Управление строительством

12.02.15

Договорные отношения между участниками строительства.

1. Участники контракта.

2. Требования, предъявляемые контрактам, и факторы, влияющие на их выбор.

3. Типы контрактов, их преимущества и недостатки.

4. Структура контрактов в РФ.

Договор, соглашение, контракт – это юридическое соглашение между двумя или более сторонами, заключенное в соответствие с положениями закона, согласно которому одна сторона или несколько сторон получают право на совершение некоторых действий.

Подрядный контракт – это договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу, и сдать ее результаты заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и их оплатить.

Вся совместная деятельность участников инвестиционного цикла осуществляется на основании заключенных между ними договоров.

Инвестиционный цикл – это время от момента формирования инвестиционного намерения до приемки готового объекта в эксплуатацию, или достижения им проектной мощности, если контракт заключается под ключ.

Инвестиционный цикл в строительстве включает в себя следующие этапы:

1. Возникновение и формирование инвестиционной идеи.

2. Поиск и выбор источников инвестиций.

3. Выбор района строительства и земельного участка.

4. Получение от органов местной власти разрешения на строительство.

5. Выбор проектировщика через торги, выбирает его заказчик.

6. Проектирование и экспертиза проекта.

7. Утверждение ПСД заказчиком.

8. Выбор подрядчика.

9. Заключение договора подряда.

10. Генподрядчик начинает подготовку к строительству.

11. Если у генподрядчика недостаточно своих мощностей, то он заключает договора с субподрядными организациями.

12. Выбор поставщиков материальных ресурсов, и заключает с ними договора на поставку.

13. Строительство.

14. Приемка готовых объектов в эксплуатацию.

15. Эксплуатация этого объекта.

Для заключения договора с генподрядчиком заказчик должен представить ему следующие документы:

1. ПСД.

2. Документ на право пользования или владения земельным участком.

Отвод земельного участка производит орган местного самоуправления, после установления земельно-строительной службой границ участка на местности. Копия акта об отводе земельного участка с указанием его границ и передается генподрядчику.

3. Решение органа местного самоуправления о разрешении строительства объекта.

Непосредственно СМР могут быть начаты только после получения заказчиком разрешения в органах Госарстройнадзора(?). Для получения такого разрешения заказчик обязан полностью освободить земельный участок. Если на участке имеются жилые помещения, то заказчик обязан переселить жильцов, и предоставить им соответствующие площади. Снос здания происходит генподрядчиком. Заказчик обязан вместе с земельным участком передать генподрядчику геодезическую разбивочную основу, а также решить вопросы подключения строительной площадки к действующим инженерным сетям.

Тип контракта выбирает заказчик, при этом он рассматривает следующие условия:

Выбор его решения связна с тем, какой тип контракта заключить, способ выбора проектировщика и генподрядчика, способ установления цены.

По процедуре заключения контракта	Торги/переговоры
По предмету и составу контракта	1. На проектирование (заказчик, подрядчик)
	2. Контракт на строительство (подрядчик)
	3. Контракт на специализированные работы (генподрядчик и субподрядчик)
	4. Контракт на весь инвестиционный цикл (заказчик и проектно-строительный генподрядчик)
	5. На управление проектом (заказчик и управляющий проектом)
	6. На управление стройкой (генподрядчик и прораб/мастер/начальник участка)
По способу определения цены	1. Контракт с твердой (паушальной) ценой
	2. Контракт на основании единичных расценок
	3. Контракт с фактическими затратами + гонорар (процент от фактически выполненных работ)
	4. Контракт с фактически выполненными затратами + % от сметы
	5. Контракт с фактическими затратами + скользящий % от сметы
	6. Контракт с фактическими затратами + гонорар, которая устанавливается по окончанию строительства
	7. Контракт с гарантированной максимальной оплатой
В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта	1. Традиционный
	2. Контракт на работы "под ключ"
	3. Проектно - строительный контракт

Требования к контрактам.

1. Положения в контракте должны быть изложены кратко, системно и не двусмысленно.

2. Контракт должен быть полным, и документы должны быть идентифицированы по их назначению.

3. Контракт должен быть изучен.

По способу установления цены выделяют две группы контрактов:

1. Контракты с твердой ценой.

Контракты с твердой ценой являются соглашением, при котором контрактов обязуется осуществлять поставку материалов на объект, проводить работы и оказывать услуги за определенную цену, которая не может быть изменена в случае изменения его фактических затрат.

Применяются в тех случаях, когда проект тщательно разработан. Работы включаются в четкой последовательности и подрядчик может осуществлять жесткой контроль за ходом работ, и располагает достаточными финансовым ресурсами, чтобы оплачивать риски.

Недостаток: трудно использовать инновации.

Зачастую используются в торгах.

Для того чтобы подрядчик пошел на эти условия подрядчик требует от заказчика тщательно проработанную проектную документацию, в полном объеме все спецификации для выполнения работ.