Основной модуль иас жкх

Как видно из названия, основной модуль предназначен для выполнения базовых функций по учету и анализу жилищного фонда. Вид модуля показан на рисунке

Основные функциональные возможности модуля:

• добавление, изменение и удаление объекта жилищного фонда с обеспечением целостности базы данных;

• ведение электронного технического паспорта строения – аналога технического паспорта МПТИ (БТИ) с более широкой функциональностью;

• ввод, хранение (хранение в OLE-контейнере) и редактирование графической, семантической и любой другой информации об объекте, в том числе компьютерных моделей зданий, построенных с использованием объектно-ориентированных САПР (Allplan (Nemetschek AG, ФРГ), ArCon (mb-Software AG, ФРГ), Speedikon A/X (mb-Software AG), ArchiCAD (Graphisoft, Венгрия) и т.д.);

• ввод, хранение, редактирование и анализ информации о техническом состоянии объекта;

• моделирование технического состояния объекта на любой заданный временной отрезок с возможностью выбора параметров моделирования (учет ремонтов или естественное старение;

• ввод, хранение и редактирование информации о ремонтах, проведенных на объекте;

• поиск объекта в базе данных по его адресу (полному или частичному совпадению адреса);

• поиск и позиционирование объекта на электронной карте (при наличии модуля «Эпикур» для работы с электронной картой);

• поиск объекта, выделенного на карте в базе данных (обратная связь с картой);

• мониторинг технического состояния объекта (сравнение результатов обследования за различные периоды времени) в графическом и текстовом видах;

• план управления техническим состоянием объекта;

• анализ эффективности проведения ремонтных работ и соблюдения правил и норм эксплуатации;

• расчет восстановительной стоимости здания в ценах 1969 года на 1 м3 путем подбора аналога (в программе используется «Сборник №28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» с возможностью перехода к ценам любого периода;

• определение морального износа здания с его стоимостной оценкой на любой требуемый период и возможностью моделирования изменения морального износа и восстановительной стоимости здания при частичном или полном устранении морального износа;

• печать необходимой информации с возможностью выбора количества страниц и количества копий печатаемых данных;

• настройка параметров программы с хранением установленных значений.

Внедрение системы мониторинга технического состояния жилищного фонда позволило ежегодно проводить анализ его структуры, корректировать перспективный план и целевые программы его ремонта и восстановления. Представленные результаты мониторинга легли в основу разработанного стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда Ростова-на-Дону и целевых программ его развития и восстановления на долгосрочную перспективу (2008-2020 гг.).

13. Стратегическое управление техническим состоянием жилищного фонда муниципальных образований

Сфера, именуемая ЖКХ, является одной из наиболее важных в системе городского хозяйства. В основе стратегического управления отраслью лежит единая обобщенная информационная база об объектах недвижимости, населении, экологии и т.д., заключенная в подсистему обеспечения процесса управления.

Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития отрасли ЖКХ и городского хозяйства в целом. К таковым относится генеральный план развития города и взаимоувязанные с ним целевые программы реформирования ЖКХ.

Для реализации целей, указанных в «Основных направлениях жилищной реформы РФ на 2001-2005 годы и на долгосрочную перспективу», в Ростове-на-Дону разработана и внедрена городская система мониторинга технического состояния жилищного фонда. Ее основными задачами являются:

• постоянное слежение за изменением технического состояния жилищного фонда и сравнение его с нормативными показателями;

• на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов – разработка перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для обеспечения их надлежащего содержания и тем самым повышения экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.

Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, являются материалы сплошного обследования всего муниципального жилищного фонда (примерно 10 тысяч объектов). Обследование проводилось по специальной методике, изложенной в Ведомственных строительных нормах, что обеспечивает единство диагностики и системы показателей. В результате обследования определялись физический и моральный износ каждого здания. Обследование проводилось по всем конструктивным элементам и инженерному оборудованию (по 30 показателям для каждого объекта).

Для информационного обеспечения системы мониторинга разработана «Информационно-аналитическая система ЖКХ», позволяющая на основе современных компьютерных технологий:

• обрабатывать результаты обследования технического состояния зданий;

• определять стоимостную оценку их физического и морального износа;

• выполнить прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;

• выполнить прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;

• на любом этапе жизненного цикла определить потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износа;

• выполнять различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, году постройки материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и многое другое);

• рассчитать восстановительную стоимость любого объекта на момент оценки;

• рассчитать моральный износ объекта и его стоимостную оценку;

• проводить моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;

• выполнять пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города;

• разрабатывать различные модели перспективного планирования управления техническим состоянием жилищного фонда в зависимости от его структуры, технического состояния и потребности в материальных и финансовых ресурсах;

• производить экономико-математическую оптимизацию выбранных моделей управления в зависимости от заданных параметров и целей оптимизации.

Этапы выполнения мониторинга:

По результатам мониторинга выполняют анализ жилищного фонда по этажности, году постройки, материалу стен, группе капитальности, техническому состоянию:

1. по году постройки

Год постройки	Число строений	Площадь, м2		Физический износ, %
		общая	жилая
До 1900
1900 – 1920
1921 – 1940
1941 – 1960
1961 – 1980
1981 – 1995
После 1995
Итого

2. по этажности

Этажность	Число строений	Площадь, м2		Физический износ, %
		общая	жилая
1 – этажные
2 – этажные
3, 4 – этажные
5 – этажные
До 9 этажей
Свыше 9 этажей
Итого

3. по материалу стен

Материал стен	Число строений	Площадь, м2		Физический износ, %
		общая	жилая
Кирпичные
Панельные
Деревянные
Из мелких блоков
Глинобитные
Другие
Итого

4. по техническому состоянию

Физический износ, %	Число строений	Общая площадь, м2	Состояние	Потребность в ремонте
До 10
11-20
21-30
31-40
41-60
61-75
Итого

Расчет и анализ стоимостных показателей жилищного фонда

На втором этапе определяют стоимостные показатели жилищного фонда:

• восстановительная стоимость каждого жилого дома;

• восстановительная стоимость жилищного фонда всего города.

Анализ стоимостных показателей технического состояния жилищного фонда:

• для зданий в целом (стоимостная оценка физического и морального износов);

• для основных конструктивных элементов, к которым относятся кровля, отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация и разные работы.

Для совместного учета физического и морального износов предложена специальная методика, основанная на определении коэффициента изношенности, равного отношению стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износов к восстановительной стоимости зданий (К).

В зависимости от величины коэффициента изношенности определяют вид требуемого ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий) с учетом функции роста стоимости ремонтных работ в зависимости от физического износа здания в целом.

Разрабатывается стратегия управления техническим состоянием жилого дома и жилищного фонда в целом.

Выполняется экономико-математическая оптимизация стратегического плана.

По результатам проведенных обследований на первом этапе выполнен анализ муниципального жилищного фонда по году постройки, этажности, материалу стен, группе капитальности, техническому состоянию.

Анализ данных по году постройки говорит о том, что в г. Ростове-на-Дону преобладают здания постройки до 1920 года (примерно 49 процентов от общего количества зданий), что составляет 12 процентов жилой площади. Самыми «старыми» являются центральные районы — Кировский и Ленинский, а также часть Пролетарского района.

Структура жилищного фонда по этажности говорит о преобладании одно-двухэтажных зданий (60 процентов) в основном в Ленинском и Кировском районах, частично — в Пролетарском районе. Здания этажностью 9 и выше преобладают в Ворошиловском (36,4 процента) и Советском районах (23,3 процента).

По материалу стен преобладают кирпичные дома — 71 процент от общего числа зданий. Около 12 процентов домов — деревянные и глинобитные. По группе капитальности основную долю составляют объекты III группы капитальности — 48 процентов от общего числа зданий.

Наибольший интерес вызывает анализ жилищного фонда города по техническому состоянию. Доля объектов, находящихся в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ менее 40 процентов), составляет 20,2 процента. Доля объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии (физический износ 40-60 процентов), составляет 62,1 процента. Доля объектов, имеющих повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания, составляет 10,8 процента.

Определена восстановительная стоимость каждого жилого дома, суммарная восстановительная стоимость жилищного фонда каждого района и восстановительная стоимость жилищного фонда всего города. Восстановительная стоимость объектов муниципального жилищного фонда составляет 78,8 миллиарда рублей, стоимостная оценка физического и морального износа - 29,1 миллиарда рублей.

В процессе проведения мониторинга выполнен анализ стоимостных показателей технического состояния жилищного фонда.

Для основных конструктивных элементов эти же показатели составляют:

• восстановительная стоимость - 16,2 миллиарда рублей;

• стоимостная оценка физического и морального износа - 6 миллиардов рублей, из них:

  • для 1-2-этажных зданий - 1,2 миллиарда рублей,

  • для 3-4-этажных зданий - 1,3 миллиарда рублей,

  • для зданий 5-этажных и выше - 3,5 миллиарда рублей.

Если проанализировать величину коэффициента эффективности проведения ремонтных работ, который рассчитывается как отношение объективно необходимых затрат на проведение ремонтных работ к восстановительной стоимости жилищного фонда, то для города в целом он составляет: К = 0,370 — средняя степень изношенности (удовлетворительное состояние жилищного фонда).

Однако если рассмотреть ситуацию по районам в отдельности, то наиболее благополучным по средним показателям является Советский район (однако он и самый молодой), тяжелое состояние с жилищным фондом в центральных районах города (Ленинский, Кировский, Пролетарский) (К³ 0,6) говорит о неудовлетворительном состоянии жилищного фонда, высокой степени изношенности.

В зависимости от величины коэффициента изношенности жилищного фонда определена потребность в проведении того или иного вида ремонтных работ: текущий, выборочный капитальный, комплексный капитальный ремонты.

Для объектов, у которых срок службы превышает нормативный и коэффициент эффективности проведения ремонтных работ больше 1,0, проведение ремонтных работ нецелесообразно. Такие объекты подлежат сносу, реконструкции, модернизации и т.д. В них необходим только поддерживающий ремонт за счет средств текущего ремонта. Доля таких объектов составляет 11 процентов. Если к этой категории отнести 1-2-этажные здания, расположенные в центре города и имеющие значительный моральный износ, то доля объектов, подлежащих сносу, увеличится до 60 процентов.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок основания. Такие объекты требуют проведения комплексного обследования, включающего инженерно-геологические изыскания, геодезические наблюдения, и при необходимости разработки проекта повышения эксплуатационной надежности. Доля таких объектов составляет 10,8 процента.

После завершения первого этапа мониторинга — инвентаризации жилищного фонда и обработки полученной базовой информации, на втором этапе была поставлена цель по разработке генеральной стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда города. Основной задачей является: сохранение и восстановления жилищного фонда города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда и поиском альтернативных источников и дополнительных средств на ее реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. После проведения обследования выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок грунтов основания. Для них разрабатывается отдельная программа. Это объекты, попадающие в «красную зону».

Вопрос о целесообразности сохранения такого объекта решается по результатам расчетов эффективности проведения работ по усилению грунтов основания и несущих конструкций либо отселению жильцов, сносу и строительству нового жилья. На основе планов управления техническим состоянием каждого жилого дома на втором этапе разрабатывается долгосрочный план управления техническим состоянием жилищного фонда города.

Как было отмечено выше, потребность в финансовых средствах для доведения объектов до нормативного уровня составляет 29,1 миллиарда рублей для зданий в целом. Для основных конструктивных элементов и инженерного оборудования, таких как отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, кровля и прочие работы, эта цифра составляет 6 миллиардов рублей. Затраты огромные.

В результате недофинансирования сферы ЖКХ около 25 процентов объектов эксплуатируются с нарушением действующих правил и норм эксплуатации. Хронические «недоремонты» привели к значительному ухудшению технического состояния жилых зданий по сравнению с нормативными показателями. В связи с этим для построения оптимальной системы планирования управления техническим состоянием жилищного фонда необходимо в ближайшие годы выполнить следующие мероприятия:

• на первом этапе выделить в отдельную категорию 1-2-этажные строения старой постройки, срок службы которых превышает нормативный срок эксплуатации и коэффициент изношенности больше 1,0. Включить все эти объекты в программу реконструкции центра города, предусмотрев их снос (примерно 5,8 тысячи домов). Эксплуатирующим службам города планировать для таких объектов поддерживающие ремонты (за счет средств текущего ремонта). Разработка и выполнение такой программы позволит снизить затраты на капитальный ремонт муниципального жилищного фонда на 1,2 миллиарда рублей;

• такие же мероприятия в перспективе следует предусмотреть для 3-4-этажных домов пониженной капитальности, что позволит снизить затраты еще на 1,3 миллиарда рублей;

• для жилых домов этажностью 5 и выше предстоит разработать долгосрочные планы управления их техническим состоянием (на 15 лет) с разбивкой по годам;

• на основе планов управления техническим состоянием отдельных зданий разработать оптимизационные модели управления техническим состоянием жилищного фонда районов и города в целом на долгосрочную перспективу;

• период оптимизации принять в соответствии с нормативными сроками перспективного планирования (15, 10, 5 лет);

• в методиках оптимизации учесть реальную картину технического состояния жилищного фонда, различные режимы эксплуатации (естественное старение без ремонтов, с учетом ремонтов отдельных элементов, с учетом комплексных ремонтов и т.д.) и различные источники финансирования программ перспективного развития;

• ежегодно производить корректировку планов управления техническим состоянием жилищного фонда по результатам мониторинга в зависимости от проведенных ремонтных работ с учетом старения и непредвиденных ситуаций;

• в отдельную категорию вынести объекты, имеющие повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания. Финансирование мероприятий по повышению их эксплуатационной надежности предусмотреть из бюджетов различных уровней.

Экономические расчеты показали, что в нынешних ценах выделение на капитальный ремонт жилищного фонда менее 45-50 миллионов рублей на район не восполнит скорость старения жилищного фонда, и его техническое состояние будет стремительно ухудшаться. Выборочные ремонты будут просто «латанием дыр».

В связи с этим стоит задача привлечения средств бюджетов различных уровней для реализации сохранности и восполнения существующего жилищного фонда как национального богатства, а также привлечение инвесторов в сферу ЖКХ.