4.3 Некоторые особенности государственного кадастрового учета объектов капитального строительства

4.3.1 Описание местоположения ОКС на земельном участке

В целях осуществления государственного учета образованных и созданных зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства или учета изменений указанных объектов описывается местоположение этих объектов на земельном участке. При отсутствии в ГКН сведений о земельном участке, в границах которого расположен объект, описывается местоположение объекта относительно границы соответствующего кадастрового квартала. Если объект расположен в условном кадастровом квартале, местоположение объекта описывается относительно всех кадастровых кварталов, в которых расположен объект.

Местоположение здания, сооружения, ОНС на земельном участке описывается посредством определения плоских прямоугольных координат в проекции Гаусса-Крюгера характерных точек контура объекта, вычисленных в системе координат, принятой для ведения ГКН и изображением на соответствующих Схемах и Чертежах контура объекта относительно границы земельного участка или кадастрового квартала.

4.3.2 Описание местоположения помещения в пределах этажа

Местоположением помещения являются границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения, отображенные:

• на плане этажа здания/сооружения;

• на плане части этажа здания/сооружения (если помещение расположено в пределах изолированной части этажа здания/сооружения) (подъезд здания, отдельная блок-секция и т.п.);

• на плане здания/сооружения (при отсутствии этажности у здания или сооружения);

• на плане части здания/сооружения (при отсутствии этажности у здания/сооружения и при расположении помещения в пределах изолированной части здания/сооружения (подъезд здания, отдельная блок-секция и т.п.).

Следует учесть, что чаще всего местоположение помещения будет описываться в пределах этажа или части этажа. Случаи, когда у здания отсутствует этажность и может быть представлен План здания или План части здания, крайне редки. Может быть, такое возможно в отношении помещений, расположенных в сооружении.

Кроме границы геометрической фигуры помещения, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения, при описании местоположения помещения отображаются:

• фасадная и боковые линии здания (сооружения);

• капитальные стены и перегородки здания (сооружения);

• окна и двери здания (сооружения);

• лестницы, проемы, балконы здания (сооружения);

• внутренние выступы стен здания (сооружения).

4.3.3 Определение этажности ОКС

В процедуре используются следующие термины и определения:

Этаж – часть здания между верхом перекрытия (или пола по грунту) и верхом расположенного над ним перекрытия.

Этаж подземный – этаж с отметкой пола ниже ПОЗ на всю высоту помещений (h≥высота помещения).

Этаж подвальный – этаж с отметкой пола помещений ниже ПОЗ более чем на половину высоты помещений (L>0,5высоты помещения). В жилых домах и многоквартирных жилых домах подвальным этажом иногда называют первый подземный этаж.

Этаж цокольный – этаж с отметкой пола ниже ПОЗ не более половины высоты помещений (L≤0,5высоты помещения).

Этаж надземный – этаж с отметкой пола не ниже ПОЗ (L≥0м).

Этаж надземный первый - нижний надземный этаж.

Этаж мансардный – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши. Для нежилых зданий – линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (L≤1,5м).

Этаж технический – этаж, предназначенный только для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенный:

• в нижней части здания (техническое подполье);

• в средней части здания (между надземными этажами либо между верхним надземным этажом и мансардой);

• в верхней части здания (технический чердак – выше верхнего надземного этажа или мансардного этажа).

Количество этажей, отражаемых в ЕГРОКС – сумма этажей, включенных в этажность здания, и этажей, включенных в подземную этажность.

Планировочная отметка земли – уровень земли на границе земли и отмостки здания.

При определении этажности здания в число этажей включаются:

• цокольный этаж (если верх его перекрытия находится выше планировочной отметки земли не менее чем на 2 м (L≥ 2м);

• технические этажи (кроме технического чердака);

• надземные этажи;

• мансардный этаж.

При определении подземной этажности здания в число этажей включаются:

• подземные этажи;

• подвальный этаж;

• цокольный этаж (если верх его перекрытия находится выше ПОЗ менее чем на 2 м (L ≥ 2м).

Следует учесть, что при описании объекта незавершенного строительства в соответствующий раздел технического плана вносятся сведения о количестве этажей объекта незавершенного строительства (в том числе подземных).

При определении этажности необходимо учесть, что существуют следующие пространства здания, не являющиеся этажами:

• междуэтажное пространство – пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций;

• подполье – пространство между перекрытием первого этажа и поверхностью грунта, предназначенное для размещения трубопроводов инженерных систем;

• подполье проветриваемое – открытое пространство под зданием между поверхностью грунта и перекрытием первого надземного этажа;

• мезонин – надстройка, возвышающаяся над общей крышей жилого дома, которая по площади меньше нижележащего этажа;

• эксплуатируемая кровля – специально оборудованная защитным слоем (рабочим настилом) кровля, рассчитанная на пребывание на ней людей, размещения оборудования, транспорта и т.п.;

• чердак – пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа.

4.3.4 Определение площади здания и помещения

Площадь и общая площадь здания/помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур. Требования к определению площади здания, помещения утверждены приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011г. N 531.

Значение площади и общей площади определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 м², а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, в метрах с округлением до 0,01 м².

Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей.

Для определения площади этажа, расстояния измеряются в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1-1,3 метра от пола. Если наружные стены наклонные – измерения осуществляются на уровне пола.

В площадь здания включается площадь:

• антресолей;

• галерей (горизонтальной проекции);

• балконов зрительных и других залов;

• веранд;

• наружных застекленных лоджий и галерей;

• открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галереи и лоджий и.т.п.). Следует учесть, что площадь этих элементов учитывается отдельно;

• многосветных помещений (включаются в площадь здания в пределах одного этажа);

• пространства между лестничными маршами шириной более марша (включаются в площадь здания в пределах одного этажа);

• проемов в перекрытиях более 36 м² (включаются в площадь здания в пределах одного этажа).

Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 метров от пола.

Общая площадь жилого помещения, здания состоит из суммы площадей всех частей такого жилого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, к которым относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Включается в общую площадь жилого помещения, здания:

• площадь ниш (при высоте 2 метра и более);

• площадь арочных проемов (при ширине 2 метра и более);

• площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы (при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более).

Не включается в общую площадь жилого помещения, здания:

• площадь балконов, лоджий, веранд и террас;

• площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами;

• площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

• 1,5 метра - при наклоне 30 градусов к горизонту;

• 1,1 метра - при 45 градусах;

• 0,5 метра - при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

4.3.5 Определение основной характеристики сооружений

В зависимости от типа сооружения основными характеристиками являются:

• для линейных сооружений – протяженность в метрах с точностью до одного метра (1м);

• для подземных сооружений – глубина (глубина залегания) в метрах с точностью до одной десятой метра (0,1м);

• для площадных сооружений – площадь в квадратных метрах с округлением до одной десятой квадратного метра (0,1м²);

• для емкостных сооружений, предназначенных для хранения (например, нефтехранилищ, газохранилищ), – объем в кубических метрах с точностью до одного кубического метра (1м³);

• для иных сооружений - площадь застройки в квадратных метрах с округлением до одной десятой квадратного метра (0,1 м²). При этом площадь застройки определяется по внешнему периметру сооружения на уровне цоколя, включая выступающие части, проезды под сооружением, части сооружения без наружных ограждающих конструкций.

В отношении объекта незавершенного строительства, представляющего собой сооружение, строительство которого не завершено, в соответствующих разделах технического плана также указываются тип и значение основной характеристики такого сооружения.

4.3.6 Описание адреса ОКС

Сведения об адресе здания, сооружения, объекта незавершенного строительства включаются в технические планы объектов и, соответственно, в ЕГРОКС только на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости. Сведения об адресе помещения вносятся в соответствующий раздел технического плана и, соответственно, в ЕГРОКС только в случае присвоения адреса в установленном порядке.

При наличии в документах, на основании которых оформляются технические планы объектов, описания местоположения или адреса объекта такое описание (адрес) указывается только в качестве описания местоположения объекта. При отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса помещения также осуществляется описание местоположения объекта.

В случае если адрес, присвоенный зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, не совпадает с адресом земельного участка, в границах которого расположен такой объект, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана обязательно отражается соответствующая информация. Следует также отражать соответствующую информацию в Заключении кадастрового инженера в случае несовпадения адреса помещения и здания/сооружения, в котором оно располагается (во избежание отказов в учете помещения и иных недоразумений).

4.3.7 Описание назначения сооружения

Сведения о назначении сооружения указываются в техническом плане сооружения и соответственно в ЕГРОКС в точном соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план. Если в указанных документах отсутствуют сведения о назначении соответствующего сооружения, назначение сооружения в техническом плане и соответственно в ЕГРОКС указывается в соответствии с утвержденным Перечнем видов назначения сооружений, который применяется исключительно в целях оформления технического плана сооружения в указанном случае (таблица 4.6).

Таблица 4.6 – Перечень видов назначения сооружений, рекомендуемых при оформлении технических планов сооружений

Номер группы/ подгруппы	Наименование группы (подгруппы) сооружений
1	2
1	Сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического или нефтехимического производства
1.1.	Сооружения электроэнергетики
1.2	Сооружения топливной промышленности
1.3	Сооружения нефтеперерабатывающей промышленности
1.4	Сооружения нефтяных месторождений
1.5	Сооружения добывающей промышленности
1.6	Сооружения газохимического комплекса
1.7	Сооружения угольной и сланцевой добывающей промышленности
1.8	Сооружения черной металлургии
1.9	Сооружения горнорудных предприятий
1.10	Сооружения цветной металлургии
1.11	Сооружения для добычи цветных металлов
1.12	Сооружения для химических и нефтехимических производств
1.13	Сооружения химико-фармацевтического производства
1.14	Сооружения органического синтеза
2	Сооружения машиностроительного производства
2.1	Сооружения авиастроения
2.2	Сооружения судостроительного производства
2.3	Сооружения судостроительной промышленности
3	Сооружения гидротехнические
4	Сооружения лесной промышленности
5	Сооружения мукомольно-крупяной и комбикормовой промышленности
6	Сооружения сельскохозяйственного производства
6.1	Сооружения животноводства
6.2	Сооружения ирригационных и мелиоративных систем
6.3	Сооружения рыборазведенческие
7	Сооружения транспорта и связи
7.1	Сооружения железнодорожного транспорта
7.2	Сооружения линий метрополитена
7.3	Сооружения водного транспорта
7.4	Сооружения дорожного транспорта
7.5	Сооружения городского электрического транспорта
7.6	Сооружения воздушного транспорта
7.7	Сооружения трубопроводного транспорта
7.8	Сооружения связи
8	Сооружения строительной индустрии
9	Иные сооружения производственного назначения
10	Сооружения коммунального хозяйства
10.1	Сооружения водозаборные
10.2	Сооружения очистные водоснабжения
10.3	Сооружения канализации
11	Сооружения по охране окружающей среды и рациональному природопользованию
11.1	Сооружения противоэрозионные гидротехнические и противоселевые
11.2	Сооружения противооползневые
11.3	Сооружение по охране атмосферного воздуха
12	Сооружения спортивно-оздоровительные
13	Сооружения культуры и отдыха
14	Сооружения исторические
15	Сооружения науки и образования
16	Сооружения обороны
17	Сооружения гражданской обороны (в том числе сооружения обеспечения защиты от чрезвычайных ситуаций)

Назначение сооружения указывается в соответствии с подгруппой видов назначения сооружений, указанной в утвержденном Перечне.

При отсутствии в Перечне подгруппы вида назначения сооружения, соответствующей фактическому назначению такого сооружения, сооружение может быть отнесено к группе видов назначения.

При отсутствии в Перечне группы вида назначения сооружения, соответствующего фактическому назначению сооружения, указывается «иное сооружение» и в скобках указывается фактическое назначение сооружения.

При описании объекта незавершенного строительства, являющегося сооружением, строительство которого не завершено, также вносятся сведения о назначении объекта незавершенного строительства в описанном порядке.