3.6. Ипотечный кредит
Ипотечный кредит – это кредит под залог недвижимости и берется для осуществления крупных капитальных затрат и используется чаще всего в строительстве.
Недвижимостью является земля и объекты, неразрывно с ней связанные, а именно здания, сооружения, многолетние насаждения и иные объекты, установленные законом.
Это долгосрочный кредит, залог по которому оформляется закладной, право собственности на объект недвижимости остается у владельца собственности, он может его перепродать, подарить и так далее, но при этом он должен либо погасить кредит, либо долг перейдет к другому лицу.
К особенностям ипотечного кредита относятся:
1. Закладывается имущество непосредственно связанное с землей или земля, если это разрешено нормативными актами.
2. Это долгосрочный кредит на срок от 5 лет до 30 лет.
3. Заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника.
4. Заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности.
5. Законодательной базой является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа, перешедшего к кредитору имущества.
6. Развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и системы оценки ее стоимости.
7. Ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки. Основными кредитными ресурсами при этом является собственный капитал. За рубежом активно используются средства полученные путем продажи закладных листов специально оформленных залоговых обязательств. Продав закладные или проведя эмиссию ценных бумаг под эти закладные, банк приобретает дополнительные ресурсы, что позволяет оправдать возникающие кредитные риски или даже снизить стоимость кредита.
3.7. Вексельный кредит
Особым видом кредитования является банковское кредитование с использованием векселей. Наиболее распространены 3 формы:
Учет векселей.
Ссуды под обеспечение векселей.
Кредитование векселем банка.
Кредит в форме учета векселей – это кредит, который предоставляется банком векселедержателю путем покупки векселя третьего лица до наступления срока платежа.
Владелец векселя получает от банка сумму, указанную в векселе за вычетом дисконта, т. е. суммы, которая идет банку в качестве платы за кредит и комиссионных.
В случае учета векселя банк является кредитором. Должник по векселю оплатит деньги банку по предъявлении векселя.
Ссуды под обеспечение векселем – представляют собой выдачу кредита, залогом по которому являются векселя сторонних организаций.
Кредит векселем банка – предоставляется с целью ускорения расчетов при предоплате за предоставляемый товар с целью снижения издержек заемщика, ускорения оборачиваемости оборотных средств.
Кредит векселем банка выдается клиентам, имеющим устойчивое финансовое положение, своевременно выполняющим свои обязательства перед бюджетом, банком и контрагентами.
3.8. Факторинг
Факторинг – это операция, которую проводит факторинговая кампания или факторинговый отдел банка по оказанию разнообразных услуг экспортёру, продававшему товар на условиях коммерческого кредита, т.е. с отсрочкой платежа. В этом случае экспортёр, отгрузив товар, передаёт факторинговый компании счёта-фактуры и платёжные требования к импортеру. Фирма, принимая на себя требования своего клиента к его должникам, обязуется либо выплатить ему деньги наличными при заключении сделки, либо выплачивать их клиенту по мере взимания долга с импортера.
Факторинговая компания, взимая долги, с покупателя и принимая на себя риск по кредиту, выполняет функции экспортного отдела промышленной фирмы, коммерческого банка и страховой компании одновременно. Причём стоимость факторинга дороже обычной банковской ссуды; в процентном отношении к размеру фактически выданных заёмных средств она может достигать 20%. Следует также учитывать, что в стоимость факторинга входит не только оплата получаемого кредита, но и цена других услуг. Таким образом, система факторинга расширяет возможности экспортеров по предоставлению краткосрочных фирменных кредитов.
Рис.3.1. Факторинговая операция
В зависимости от наличия функции финансирования поставщика (продаёт дебиторскую задолженность, то есть те суммы, которые покупатели должны фирме) факторинговое обслуживание подразделяется на:
факторинг с уплатой (with service factoring), который включает получение задолженности, принятие на себя риска неплатежей и передачу средств по мере того, как они выплачиваются покупателем. В российской практике это называют административным управлением дебиторской задолженностью. В этом случае комиссионное вознаграждение факторинговой компании составляет около 0,5-1% от суммы переуступленной дебиторской задолженности. Величина комиссии варьируется от общего объёма задолженности поставщика, уменьшаясь с его ростом;
факторинг с уплатой и финансированием (with service plus finance factoring) включает выплату поставщику сразу после поставки товаров до 90% от их продажной цены, при наличии накладных, акцептованных покупателем. Остаток выплачивается после погашения долга. В этом случае факторинговая компания устанавливает вознаграждение за риск при авансировании (0,5-1,2% от суммы долга) в зависимости от общего количества дебиторов, переданных на факторинговое обслуживание. Сростом количества дебиторов риски факторинговых компаний размываются, и комиссия снижается. Также поставщик уплачивает факторинговой компании плату за использование денежных ресурсов, которая на несколько пунктов выше ставки по кредитам.
Размер этой платы зависит от срока оборачиваемости дебиторской задолженности поставщика. В России факторинговые компании обычно требуют предоставления оригиналов документов по произведенной поставке (счёт – фактура и товарно-транспортная накладная), взимая незначительную комиссию (порядка 50-70 рублей за счёт - фактуру) за регистрацию этих документов.
Факторинг бывает как открытый (disclosed factoring) так и закрытый (undisclosed factoring). При открытом факторинге дебитор уведомлён о том, что в сделке участвует факторинговая компания, и осуществляет платежи на его счёт, выполняя тем самым свои обязательства перед поставщиком. В случае же закрытого факторинга продавец не хочет раскрывать причин, заставивших его воспользоваться услугами факторинговой компании. Дебитор не ставится в известность о наличие договора факторингового обслуживания и продолжает перечислять средства поставщику, который в свою очередь индоссирует их в пользу факторинговой компании. В настоящее время возможность применения закрытого факторинга в российских условиях ограниченна, так как приводит к резкому увеличению риска факторинговой компании. Глава 43 Гражданского кодекса РФ (ст. 830, п. 1) гласит: «Должник обязан произвести платёж финансовому агенту при условии, что он получит от клиента либо от финансового агента письменное уведомление об уступке денежного требования данному финансовому агенту и в уведомлении определено подлежащее исполнению денежное требование, а так же указан финансовый агент, которому должен быть произведён платёж».