Порядок сдачи результата строи­тельных работ

Порядок сдачи и приемки результата строительных работ и гарантийные сроки эксплуатации принятых работ (объектов) определены главой 8 Правил.

Установлено, что приемка в эксплуа­тацию объекта осуществляется в порядке, определенном законодательством.

Порядок приемки объектов в эксплуатацию установлен в Положе­нии о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденном постановлени­ем Совета Министров РБ от 06.06.2011 №716.

Увеличен гарантийный срок на приня­тые заказчиком объекты строительства до 5 лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем). Стороны вправе устанав­ливать более длительный гарантийный срок в договоре строительного подряда.

Хочу отметить, что ранее устанавливался минимальный гарантийный срок - 2 года. Стороны также были вправе устанавливать договором более длительный гарантийный срок.

Исчисление гарантийного срока на­чинается со дня утверждения в установленном порядке акта при­емки объекта в эксплуатацию, а по договорам, предметом которых является выполнение строитель­ных работ, - со дня приемки заказ­чиком результата строительных работ. При этом гарантийный срок на работы, выполненные суб­подрядчиками, исчисляется со дня приемки заказчиком объекта строительства или строитель­ных работ от генерального под­рядчика. Если объект строитель­ства или результат строительных работ, являющиеся предметом до­говора, не принимаются заказчи­ком по не зависящим от подрядчи­ка причинам, гарантийный срок исчисляется со дня, когда заказчик должен был их принять.

При передаче заказчику объекта под­рядчик оформляет гарантийный паспорт по форме, установленной Минстройархитектуры РБ, а при передаче результата работ - га­рантийное письмо.

При сдаче заказчику законсервирован­ных или прекращенных строительством объектов, строительных работ гарантий­ный срок не устанавливается, если иное не определено договором. В случае завер­шения строительства объектов (строитель­ных работ) гарантийный срок исчисляется в общем порядке после их сдачи заказчику подрядчиком по новому договору, если иное не предусмотрено этим договором.

Установлено, что затраты на содержа­ние объекта строительства после его прием­ки несет заказчик, если иное не предусмот­рено договором.

Таким образом, в Правилах четко опре­делен порядок расчетов за качественно вы­полненные работы, порядок расчетов при нарушении сторонами своих обязательств, а также порядок оплаты работ ненадле­жащего качества, порядок расчетов с суб­подрядчиками, увеличен гарантийных срок на объекты строительства. Кроме того, определен порядок установления форм не­обходимых документов (справки о стоимо­сти выполненных работ и затратах, акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, гарантийного паспорта на объекты строи­тельства).

Порядок изменения и расторжения договора строительного подряда

При исполнении договора строительного подряда в ряде случаев возникает необходимость внесения новых условий в его отдельные положения, которые вносятся путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Это влечет изменение ранее заключенного договора.

В Правилах предусмотрены случаи и по­рядок изменения условий договора, которые возможны по соглашению сторон.

Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450, с учетом последних изменений от 30.06.2011 №875, содержат перечень обстоятельств, при наступлении которых одна из сторон имеет право требовать изменения существенных условий договора в случаях:

• реорганизации юридического лица, являющего одной из сторон договора;

• необходимости изменения сроков строительства объекта в случаях: нарушения заказчиком сроков передачи проектной документации; несвоевременной передачи подрядчику строительной площадки (фронта работ); выявление в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств; нарушения установленных договором сроков поставки материальных ресурсов и проведения пусконаладочных работ по вине заказчика; приостановления строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более трех месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон; уменьшение предусмотренного договором объема выделяемых финансовых ресурсов на очередной год; существенное нарушение порядка расчетов;

• существенного увеличения стоимости строительства объекта (выполнения строительных работ) вследствие внесения заказчиком изменений в проектную документацию или изменения налогового законодательства.

Сторона договора, которой стали известны обстоятельства, требующие изменения условий договора, обязана уведомить о них другую сторону в письменном виде и подготовить предложения об изменении условий договора. Другая сторона договора обязана в течение 5 рабочих дней рассмотреть предложения об измени договора и подписать дополнительное соглашение к договору либо согласиться на расторжение договора по соглашению сторон или отказаться от его исполнения. Если стороны своевременно не приняли мер по изменению условий договора, они обязаны выполнять условия заключенного договора.

Определен также порядок расторжения догово­ра по соглашению сторон (по предложению заказчика или подрядчика, любой из сто­рон), а также определены случаи односто­роннего отказа от исполнения договора.

Обязательства, принятые заказчиком и подрядчиком по договору строительного подряда, прекращаются, как правило, их надлежащим исполнением. Это происходит тогда, когда каждая сторона должным образом, в установленном объеме, в определенное сроки, при соблюдении других договорных условий выполняет свои обязательства.

Но в ряде случаев возникают обстоятельства, которые не позволяют надлежащим образом исполнить договор. При этом возникает необходимость расторгнуть его до завершения строительства объекта (выполнения работ).

Таким образом договор может быть досрочно расторгнут по предложению:

1. заказчика:

• если подрядчик неоднократно допустил выполнение строительных работ ненадлежащего качества и иные недостатки, подтвержденные соответствующим актом, которые являются существенными и неустранимыми;

• при неоднократном нарушении подрядчиком сроков выполнения строительных работ, предусмотренных договором подряда, графиком производства работ;

• при консервации или прекращении строительства объекта (выполнения строительных работ);

2. подрядчика:

• при неоплате заказчиком выполненных в течение трех принятых за расчетный периодов, за исключением случаев единовременной оплаты;

• при возникновении обстоятельств по причинам, не зависящим от подрядчика, которые грозят годности или прочности результата строительных работ;

любой из сторон:

• если на предложение о внесении изменений в условия договора другая сторона не дала ответ в установленный срок;

• если вторая сторона подлежит ликвидации или прекращает свою деятельность;

• на других основаниях, предусмотренных законодательством или договором.

Предложение о расторжении договора в письменном виде заинтересованная сторона направляет другой стороне, которая обязана его рассмотреть и в течение 20 календарных дней письменно направить свое согласие или несогласие.

Расторжение договора строительного подряда производиться также в тех случаях, когда возникает необходимость консервации или прекращения строительства объекта.

Подрядчик также вправе вносить предложения о досрочном расторжении договора строительного подряда. Основанием для этого служат виновные действия заказчика, например неоплата выполненных в течение трех месяцев работ.

При определенных обстоятельствах заинтересованная сторона (заказчик или подрядчик) в равной мере может инициировать расторжение договора.

Прежде всего, это несоблюдение порядка внесения изменений в условия договора. Если сторона не ответила на предложение об изменении договора, то второй стороне предоставляется право ставить вопрос о расторжение договора при наличии для этого серьезных причин. Ведь отсутствие ответа на предложение – это невыполнение своих обязательств, нежелание внести в объективно изменившиеся условия договора изменения.

Ликвидация одной из сторон договора (юридического лица) в связи с ее банкротством означает, что она не может иметь правопреемников. В отдельных других случаях не определяется правопреемник ликвидируемой стороны. Это означает, что из договора исключается одна из сторон. А ведь договор строительного подряда предполагает, что в нем участвуют, как минимум, две стороны. Конечно, в таком случае договор необходимо расторгнуть.

Для досрочного расторжения договора подряда могут быть использованы и другие основания. Например, во время исполнения договора подрядчик лишился имущества, без которого он не может выполнять отдельные виды строительных работ. Это может произойти при истечении срока действия лицензии и не возобновления ее на новый срок либо лишении лицензии за совершенные правонарушения. При таких обстоятельствах заказчик вынужден вносить предложение о расторжении договора.

В случае получения отказа от расторжения договора или неполучения ответа в установленный срок заинтересованная сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с иском, изложив в нем свои требования. По требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной;

• при существенном изменении обстоятельств при исполнении договора.

Существенным признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.