2. Договор строительного подряда

Заключение договора, выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству, находятся в компетенции самих субъектов инвестиционно–строительной деятельности. Современные договорные отношения строятся исходя из следующих предпосылок:

• повышение статуса договора строительного подряда (государственного контракта) как основного правового документа, расширение его функций;

• ориентация на систему формирования цены на основе подрядных торгов;

• самостоятельность сторон при заключении договора, определении обязательств и иных условий хозяйственных взаимоотношений;

• гарантированное обеспечение выполнения обязательств, включая меры имущественной ответственности;

• организация преддоговорной работы;

• защита интересов потребителя, прав собственности;

• страхование строительных рисков.

Общий порядок заключения договоров в Российской Федерации определяется Гражданским кодексом РФ (глава 28 первой части и глава 37 второй части). При составлении и оформлении договора строительного рекомендуется предусмотреть следующие разделы (статьи):

1. Преамбула договора (стороны договора)

2. Определение терминов, используемых в договоре.

3. Предмет договора.

4. Стоимость предмета договора.

5. Сроки выполнения работ.

6. Платежи и расчеты по договору.

7. Обязательства сторон (подрядчика и заказчика).

8. Организация производства работ.

9. Обстоятельства непреодолимой силы.

10. Страхование.

11. Претензии.

12. Гарантии.

13. Приемка законченного строительством объекта.

14. Имущественная ответственность сторон.

15. Арбитраж.

16. Расторжение договора.

17. Прочие условия.

18. Вступление договора в силу.

19. Юридические адреса сторон.

Кроме ГК РФ при заключении договоров (контрактов) строительного подряда заказчик и подрядчик могут руководствоваться также другими специальными нормативно–правовыми актами:

1. ПИСЬМО Минстроя РФ от 10.06.1992 N БФ-558/15

"О РУКОВОДСТВЕ ПО СОСТАВЛЕНИЮ ДОГОВОРОВ ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ";

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 14.08.1993 N 812 (ред. от 18.02.1998)

"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ПОРЯДКА ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ КОНТРАКТОВ (ДОГОВОРОВ ПОДРЯДА) НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ДЛЯ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

В случае участия российских строительных организаций в международных тендерах они должны руководствоваться международными стандартами и формами договорных документов. Виды таких контрактов рассмотрены ниже (вопрос 2.5).

Правовые основы привлечения средств в строительство объектов недвижимости

Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ "Об учас­тии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении измене­ний в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

Сферой регулирования Закона № 214-ФЗ являют­ся правоотношения, связанные с привлечением денеж­ных средств для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости на основании до­говора участия в долевом строительстве, а также с воз­никновением права собственности на объекты доле­вого строительства и защитой прав участников до­левого строительства.

Под другими объектами недвижимости понимаются гаражи, объекты здравоохранения, обще­ственного питания, предпринимательской деятельно­сти, торговли, культуры и иные объекты недвижи­мости, кроме объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Закон № 214-ФЗ обратной силы не имеет и распро­страняется только на правоотношения, связанные со строительством многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости, разрешения на строительство ко­торых получены после 1 апреля 2005 г. (ст. 27).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов принадлежит только застройщику (ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Таким образом, расчеты с субподрядчиками и другими организациями, выполняющими работы по строительству многоквартирных домов при помощи уступки прав по инвестиционному договору (так называемые расчеты квартирами) становятся невозможными.

Также данная норма исключает возможность участия в строительстве многоквартирных домов нескольких крупных организаций-инвесторов, если каждый из них привлекает средства граждан для строительства жилых помещений (квартир) и заключает с застройщи­ком инвестиционный договор. Однако Закон № 214-ФЗ дает возможность таким организациям стать участ­никами долевого строительства и в дальнейшем осу­ществлять уступку прав по договору участия в долевом строительстве другим лицам (как физическим, так и юридическим). То есть вместо инвестиционного кон­тракта с застройщиком в этом случае будет заключен договор участия в долевом строительстве. При этом возникают дополнительные расходы, связанные с обя­зательной регистрацией договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по ним, пре­дусмотренной ст. 17 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, указанный Закон полностью меняет уже сложившие­ся правовые механизмы привлечения средств для строительства многоквартирных домов.

В соответствии с законом застройщики не могут привлекать средства граждан каким-либо иным договором, кроме договора участия в долевом строительстве, предусмотренного законом. Законом № 214-ФЗ установлено следующее огра­ничение: прежде чем привлекать денежные средства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, застройщик должен выпол­нить три условия.

Условие 1 - получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительство - документ, подтверж­дающий соответствие проектной документации требо­ваниям градостроительного плана земельного участ­ка и дающий застройщику право осуществлять строи­тельство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Поря­док выдачи разрешений на строительство установлен ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Форма разрешения на строительство утверждает­ся Правительством РФ. Выдается оно уполномоченны­ми федеральным органом исполнительной власти, ор­ганом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления в со­ответствии с градостроительным регламентом по за­явлению застройщика с приложением к нему предус­мотренных п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документов. Выдаче разрешения предшествуют оформ­ление застройщиком своего права на земельный уча­сток, подготовка проектной документации, в предус­мотренных законодательством случаях - государствен­ная экспертиза проектной документации.

В соответствии с п. 17 ст. 51 Градостроитель­ного кодекса РФ разрешение на строительство не тре­буется в случаях:

- строительства гаража на земельном участке, пре­доставленном физическому лицу;

• строительства на земельном участке, предоставлен­ном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

• строительства, реконструкции объектов, не являю­щихся объектами капитального строительства (ки­осков, навесов и др.);

• строительства на земельном участке строений и со­оружений вспомогательного использования;

• изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затраги­вают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права тре­тьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, уста­новленные градостроительным регламентом;

• иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной дея­тельности получение разрешения на строительство не требуется.

Условие 2 - опубликовать и (или) разместить про­ектную декларацию, предусмотренную ст. 19 Закона № 214-ФЗ.

Проектная декларация представляет собой инфор­мацию о застройщике, обязательный состав которой установлен ст. 20 Закона № 214-ФЗ. и информацию о проекте строительства, объем которой определен ст. 21 указанного Закона.

Проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуника­ционных сетях общего пользования (в т. ч. в Интерне­те) не позднее чем за 14 дней до дня заключения до­говора с первым участником долевого строительства.

Условие 3 - зарегистрировать свое право собствен­ности или аренды на предоставленный ему под строи­тельство земельный участок.

Государственная регистрация прав на земельные участки, как и на другие виды недвижимого имущества, осуществляется в соответствии с Федеральным зако­ном от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 212-ФЗ).

В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан, последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов, исходя из двукратного размера ставки рефинансирования.

Указанное положение Закона создает проблемы для застройщиков. Ранее привлекаемые средства граждан являлись аналогом беспроцентного кредита для строительных компаний, теперь застройщик вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что вызывает удорожание последнего. Участились также случаи одностороннего отказа от исполнения договора со стороны граждан. Хотя определенные плюсы в данной норме для граждан есть: риск остаться без денег и без квартиры или получить квартиру с задержкой в 1-2 года значительно снижается.