6. инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности терри­тории разрушительным воздействиям природы;

7. рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому, в целях более обоснованного учета их влияния на гра­достроительную ценность территории поселения, их подразделяют на ряд единичных подфакторов.

Предлагается следующий состав факторов по каждой из названных групп (1 - 7) и ре­комендуемые численные их значения.

Факторы относительной ценности	Рекомендуемые численные значения
1. Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения, наличие объектов:
1.1. образования и воспитания	0,40
1.2. культуры и искусства	0,10
1.3. бытового обслуживания	0,28
1.4. торговли	0,11
1.5. здравоохранения	0,14
1.6. спорта и проч.	0,07
2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, наличие:
2.1. водопровод (водоразборные колонки или ввод в жилые дома)	0,05
2.2. канализация (включая групповые автономные системы)	0,06
2.3. теплоснабжение	0,10
2.4. электроснабжение	0,05
2.5. газоснабжение	0,10
2.6. твердое (асфальтовое покрытие) улиц и проездов	0,10
3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания насе­ления, наличие:
3.1. детских дошкольных учреждений	0,11
3.2. общеобразовательных школ	0,02
3.3. торговли, питания, бытового обслуживания	0,03
3.4. прочих (культуры, искусства, спорта и т.п.)	0,08
4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории, наличие:
4.1. зон охраны исторических и архитектурных памятников	1,0
4.2. зон регулирования застройки	0,50
4.3. ценных эстетических (ландшафтных) факторов (живописный рельеф, лесные массивы и зеленые насаждения, реки и водоемы и т.п.)	0,40
4.4. ценных природных факторов (уникальная растительность, водоемы, животный мир)	0,40
5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (влияние на состояние окружающей среды антропогенных фак­торов) (учитывается со знаком минус), наличие явлений:
5.1. загрязнение воздушного бассейна	0,20
5.2. загрязнение территории	0,20
5.3. загрязнение воды	0,20
5.4. нарушение шумового режима	0,20
5.5. прочие отрицательные воздействия (электромагнитные поля, радиация и т.п.)	0,20
6. Инженерно-геологические условия строительства и степень под­верженности территории разрушительным воздействиям природы (учитывается со знаком минус)
6.1. высокий уровень стояния грунтовых вод	0,20
6.2. заболоченность территории	0,20
6.3. просадочные грунты	0,20
6.4. крутые уклоны местности	0,20
6.5. подверженность оползневым явлениям	0,20
6.6. подрабатываемые территории	0,20
6.7. подтапливаемые территории	0,20
6.8. территории со скальными грунтами	0,20
6.9. сейсмичность (7-9 баллов)	0,20
7. Рекреационная ценность территории, наличие в черте населенного пункта:
7.1. природно-заповедных территорий (национальные парки, биосферные заповедники, заказники, охраняемые урочища, одиночные памятники природы)	0,50
7.2. рекреационно-природных территорий (курортные зоны и местности, зоны отдыха, туристские зоны и местности)	0,50
7.3. заповедных и защитных лесных территорий (леса зеленых лесных зон, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов, защитные полосы вдоль железных и шоссей­ных дорог, прочие леса 1-й группы)	0,25
7.4. санитарно-защитных природных территорий (зоны санитарной охраны водных источников, санитарные зоны по берегам водохозяй­ственных водоемов)	0,25

Примечание. Численные значения коэффициентов, указанные выше в качестве реко­мендуемых определены с использованием показателей, приведенных в приложении 2 Закона РФ "О плате за землю", положении СНиП 207.01-89, нормативной и справочной литерату­ры по градостроительству, а также исследований, выполненных в свое время ЦНИИП гра­достроительства и ЦНИИЭП жилища.

Условия каждого оценочного участка, из выделенных на плане города, сравниваются с перечисленными выше факторами. При этом радиусы влияния факторов первой группы определяются доступностью услуг, создаваемых городским общественным центром. В пре­делах получасовой пешеходной доступности(1,5-2 км) они учитываются в полном объеме, при пешеходной доступности равной часу (3-4 км) в половинном объеме. Радиусы влияния третьей группы определяются радиусами обслуживания населения учреждениями и пред­приятиями обслуживания, расположенными в жилой застройке. При этом используется табл. 5 СНиП 2.07.01-89*:

Учреждения и предприятия обслуживания	Радиус обслуживания, м
Детские дошкольные учреждения:
в городах	300
в сельских поселениях и в малых городах, при одно- и двухэтажной застройке	500
Общеобразовательные школы	750
Помещения для физкультурно-оздоровительных занятий	500
Физкультурно-спортивные центры жилых районов	1500
Поликлиники и их филиалы в городах	1000
Раздаточные пункты молочной кухни	500
То же, при одно- и двухэтажной застройке	800
Аптеки в городах	500
То же, при одно- и двухэтажной застройке	800
Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения: в городах при застройке:
многоэтажной	500
одно-, двухэтажной	800
Отделения связи и филиалы сберегательного банка	500

Радиусы влияния других факторов устанавливаются на основе положений генераль­ного плана населенного пункта (разработок, связанных с выделением зон санитарной вред­ности; другой исследовательской, изыскательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документацией, выполненной ранее). При отсутствии таких разработок следует выполнить комплексный анализ территории поселения и провести экспертную оценку спе­циалистами соответствующих служб города. Если рассматриваемый фактор оказывает влия­ние на относительную ценность оценочного участка, то это влияние, выраженное численным значением коэффициента, заносится в соответствующую таблицу.

В процессе наложения факторов влияния и установления их численных значений в случае необходимости границы предварительно определенных оценочных участков корректируются.

Численные значения коэффициентов для каждого из оценочных участков по каждой из 7 групп факторов суммируются в таблице 8 с использованием следующей формулы:

К=1+к1+к2+к3+к4+к5+к6+к7;

Где К- суммарное значение коэффициента относительной ценности оценочного участка;

к1 – к7 – сумма значений коэффициентов влияния факторов соответствующей группы (с 1 по 7)

В графу 1 таблицы заносятся в порядке убывания суммарные значения коэффициентов относительной ценности для каждого оценочного участка. С использованием планиметра, дигитайзера или других приборов или методов определяется площадь каждого планировочного участка в гектарах с точностью до сотой доли гектара и также заносится в таблицу. Оценочные участки, значения коэффициентов у которых различаются в пределах 0.05, объединяются в одну оценочную зону, для которой численное значение коэффициента определяется как средневзвешенное по площадям вошедших в нее оценочных участков. Формирование оценочных зон осуществляется при условии, что в одну оценочную зону могут включаться обособленные планировочные участки. В связи с этим одна оценочная зона может состоять из территориально-несоединенных оценочных участков:

Величины коэффициентов относительной ценности корректируются (взвешиваются по площадям оценочных зон) таким образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был равен 1.0. Корректировка (приведение) коэффициентов выполняется с использованием следующей формулы.

где К_i коэффициент дифференциации по i зоне,

q_i- коэффициент относительной ценности по i зоне,

P_i- площадь зоны,

1. номер зоны от i до n.