13. Комплексная оценка территории

Массовая оценка - это процесс оценки группы объектов недвижимости (в данном случае земельных участков) на определенную дату с использованием стандартных методов и статистической проверки результатов. Массовая оценка земли сводится к выделению на тер­ритории города районов (оценочных зон) с одинаковой средней стоимостью земельных уча­стков, при этом коэффициент вариации данных в пределах выборки должен находиться на минимальном уровне. Наиболее приемлемым и достоверным методом оценки является метод сравнения продаж - то есть сравнение цен на земельные участки в результате реальных сде­лок на открытом рынке недвижимости.

Ценность различных участков городской территории моделируется на базе расчетов специального индикатора - концентрации объектов обслуживания всех видов и мест прило­жения груда непроизводственной сферы. Рассчитанная с помощью аппарата пространственной статистики степень концентрации упомянутых объектов является интегральным индика­тором, который наиболее детально и устойчиво дифференцирует городскую территорию. Степень концентрации - безразмерная величина и поэтому ценность участков городской тер­ритории измеряется в баллах

Информационное обеспечение массовой оценки городских земель. Эффективная массовая оценка городских земель требует организации современных информационных систем сбора и поддержания данных. С одной стороны, это сведения о физическом и юридическом состоянии недвижимости, а с другой - информация о текущих сделках, договорах аренды, закладке, наследовании и пр. Сбор данных и их картирование в российских городах были весьма затруднены из-за отсутствия земельного кадастра, необходимости собирать информа­цию из разных источников, проверять ее и корректировать с помощью натурных обследова­ний. В последнее время в ряде городов начали создавать автоматизированные системы по хранению и обработке информации о недвижимости. Важно подчеркнуть, что для обеспече­нии качества и оперативности работ массовая оценка как один из неотъемлемых институтов рынка должна опираться на современные технологии сбора и обработки информации.

Градостроительная ценность территории поселения для целей дифференциации ста­вок земельного налога по предлагаемой методике, базируется на учете уровня инженерного оборудования и обустройства территории, доступности к объектам социальной инфраструк­туры и отдельных экологических признаках территории, но не учитывает различий в дина­мике оценочных показателей при удалении от центра поселения или его локальных центров для различных видов использования земель (жилая, офисная застройка, участки торговых предприятий), так как ставит своей задачей установить усредненный коэффициент диффе­ренциации земельного налога в целом по оценочной зоне.

Рекомендуемая методика зонирования территории поселения предусматривает вы­полнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

• Первое включает в себя раз­граничение территории поселения на оценочные участки.

• Второе - установление для каждого оценочного участка перечня факторов влияния, их оценка

• Расчет суммарного коэффициен­та относительной ценности оценочного участка и коэффициента дифференциации средней ставки земельного налога по отдельным оценочным участкам территории поселения. В этом же действии в процессе наложения влияния факторов друг на друга на отдельном оценочном участке уточняются их границы.

• Третье действие предусматривает объединение оценочных участков, имеющих близкие значения коэффициентов дифференциации, в оценочные зоны (зоны градостроительной ценности).