13. Методология разработки стратегического плана управления техническим состоянием жилищного фонда

После завершения первого этапа мониторинга – инвентаризации жилищного фонда и обработки полученной базовой информации, на втором этапе разрабатывается генеральная стратегия управления техническим состоянием жилищного фонда муниципального образования.

Основной задачей является: сохранение и восстановления жилищного фонда города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели можно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда и поиском альтернативных источников и дополнительных средств на ее реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. После проведения обследования выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации (рисунки 8.3–8.6). Алгоритм плана управления техническим состоянием здания включает в себя: ввод исходных данных, задание интервалов прогнозирования изменения физического износа, деление конструктивных элементов на несменяемые и сменяемые, определение года, для которого производится расчет физического износа к.э., расчет ФИ здания для всех единичных временных интервалов, определение физического износа по зданию в целом на каждом временном интервале.

На втором этапе разрабатывается стратегический план управления техническим состоянием всего жилищного фонда муниципального образования. Он выполняется на основе экономико-математической оптимизации для реализации общей политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния. Формируется цель стратегии, ее варианты, выбирается базовая стратегия, разрабатываются сценарии ее реализации и стратегии формирования инвестиционных ресурсов, разрабатываются целевые программы ее реализации на долгосрочную и среднесрочную перспективы.

13. Разработка информационно-аналитического обеспечения системы мониторинга технического состояния жилищного фонда

Для информационно-аналитического обеспечения системы стратегического управления техническим состоянием жилищного фонда в Ростовском государственном строительном университете под руководством автора разработана и внедрена «Информационно-аналитическая система ЖКХ» (далее ИАС ЖКХ), которая на основе современных компьютерных технологий позволяет:

• вести реестр объектов недвижимости;

• хранить, обрабатывать и анализировать результаты обследования технического состояния зданий;

• определять стоимостную оценку их физического и морального износов;

• выполнять прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;

• выполнять прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;

• осуществлять моделирование изменения технического состояния зданий с учетом различных факторов (отсутствие ремонтов, проведение ремонтов отдельных конструктивных элементов, нормальная эксплуатация здания с проведением всех ремонтов и т.п.) на любой заданный отрезок времени;

• на любом этапе жизненного цикла определять потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износов;

• выполнять различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, году постройки материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и многое другое);

• рассчитывать восстановительную стоимость любого объекта на момент оценки;

• рассчитывать моральный износ объекта и проводить его стоимостную оценку;

• проводить моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;

• выполнять пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города;

• разрабатывать различные модели перспективного планирования управления техническим состоянием жилищного фонда в зависимости от его структуры, технического состояния и потребности в материальных и финансовых ресурсах;

• производить экономико-математическую оптимизацию выбранных моделей управления в зависимости от заданных параметров и целей оптимизации.

Разработанная ИАС ЖКХ является основой для принятия эффективных управленческих решений в руководстве жилищно-коммунальным комплексом муниципального образования.

Данные, полученные с помощью «Информационно-аналитической системы ЖКХ», являются базой для разработки генерального плана развития города.

Программный комплекс ИАС ЖКХ (далее ИАС ЖКХ) выполнен в виде модульной структуры. Выбор модуля определяется требуемыми функциональными возможностями в зависимости от решаемых задач. Для тактического и оперативного управления ЖКХ используется основной модуль, позволяющий вести реестр строений, проводить анализ технического состояния каждого объекта с целью планирования ремонтных работ и их стоимостной оценки, выполнение задач пространственного анализа с помощью электронной карты. Для стратегического планирования управления ЖКХ используется аналитический модуль («Генератор отчетов»). Он позволяет анализировать структуру жилищного фонда по различным параметрам и создавать различные оптимизационные модели управления техническим состоянием в зависимости от материальных и финансовых средств, с возможностью использования пространственного анализа принятых управленческих решений на электронной карте города.

Для защиты информации в программном комплексе используются ключи с аппаратным шифрованием, что обеспечивает не только защиту базы данных от несанкционированного доступа, но также и удобство работы, так как для работы с программой не требуется вводить пароль, идентификация пользователя происходит с помощью ключа eToken.