Моделирование управления техническим состоянием гражданских зданий
После проведения обследования жилого дома, выполняют анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делают вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.
Пример №1.
Жилой дом по ул. Можайская, 32. Здание эксплуатируется с соблюдением правил и норм эксплуатации и ему требуется текущий ремонт (рис. 13.1).
Здание, эксплуатируемое с соблюдением правил и норм эксплуатации
Физический износ основных конструктивных элементов на 29.08.03 составляет:
кровля – 15%, ремонт не требуется;
центральное отопление – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;
холодное водоснабжение – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;
горячее водоснабжение – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;
канализация – 10%, ремонт не требуется;
прочие элементы (балконы, козырьки) – 25%, требуется текущий ремонт.
Пример №2.
Жилой двухэтажный дом, расположенный в Кировском районе, по ул. Суворова, 28 Б, 1875 года постройки со сроком эксплуатации, превышающим нормативный срок службы (рис. 20).
Здание со сроком эксплуатации, превышающим нормативный срок службы.
Здание находится в неудовлетворительном состоянии, коэффициент эффективности проведения ремонтных работ больше 1, что говорит о нецелесообразности проведения капитальных ремонтов. Здание подлежит сносу.
На основе планов управления техническим состоянием каждого жилого дома разрабатывается долгосрочный план управления техническим состоянием жилищного фонда города.
Вариант построения оптимизационной модели управления техническим состоянием жилищного фонда (на примере Первомайского района г. Ростова-на-Дону)
Она выполнена на основе экономико-математической оптимизации для реализации общей политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.
Оптимизационная модель базируется на соблюдении общих принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непрерывности, комплексности.
Оптимизация проведена на период с 2003 по 2010 год, соответствующий периоду проведения реформы ЖКХ в Российской федерации.
Основной задачей являлось доведение всех жилых зданий района до уровня нормальной (нормативной) эксплуатации за вышеуказанный период – 7 лет. При этом в отдельные программы выделены аварийные здания и здания, имеющие неудовлетворительное состояние в результате неравномерной осадки грунтов основания. Учтена возможность финансирования разработанных программ, как за счет средств населения, так и за счет средств бюджетов различных уровней.
Общие затраты на выполнение капитального ремонта для доведения объектов до нормативного уровня составили в ценах 2003 г. – 672 млн. руб. Приведенные затраты на период до 2010 г. (с учетом коэффициента дисконтирования по ставке 18%) – 1,3 млрд. руб. (рис. 13.3).
Рис. 13.3. Построение оптимизационной модели (на примере Первомайского района г. Ростова-на-Дону)
При этом в отдельные программы выделены объекты, имеющие деформации основных несущих конструкций, физический износ свыше 65 %, для которых стоимостная оценка проводимых ремонтных работ при совместном учете физического и морального износа превышает восстановительную стоимость здания. К таковым относятся малоэтажные строения со сроком службы – 60-80 лет, имеющие деревянные перекрытия, в которых отсутствуют некоторые виды инженерного оборудования (209 зданий). Такие объекты предлагаются инвесторам для отселения, сноса и строительства нового жилья.
Сравнение потребных затрат со средствами, собираемыми с населения, показало, что при выбранной оптимизированной модели, если предполагать, что население должно полностью оплачивать стоимость капитального ремонта, то тариф в 2003 году должен составлять 5,4 руб и расти с каждым годом приблизительно на 28-30%.
На основе принятого долгосрочного плана управления техническим состоянием жилищного фонда города на следующем этапе, разрабатываются планы управления на пятилетку с разбивкой по годам.