10. Управление объектом на различных этапах жизненного цикла. Понятие fm и cafm
Одним из существенных резервов повышения эффективности эксплуатации основных фондов, в частности, зданий и сооружений является переход на компьютерную технологию принятия решений в области экономики и управления объектами недвижимости.
Согласно терминологии, принятой в практике оценки США, недвижимостью является «земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость включает в себя также все объекты, прочно связанные с землей.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».
Каковы бы ни были различия в формулировках этого понятия в отечественной и зарубежной практике, следует отметить, что сущность у него одна. Недвижимость – это, прежде всего, строения (здания и сооружения) и земельные участки.
В настоящее время в Европе и США активно развиваются системы Facility Management (FM). Термин FM возник в Америке в начале 20 в., когда управляющие недвижимостью объединились в ассоциацию, основная цель которой состояла в возможности обмена опытом и эффективного управления имуществом.
По мнению американских менеджеров, единственный критерий эффективности использования объектов недвижимости – получение прибыли. Недвижимость либо должна использоваться и приносить прибыль, либо продаваться. В этом заключается суть экономического аспекта проблемы FM.
Техническая сторона этой проблемы – поддержание функционирования объектов недвижимости на протяжении всего периода эксплуатации при снижении эксплутационных затрат на содержание и поддержание зданий, сооружений и инженерных систем в надлежащем состоянии.
В 1965г. появляется термин CAFM – система управления объектами недвижимости, основанная на применении компьютера. Основной недостаток первых программных продуктов FM заключался в том, что САПР – продукт инженеров, строителей, архитекторов – изначально был нацелен на решение технических задач, в то время как задачи FM только наполовину являются таковыми и обязательно включают в себя экономический аспект. Попытка разработчиков программных средств FM игнорировать экономические проблемы не увенчалась успехом. Для снятия давления экономистов они пытались добавить к своим программным продуктам некий «экономический» модуль, но решить экономические проблемы не удавалось. Необходим был комплексный подход к решению задач FM, так как техническая и экономическая информация должна быть взаимосвязана и непротиворечива, изменение технической информации влечет за собой изменение и ее экономических характеристик.
Экономическим аспектом автоматизированного процесса управления объектом недвижимости является снижение эксплуатационных затрат на содержание зданий и сооружений в течение длительного периода жизненного цикла объекта.
Современное развитие вычислительной техники и информационных технологий позволяют уже сегодня автоматизировать многие процессы управления объектом. Разработкой программных средств FM в Германии занимаются 20 фирм, среди них – Nemetschek AG, Speedikon FM AG, MTW network. Основные модули программ FM – управление площадями, управление переездами, техническое обслуживание зданий и сооружений, управление документами, управление договорами и другие. В настоящий момент не существует единых норм, и каждый программный продукт имеет свои достоинства и ограничения, например, продукт фирмы Nemetschek AG не содержит модуль технического обслуживания здания, в программе Speedikon FM AG отсутствует модуль управления энергопотреблением.
Первое определение FM предложено в 1988 году разработчиками CAD-систем, в одном из филиалов IFMA, группой специалистов разных национальностей: единые программные решения для поддержания систем и самого здания в рабочем состоянии, с целью приспособления к постоянно изменяющимся требованиям.
Несмотря на то, что это определение достаточно абстрактно, в нем предпринята попытка изменить образ мышления при управлении объектами недвижимости. Существенный недостаток в формулировке определения состоит в отражении только технических вопросов системы, без учёта ее экономического содержания. В настоящее время технические вопросы создают базу данных для экономического обоснования и принятия решений в области управления объектами недвижимости.
В 1991 году было дано второе определение FM: все виды деятельности, направленные на приспособление здания под изменяющиеся потребности и использование ресурсов с целью извлечения дохода на протяжении всего жизненного цикла здания.
Новым в этом определении является получение прибыли от эксплуатации здания. До этого момента идея “дохода от здания” использовалась только при продаже объекта.
В 1994 году опубликовано третье определение FM: организация, обновление интегрированных баз данных и CAD-систем и управление зданием, ориентированное на получение дохода.
В 1996 году появилось новое определение FM: высоко автоматизированный процесс управления объектами, ориентированный на получение прибыли.
В 1997 году немецкое общество GEFMA выдвинула свое определение FM: изучение, анализ и оптимизация всех процессов в здании, связанных с возникновением издержек.
Зарубежный опыт показывает, что основной целью систем FM при проектировании, строительстве, эксплуатации, ремонтах и демонтаже зданий будет являться снижение издержек и повышение эффективности эксплуатации объектов недвижимости
В зарубежной научной литературе по FM появился новый термин – недвижимость как продуктивный объект хозяйствования. Этот термин не является еще общепризнанным. Формирование нового термина основывается на том, что здание рассматривается как подобие механизма, а не что-то неподвижное, поэтому вложенные в здание инвестиции должны приносить прибыль.
Новые здания отличаются от старых насыщением технических средств, более гибкой конструктивной схемой и лучшими объемно-планировочными решениями, поэтому стоимость одного квадратного метра нового здания гораздо выше, чем старого. Такая тенденция наблюдается во всем мире.
Целостное рассмотрение всех этапов жизненного цикла объекта является основой решения задач, связанных с управлением объектами недвижимости. Целью автоматизированной системы управления объектами недвижимости (АСУОН) является то, чтобы интегрировать как можно больше каналов информации и создать наиболее обширную базу данных.
Наряду с системами организационно-экономического управления развиваются системы автоматизации: проектирования, подготовки производства, управления технологическими процессами и другие. В этот период ЭВМ довольно широко используются для планирования и оперативного управления производством, проектно-конструкторских работ, расчета смет и определения потребности в ресурсах, учета выполнения работ и составления отчетности, ведения бухгалтерии и для многих других целей.
В строительстве применение экономико-математических методов, вычислительной и организационной техники реализуется в основном через автоматизированные системы управления строительством (АСУС), автоматизированные системы плановых расчетов (АСПР), системы автоматизации проектных работ (САПР), автоматизированные системы обработки данных и документации (АСОД).
Идея единой проектно-информационной оболочки подразумевает возможность заполнения баз данных характеристиками, автоматически возникающими в процессе нанесения объектов на чертеж и являющимися их неотъемлемой частью. Кроме того, многие параметры (например, габариты) напрямую связаны с геометрией того или иного объекта, что предполагает их автоматическую коррекцию при изменении объекта на чертеже. Только при наличии подобной непосредственной связи графических и семантических характеристик объектов можно говорить о работоспособной информационной системе, способной по запросу предоставить действительно актуальные данные.
***
Интегрированные системы FM, известные под общим названием Computer Aided Facility Management (CAFM), основаны на использовании компьютерных технологий, позволяющих прорабатывать различные варианты рациональной эксплуатации зданий.
CAFM-система реализует комплексный подход к автоматизации всех уровней управления объектом, который подразумевает обязательность автоматизации всех стадий управления, так как использование старых методов хотя бы на одной из них существенно, снижает эффективность всей системы.
Целью CAFM-системы является то, чтобы интегрировать как можно больше каналов информации и создать наиболее обширную базу данных. Система организованна так, что каждый участник проекта может работать самостоятельно. Передача же одинаковой информации проходит через единую базу данных.
Сегодня на европейском рынке различают три класса компьютерных систем управления объектами:
CAD- системы с привязкой к ним реляционной базы данных;
системы, ориентированные на базы данных, с привязкой к ним CAD- системы;
интегрированные информационные системы управления объектами (CAFM-системы) с единой внешней оболочкой пользователя и объектно-ориентированными БД/ CAD- системами.
CAFM-система состоит по сути из 2 компонентов. В качестве графического элемента используется САПР, для текстовых данных – база данных (БД). В этих двух программных продуктах графические и текстовые данные связаны друг с другом.
В CAFM возможна графическая обработка данных и переработка управленческих решений по объектам, причем банк данных автоматически получает и перерабатывает новую информацию. Проанализированные данные формируются и содержатся в интегрированном и пронумерованном банке данных. Возможен обоюдный вызов данных из САПР и БД для определенных CAFM. Это означает, что имеется возможность выбрать графический объект и вывести информацию по этому объекту, или найти соответствующею информацию в БД и вызвать графику.
Преимущества от внедрения CAFM-системы могут быть сформулированы следующим образом:
возможность быстрого изменения графических данных;
входных и расчетных характеристик объекта;
высокий уровень и комфортабельность самой системы управления;
возможность вариантного планирования;
поддержание ПЭК здания на заданном уровне;
минимизация издержек на стадии эксплуатации объектов;
получение прибыли при эксплуатации здания.
В представленной схеме выделены четыре этапа формирования информационной базы системы. Каждому из этих этапов присущ свой круг задач, но все они имеют общую цель – обеспечение эксплутационных качеств конкретного здания в заданных нормативных пределах в течение заданного срока эксплуатации.
BIM (Building Information Modeling или Building Information Model) — информационное моделирование здания или информационная модель здания.
Информационное моделирование здания — это подход к возведению, оснащению, обеспечению эксплуатации и ремонту здания (к управлению жизненным циклом объекта), который предполагает сбор и комплексную обработку в процессе проектирования всей архитектурно-конструкторской, технологической, экономической и иной информации о здании со всеми её взаимосвязями и зависимостями, когда здание и все, что имеет к нему отношение, рассматриваются как единый объект.
Трёхмерная модель здания, либо другого строительного объекта, связанная с информационной базой данных, в которой каждому элементу модели можно присвоить дополнительные атрибуты. Особенность такого подхода заключается в том, что строительный объект проектируется фактически как единое целое. И изменение какого-либо одного из его параметров влечёт за собой автоматическое изменение остальных связанных с ним параметров и объектов, вплоть до чертежей, визуализаций, спецификаций и календарного графика.
BIM имеет два главных преимущества перед CAD:
Модели и объекты управления BIM — это не просто графические объекты, это информация, позволяющая автоматически создавать чертежи и отчёты, выполнять анализ проекта, моделировать график выполнения работ, эксплуатацию объектов и т. д. — предоставляющая коллективу строителей неограниченные возможности для принятия наилучшего решения с учётом всех имеющихся данных.
BIM поддерживает распределённые группы, поэтому люди, инструменты и задачи могут эффективно и совместно использовать эту информацию на протяжении всего жизненного цикла здания, что исключает избыточность, повторный ввод и потерю данных, ошибки при их передаче и преобразовании.
Подходы и варианты решений задач на каждом этапе жизненного цикла объекта различны. На этапе эскизного проектирования разрабатывается компьютерная модель здания (КМЗ), в которой заложены предварительные значения ПЭК для будущего объекта строительства. Прорабатываются различные варианты объемно-планировочных и конструктивных решений. На основании данных КМЗ производится:
определение стоимости строительства методом суммирования по видам работ;
оценка различных вариантов архитектурно-планировочных решений с учетом последующих затрат на весь период эксплуатации;
определение последовательности возведения объекта (календарный план, организационно-технологические схемы);
оценка уровня надежности здания (время безаварийной службы строительных элементов в процессе эксплуатации);
перспективное планирование ремонтов здания (календарный график проведения ремонтов здания для выбранного архитектурно-планировочного решения здания).
При разработке проектно-сметной документации КМЗ детализируется, составляются документы с указанием нормативных значений ПЭК. На данном этапе выполняется:
организационно-технологическое моделирование строительства объекта;
составление унифицированной нормативно-технологической документации (УНТД) по комплектации объекта на основании КМЗ;
разработка раздела проекта «Техническая эксплуатация здания»;
расчет эксплутационных характеристик здания.
На этапе оперативного управления строительством объекта осуществляется:
поэтапная корректировка КМЗ;
пооперационный контроль фактических значений ПЭК;
пространственная привязка технологических комплектов к видам строительно-монтажных работ (наименование материальных ресурсов; марка; ГОСТ; стоимость; поставщик);
контроль изготовления и монтажа конструкций; пооперационный контроль производства строительно-монтажных работ;
составление актов на скрытые работы;
сравнение нормативных и фактических значений ПЭК при приемке здания в эксплуатацию;
составление технического паспорта здания.
На этапе эксплуатации объекта производится:
управление объектом на базе интегрированной информационной системы (постоянное обновление КМЗ);
организация системы сбора и обработки статистических данных о надежности строительных конструкций и систем инженерного оборудования;
контроль технического состояния строительных конструкций, инженерных систем и самого здания в целом;
организация системы технического обслуживания и ремонтов (ТО и Р) здания.
***
Управление зданиями и сооружениями – это управление всеми видами деятельности, которые связаны с эксплуатацией здания или объекта.
К ним относятся:
техническое управление зданием;
управление услугами;
финансовый менеджмент;
управление персоналом;
управление средствами связи.
Под техническим управлением понимают все мероприятия, которые необходимо проводить для обеспечения нормального функционирования здания, включающие в себя техническое обслуживание и эксплуатацию здания в целом и его элементов, обслуживание и эксплуатацию инженерных систем, планирование и проведение текущих и капитальных ремонтов здания, осуществление модернизации и реконструкции.
Управление услугами объединяет все то, что необходимо для обеспечения эффективной эксплуатации и сохранности здания:
услуги по мелкому ремонту;
услуги по ведению домашнего хозяйства;
уборка здания;
организация спецпитания для определенных групп (диетическое, детское, для пенсионеров);
прачечные;
службы санитарного надзора;
социальные службы / социальное обслуживание;
частный медицинский патронаж;
службы безопасности, охранные службы;
уход за земельным участком и другие услуги.
Финансовый менеджмент отражает взаимоотношения между владельцем здания и теми, кто это здание эксплуатирует, арендует.
Эта область управления охватывает:
рынок недвижимости;
право на пользование земельным участком;
определение стоимости застроенных и незастроенных земельных участков;
приобретение земельного участка;
эксплуатация жилых и коммерческих зданий;
управление арендными платежами;
менеджмент договоров;
управление гарантийными обязательствами;
бухгалтерский учет;
инвестирование и финансирование.
Управление персоналом - решение вопросов, связанных с персоналом. Эта область управления включает в себя текущее управление персоналом, повышение квалификации и переобучение сотрудников фирмы, расчёты зарплаты, решение социальных вопросов.
Управление средствами связи используется для организации и оптимизации потоков информации на предприятии. Эти средства связи включают: селекторную связь; почтовое сообщение; телефонизацию; факсимильную службу; INTERNET; ISDN; радиосвязь.