Сравнительный анализ договоров простого товарищества (дпт), строительного подряда (дсп) и долевого участия в строительстве (дду)

Критерий сравнения

ДПТ

ДСП

ДДУ

1

2

2

4

Название сторон

Товарищи

Заказчик, подрядчик

Застройщик,

участник долевого строительства

Стороны

Юридическое лицо, предприниматель,

физическое лицо

Заказчик – юр. лицо, предприниматель, физ. лицо;

подрядчик – юр. лицо, предприниматель

Застройщик – юр. лицо или предприниматель;

Участник долевого строительства – граждане, юр. лица, предприниматели

Количество сторон

Две и более

Две

Две

Предмет

Два лица (товарища) или более обязуются соединить свои вклады и действовать без образования юр. лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ)

Подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену

(п. 1 ст. 740 ГК РФ)

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта ( ст. 4 Закона №214-ФЗ)

Право на объект до его передачи

Общая долевая собственность товарищей (ст. 1043 ГК РФ)

Принадлежит подрядчику

Объект и земельный участок принадлежат застройщику и поступают в залог участнику долевого строительства (ст. 13 Закона №214-ФЗ)

Риск гибели объекта строительства до его передачи

Порядок покрытия общих расходов и убытков определяется соглашением, при его отсутствии каждый несет расходы и убытки пропорционально вкладу (ст. 1046 ГК РФ)

Риск случайной гибели или повреждения объекта до его приемки заказчиком несет подрядчик (ст. 741 ГК РФ)

Риск случайной гибели или повреждения объекта до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (п.6 ст.4 Закона №214-ФЗ)

Страхование объекта

Может быть, если предусмотрено договором

Может быть, если предусмотрено договором (ст. 742 ГК РФ)

Может быть, если предусмотрено договором

Задание на строительство

В соответствии с договором

Предоставляет заказчик (ст. 740 ГК РФ)

До привлечения средств застройщик разрабатывает и утверждает проектную документацию, в соответствии с которой должен построить передаваемый участнику долевого строительства объект (п. 1 ст. 3 Закона №214-ФЗ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Участник долевого строительства, подписывая ДДУ, соглашается с таким заданием на строительство

Техническая документация на строительство

В соответствии с договором

Предоставляет указанная в договоре сторона (п. 2 ст. 743 ГК РФ)

Предоставляет застройщик (аналогично заданию на строительство)

Обеспечение строительства материалами

Вести общие дела, в т.ч. приобретать строительные материалы, от имени всех товарищей может каждый из них, если ДПТ не установлено, что общие дела ведет один из них (ст. 1044 ГК РФ)

Обеспечивает подрядчик, если в договоре не предусмотрено, что обеспечивает заказчик (ст. 745 ГК РФ)

Цена ДДУ составляет размер денежных средств для строительства объекта и может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст. 5 Закона №214-ФЗ). ДДУ не предусматривает возможность участника долевого строительства обеспечивать строительство материалами. Таким образом, объект строится силами застройщика

Оплата работ

Вкладом товарища в совместную деятельность могут быть денежные средства, иное имущество (ст. 1043 ГК РФ). Порядок и сроки внесения вклада определяются договором. Расходы и убытки покрываются товарищами пропорционально вкладам или в соответствии с ДПТ (ст. 1046 ГК РФ).

Заказчик оплачивает в сроки и порядке, установленные в договоре. При отсутствии срока и условий об авансе - после сдачи объекта. ДСП может быть предусмотрена единовременная оплата после приемки объекта заказчиком (ст. 746 ГК РФ)

Цена договора, сроки и порядок ее внесения определяются договором (ст. 5 Закона №214-ФЗ)

Земельный участок

Предоставляет один из товарищей (ст. 1042 ГК РФ). Возникает общая долевая собственность на него

Предоставляет заказчик (ст. 747 ГК РФ)

Является собственностью застройщика, после государственной регистрации договора ДДУ поступает в залог участнику долевого строительства (ст. 3, 13 Закона №214-ФЗ)

Ответственность за качество СМР

Товарищи несут солидарную ответственность (ст. 1047 ГК РФ)

Несет подрядчик (ст. 754 ГК РФ). Качество гарантирует подрядчик и несет ответственность за недостатки (ст. 755 ГК РФ)

Застройщик гарантирует качество объекта (ст. 7 Закона №214-ФЗ)

Одностороннее расторжение

Допускается расторжение в одностороннем порядке договора, заключенного с указанием срока или цели в качестве отменительного условия (ст. 1052 ГК РФ)

По общим правилам не допускается, если иное не предусмотрено договором (ст. 450 ГК РФ).

Договором может быть предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора подрядчиком при нарушении заказчиком своих обязательств по договору (ст. 719 ГК РФ)

Возможно по инициативе участника долевого строительства в случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта в срок, прекращения или приостановления строительства, изменения проектной документации, изменения назначения общего имущества, неисполнения обязательств, вытекающих из гарантии качества объекта, в других предусмотренных договором случаях (ст. 9 Закона №214-ФЗ)