Вопрос 4. В соответствии со статьей 144 жк рф органами управления товариществом собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление.

Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления товарищества, он созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относится:

• внесение изменений в устав товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, избрание его правления и ревизионной комиссии (ревизора);

• установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

• принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждение годового плана финансовой деятельности и отчета о его выполнении;

• рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

• принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, обязанных обслуживать многоквартирный дом, и положения об оплате их труда;

• определение размера вознаграждения членов правления товарищества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов ТСЖ товарищества, помимо указанных в части 2 статьи 145 ЖК РФ, также может быть отнесено решение и иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Согласно части 1 статьи 146 ЖК РФ, уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по чьей инициативе созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания; в нем указываются сведения о лице, по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2,6,7 и 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления товарищества. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно части 1 статьи 147 ЖК РФ, руководит деятельностью ТСЖ правление товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, что отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление избирает из своего состава председателя товарищества; оно является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов ТСЖ. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества и признается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В соответствии со статьей 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит:

1) соблюдение законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль над своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов товарищества на год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров об управлении им, об обслуживании, эксплуатации и о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;

6) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

7) созыв и проведение общего собрания членов товарищества, выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка в отношении работников, в чьи обязанности входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Согласно статье 150 ЖК РФ, ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя, не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Согласно статье 140 ЖК РФ, реорганизация товарищества собственников жилья ведется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В соответствии со статьей 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Реорганизация проводится в форме разделения, выделения, слияния, присоединения, преобразования. Разделение или выделение ТСЖ возможно лишь при условии, что ранее товариществом были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса). Слияние и присоединение товариществ собственников жилья необходимо отличать от объединения товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 Жилищного кодекса).

Преобразовать товарищество можно лишь в потребительский кооператив - жилищный или жилищно-строительный.

Решение о реорганизации должно быть принято общим собранием членов ТСЖ в соответствии с уставом товарищества. Товарищество собственников жилья считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья, если его члены не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:

- по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на которое оно создано;

- в связи со сносом дома;

- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо ведения деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) или запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом;

- в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником;

- по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 141 ЖК РФ, т.е. если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов.

Сокращение количества голосов, которыми обладают члены товарищества собственников жилья, возможно в случае выхода из членов товарищества, смерти членов товарищества, отчуждения помещений, принадлежащих члену ТСЖ.

Названной выше статьей не установлены последствия непринятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о ликвидации ТСЖ. В такой ситуации товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов в соответствии абзацем 3 пункта 1, пунктом 3 статьи 61 ГК РФ.

Таким образом, при ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном его уставом. Ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги для бывших членов ТСЖ (ч. 3 ст. 157 ЖК РФ).

Вопросы для самоконтроля:

1. Как определяется понятие «товарищество собственников жилья»?

2. Как создается товарищество собственников жилья (ТСЖ)? Что является предметом и целями деятельности ТСЖ?

3. При объединении, каких объектов допускается создание ТСЖ?

4. Какова правовая основа создания и деятельности товарищества собственников жилья?

5. Органы управления ТСЖ. Их характеристика.

6. Правовое положение членов товарищества собственников жилья.

7. В каком порядке осуществляется реорганизация и ликвидация ТСЖ?

8. Из чего состоят средства ТСЖ?

9. Какими видами хозяйственной деятельности вправе заниматься ТСЖ?

10. Как используется доход от хозяйственной деятельности ТСЖ?

Источники:

1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ

2. Федеральный закон от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»

3. Федеральный закон от 8.08.2001 г. «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

4. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

5. Постановление Конституционного Суда РФ от 3.04.1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15.07.1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска»

Лекция 10. Коммунальные и иные платежи в жилищной сфере

План:

1. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

3. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

4. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

5. Предоставление субсидий и компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Вопрос 1. Моментом заключения договора социального найма является момент подписания договора (достижения соглашения по всем существенным условиям и придания ему письменной формы). Одной из основных обязанностей нанимателя по договору социального найма жилого помещения является плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Норма части 1 статьи 65 ЖК РФ предоставляет наймодателю право требовать от нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Данному праву корреспондирует обязанность обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена пунктом 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ.

Согласно части 1 статьи 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

• нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

• арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов с момента заключения договора аренды;

• нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов с момента заключения такого договора;

• члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

• собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Обязанность нанимателя вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора (в том числе, договора социального найма).

Аналогичная обязанность члена жилищного кооператива возникает не с момента вступления в члены кооператива или заключения соответствующего договора, а с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, т.е. принятия решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) о предоставлении жилого помещения, о чем уведомляется член кооператива (ч. 2 ст. 124 ЖК РФ).

Право собственности на жилое помещение возникает с момента регистрации перехода права собственности органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233. Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В случае приобретения жилого помещения во вновь строящемся доме обязанность вносить плату за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги должна быть возложена на покупателя жилого помещения с момента регистрации перехода права собственности от застройщика, а не с момента сдачи дома государственной комиссии, получения ключей от квартиры, подписания акта приема квартиры, как это распространено на практике.

Предоставление коммунальных услуг гражданам осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307.

Вопрос 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, включает плату за:

пользование жилым помещением (плата за наем);

содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает плату за:

содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими те или иные виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

Статья 154 ЖК РФ не распространяется на договоры коммерческого найма, в которых плата за наем и другие виды платежей определяются в соответствии с принципом свободы договора и регулируются статьей 421 ГК РФ. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

В соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда, утвержденными приказом Минстроя России от 2 декабря 1996 г. № 17-152, размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно, в зависимости от качества и места расположения жилья. При этом учитываются потребительские свойства района и дома. Различия в потребительских качествах жилья, включая местоположение, учитываются путем дифференциации размера платы за наем при сохранении единой величины ставки платы за содержание и ремонт жилья (включая отчисления на капитальный ремонт).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за:

содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;

техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;

вывоз бытовых отходов;

содержание придомовой территории.

Содержание жилищного фонда состоит из комплекса работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния. В соответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденным Госстроем России, плата за содержание дома включает:

технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения пла-

новых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе уход за зелеными насаждениями.

Плата за содержание жилья, в том числе общего имущества в многоквартирном доме, включает в себя плату за перечень работ и услуг, приведенный в приложении 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденному Госстроем России, в том числе:

содержание общего имущества жилого дома: стены и фасады, крыши и водосточные системы, оконные и дверные заполнения, внешнее благоустройство, санитарная уборка жилищного фонда и очистка придомовой территории;

техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и помещений жилого дома: центральное отопление, водопровод и канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение, специальные общедомовые технические устройства;

аварийное обслуживание: водопровод и канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, электроснабжение, сопутствующие работы при ликвидации аварий.

В плату за ремонт жилья входит текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории, т.е. ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Управляющая организация оплачивает коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов. Порядок регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, определен Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». В соответствии с этим Законом подлежат регулированию:

тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;

тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Вопрос 3. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, которые должны быть представлены к оплате не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) его (помещения) наймодателю.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в многоквартирном доме, управляет которым юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, вносят плату за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер платы меньше размера, установленного договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Члены товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, вносят обязательные платежи или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляет управляющая организация, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме, непосредственно управляющие таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. То, что собственники, наниматели и иные лица не используют помещения, не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан плата за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемая по нормативам потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством России.

Плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в другом размере, если иной срок не установлен договором управления.

Лица, несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение размера пеней не допускается.

Вопрос 4. Согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливают органы местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти этих субъектов Федерации).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищных фондов устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами и законами субъектов Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 ЖК РФ, могут быть установлены другие условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливают собственники данных жилых помещений.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года.

Размер обязательных платежей или взносов членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяют органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставами этих объединений. Граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством России.

Размер платы за коммунальные услуги определяется по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - по нормативам потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов Федерации) в порядке, установленном Правительством России (ст. 157 ЖК РФ). Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством России.

Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Федерации и местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования им, образования или ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством России.

Расходы собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанность оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома. Если собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов Федерации).

Вопрос 5. Согласно статье 159 ЖК РФ, субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в том случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг (устанавливаемого по правилам ч. 6 ст. 159 ЖК РФ) превышают величину, соответствующую наиболее допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и наиболее допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. Федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи составляет 22%. Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии определяется за 6 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии. Субсидия предоставляется сроком на 6 месяцев.

Право на субсидии имеют граждане:

• пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

• наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

• члены жилищных кооперативов;

• собственники жилых помещений.

Этим гражданам субсидии предоставляет орган местного самоуправления или управомоченное им учреждение на основании заявлений граждан с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.

Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного частью 1 статьи 155 ЖК РФ. Субсидии предоставляются гражданам, у которых нет задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг либо которые заключили или выполнили соглашение о ее погашении.

При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и при расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и наиболее допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается на основании цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

Порядок определения размера субсидий и их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством России от 14.12.2005 г. № 761. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации, а для Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов Федерации.

Субъектам Федерации на цели, перечисленные выше, из федерального бюджета может оказываться финансовая помощь, рассчитанная по федеральным стандартам, установленным Правительством России. Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, также устанавливается Правительством России.

Размер субвенции из бюджета субъекта Федерации рассчитывается на основании статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровней среднедушевых доходов и из региональных стандартов:

• нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;

• стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям;

• наиболее допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Орган местного самоуправления при расчете субсидий вправе применять стандарты, отличные от установленных региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление субсидий финансируются за счет средств местного бюджета. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами России не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 160 ЖК РФ некоторым категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Эти компенсации включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном статьей 159 ЖК РФ.

Для получения субсидии представляется в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов:

а) копии документов, подтверждающих правовые основания отнесения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). При наличии разногласий между заявителем и проживающими совместно с ним по месту постоянного жительства лицами по вопросу принадлежности к одной семье уполномоченный орган учитывает в качестве членов семьи заявителя лиц, признанных таковыми в судебном порядке;

б) копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);

в) документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие правовые основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении;

г) документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии. Индивидуальные предприниматели для подтверждения получаемых ими доходов представляют документы, предусмотренные налоговым законодательством Российской Федерации для избранной ими системы налогообложения, что удостоверяется документом налогового органа;

д) документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;

е) копии документов, подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);

ж) копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, в соответствии с которым предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена).

Размер субсидии исчисляется помесячно и зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Предоставление субсидий может быть приостановлено по решению уполномоченного органа при условии:

а) неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 2 месяцев;

б) невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности;

в) неисполнения получателем субсидии необходимых требований.

Предоставление субсидии прекращается по решению уполномоченного органа при условии:

а) изменения места постоянного жительства получателя субсидии;

б) изменения состава семьи получателя субсидии, основания проживания (если эти изменения повлекли утрату права на получение субсидии);

в) представления заявителем (получателем субсидии) и (или) членами его семьи заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для предоставления субсидии или определения (изменения) ее размера, либо невыполнения требований, в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования);

г) непогашения задолженности или несогласования срока погашения задолженности в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования).

Вопросы для самоконтроля:

1. Когда у граждан наступает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

2. Какова структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

3. Основные правила по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

4. Каков размер платы за жилое помещение?

5. Каков размер платы за коммунальные услуги?

6. Каковы расходы собственников помещений в многоквартирном доме?

7. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Источники:

1. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.ст. 153 - 160)

3. Гражданский кодекс РФ Статья 682. Плата за жилое помещение /Глава 35. Наем жилого помещения (ст.ст. 671 - 688). Раздел IV. Отдельные виды обязательств (ст.ст. 454 - 1109). Часть вторая/

4. Федеральный закон от 09.01.1997 г. № 5-ФЗ (ред. от 09.05.2006 г.) «О предоставлении социальных гарантий героям социалистического труда и полным кавалерам ордена трудовой славы»

5. Федеральный закон от 24.11.1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»

6. Федеральный закон от 12.01.1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»

7. Федеральный закон от 27.05.1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»

8. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»

9. Закон РФ от 15.01.1993 г. № 4301-1 (ред. от 23.07.2005 г.) «О статусе героев Советского Союза, героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы»

10. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»

11. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

12. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 3170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

13. Постановление Минтруда РФ от 28.01.1994 г. № 311 (с изм. от 25.08.1997 г.) «Об утверждении методики исчисления среднего совокупного дохода семьи»

14. Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 г. № 83 «Об утверждении правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»

15. Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»

16. <Письмо> Росстроя от 01.12.2005 г. № ЮТ-5030/03 «О порядке взимания платы за пользование лифтами в жилых домах»

17. Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»

18. Постановление Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг»

19. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2005 г. № 7986/05 по делу № А40-26371/03-40-250 Дело по иску о взыскании с Судебного департамента при Верховном Суде РФ задолженности за предоставленные судьям областного суда из состава муниципальной собственности квартиры направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.

20. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31.08.2005 г. № 1пв05 Изменение действующего законодательства не является вновь открывшимся обстоятельством, с которым ст. 392 ГПК РФ связывает возможность пересмотра вступившего в законную силу судебного постановления.

21. Решение Верховного суда РФ № ВКПИ05-46 от 10.06.2005 г. В удовлетворении заявления о признании недействующим распоряжения Правительства РФ от 01.06.2000 г. № 752-р в части включения в Перечень имеющих жилищный фонд закрытых военных городков Вооруженных Сил Российской Федерации, Пограничной службы Российской Федерации и органов ФСБ России военного городка отказано, поскольку обжалуемое распоряжение издано в соответствии с требованиями действующего законодательства и не ущемляет права заявителя.

22. Решение Верховного Суда РФ от 26.05.2005 г. № ГКПИ05-588 В удовлетворении заявления о признании недействующим абз. 3 подпункта «а» пункта 3 раздела 2 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 392, в части возложения платы за техническое содержание лифтов на нанимателей жилых помещений, проживающих на первом этаже дома, отказано, так как оспариваемый акт не противоречит действующему законодательству.

Лекция 12. Сделки с жилыми помещениями

План:

1. Купля-продажа.

2. Дарение.

3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности.

4. Наследование жилых помещений.