- •Содержание
- •1. Краткое Резюме проекта
- •1.1 Цели и задачи проекта
- •1.2 Финансирование проекта
- •Анализ правил землепользования и застройки в части видов разрешенного использования територии проектируемого объекта (пример)
- •Архитектурно-градостроительные решения
- •4.Классификационные признаки проектируемого объекта
- •5.МАркетинговый swot-анализ проекта (пример)
- •6. Анализ рынка недвижимости в сегменте проектируемого комплекса
- •Показатели средних цен на первичном рынке жилой недвижимости.
- •Показатели средних коммерческих цен на продажу помещений
- •Распределение территории г. Екатеринбурга по ценовым поясам
- •7. Технико-экономическая оценка проектных решений
- •7.1 Общие технико-экономические показатели проекта
- •7.2 Баланс территории участка застройки
- •Количество номеров в комплексе
- •7.3 Стоимость строительства
- •8.График развития проекта
- •9. Показатели коммерческой эффективности проекта
- •9.4Налоги и платежи инвестора - 2 275 688 тыс. Руб
- •Сводная таблица технико-экономических показателей проекта
9.4Налоги и платежи инвестора - 2 275 688 тыс. Руб
в расчетной работе должны включать:
налог на прибыль (20 % от валовой прибыли) – 952 435 тыс. руб.;
плату за кредит. В работе сумма кредита условно принимается в объёме 10% от Сстр– (509 138 тыс. руб), процентная ставка по кредиту - 15% годовых (2 года) – 152 741 тыс. руб.;
эксплуатационные затраты ( 10 % от стоимости строительства) – 509 138 тыс.руб.
9.5Чистая прибыль инвестора равна разности между валовой прибылью и налогами и платежами инвестора – 2 486 490 тыс. руб.
9.6Коэффициент эффективности инвестиций равен отношению чистой прибыли инвестора к объёму инвестиций (Сстр)- 0,40.
9.7Чистый дисконтированный доход (NPV) (превышение интегральных результатов по проекту над интегральными затратами) определяется с использованием следующей формулы:
T
NPV = (Pt – Зt)at ;
t=0
где t- номер шага (года) расчета;
T – горизонт расчета;
at – коэффициент дисконтирования на t–ом году,at = 1/ (1+i)t ,
i – норма дисконта (в данных расчетах равна 0,0825, т.к. ставка рефинансирования, установленная Центробанком РФ равна 8,25%);
Pt – результаты, достигнутые на t–ом году (выручка от реализации объекта);
Зt – затратына t–ом году с учётом капитальных вложений (сметной стоимости строительства здания Сстр).
Для принятых условий формула для определения NPVпримет следующий вид:
NPV = (0–0,5Сстр)a0 + (0–0,5Сстр)a1 + (Pt –налоги и платежи инвестора)a2 ;
a0 = 1/ (1+i)0 = 1;
a1 = 1/ (1+i)1 =0,92;
a2 = 1/ (1+i)2 = 0,85 .
a3 = 1/ (1+i)3 = 0,78
a4 = 1/ (1+i)4 = 0,72
ОтсюдаNPV =
(0–0,55 091 385 000) 1+
(0–0,35 091 385 000)0,92+
(0–0,15 091 385 000)0,85+
(0–0,15 091 385 000)0,78+
(10 871 840 000–2 275 688 000 )0,72 =
= - 2545692 -1405222 – 432767 - 397128 + 6189229
=1 408 420 тыс. руб.
9.8Индекс рентабельности инвестиций (PI) – отношение чистого дисконтированного дохода NPV и дисконтированных капитальных вложений к капитальным вложениям определяется по формуле:
NPV
PI = 1+ ,
К
гдеК = % от Сстрa0 + % от Сстрa1+ ………% от Сстрan(для принятых условий).
К =2 545 692 + 1 405 222 + 432 767 + 397 128 + 6 189 229 = 10 970 038
PI = 1+(1 408 420/10 970 038) = 1,12
Сводная таблица технико-экономических показателей проекта
№ п/п |
Наименование показателя |
Единица измерения |
Величины показателей проекта
|
I. Общие ТЭП |
|||
1
|
Площадь территории всего в том числе: Жилая территория - площадь застройки (жилые здания) - проезды, тротуары, хозяйственные площадки - спортивные площадки - площадки для игр и отдыха - площадь под озеленением Территория учреждений социального, обслуживающего и культурно-бытового назначения, - детских садов - школ - культурно-бытовых учреждений и т.д. Автостоянки для временного хранения автомобилей у объектов обслуживания и жилых зданий Автостоянки для постоянного хранения индивидуального транспорта |
м2(га)
м2(га) м2(га) м2(га) м2(га) м2(га)
м2(га) м2(га) м2(га) м2(га)
м2(м/мест)
м2(м/мест) |
32900 (3,29)
9400 (0,94) 10712 (1,07) 1280 (0,12) 3863 (0,38) 6399 (0,63)
1180 (0,18)
700 (35)
43300 (1237) |
2 |
Численность населения |
чел. |
1717 |
3 |
Жилищный фонд |
м2 об.пл. |
68718 |
4 |
Уровень жилищной обеспеченности |
м2 об.пл./чел. |
40 |
5 |
Обеспеченность местами: • в детских учреждениях • в школах
• в объектах торговли и т. д.
|
мест |
80 |
II. Планировочные показатели |
|||
6 |
Плотность населения (брутто)
|
чел./га |
521 |
7 |
Площадь территории на одного жителя |
м2 об.пл./чел |
18,84 |
8 |
Плотность жилого фонда (брутто) |
м2 об.пл./га |
20880 |
9 |
Коэффициент застройки |
|
0,75 (0,28) |
10 |
Этажность жилой застройки (средневзвешенная) |
этажей |
11,24 |
11 |
Степень озеленения |
% |
19,8 |
Ш. Стоимостные ТЭП |
|||
12 |
Общая стоимость строительства микрорайона (квартала), всего: В том числе: - жилого фонда - общественных зданий - благоустройства и озеленения - внешних инженерных сетей - прочие затраты
Удельная стоимость строительства на 1-го жителя на 1 м2 жил.фонда на 1 га территории
|
тыс. руб.
тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб.
тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб |
5 091 388
2 507 365 56 401 42 237 4 011 1 208 818
2 965,57 74,09 1 547,53 |
13 |
Выручка от продажи объекта |
тыс. руб. |
10 871 840 |
14 |
Валовая прибыль инвестора |
тыс. руб. |
4 762 178 |
15 |
Чистая прибыль инвестора: всего на один м2 (об.пл. + пол. пл.) |
тыс. руб. руб./м2 |
2 486 490 19 917 |
16 |
Коэффициент эффективности инвестиций |
|
0,40 |
17 |
Чистый дисконтированный доход (NPV): всего на один м2 (об.пл. + пол. пл.) |
тыс. руб. руб./м2 |
1 408 420 11 281 |
18 |
Индекс рентабельности инвестиций (PI) |
|
1,12 |