Ипотечно-инвестиционный анализ

1. Определение доходов, приносимых недвижимостью

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход при 100 %-ной загрузке собственности как по времени, так и площадям без учета всех потерь и расходов до вычета эксплуатационных затрат.

ПВД = S × C_а, где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²; С_а - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовый доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – П + ДД, где П - потери от недоиспользования площадей, ден.ед.; ДД - дополнительные доходы, д.е.

Коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости.

где	Дп	–	доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
	Тс	–	средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
	Nа	–	число арендных периодов в году.

Коэффициент загрузки К_{загрузки} = 1 – К_нд

Коэффициент потерь при сборе платежей (К_П): , где П_А – потери при сборе платежей

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей

где	КНДП	–	коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
	Па	–	потери при сборе арендной платы; Пнд - потери от недоиспользования площадей

Чистый операционный доход (ЧОД) – доход, получаемый вычитанием из ДВД операционных расходов и резерва на замещение.

ЧОД = ДВД – ОР– РЗ, где ОР - операционные расходы, ден.ед.; РЗ - резерв на замещение, ден.ед.

Денежные поступления до уплаты налогов – годовой ЧОД за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. это денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

ДП = ЧОД – ДО, где ДО – ежегодные платежи по обслуживанию долга.

2. Правила определения расчетных коэффициентов ииа

1. Коэффициент улучшений К_у – указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения.

, где С_зд - стоимость зданий, передаточных устройств; С_с - общая стоимость собственности.

2. Коэффициент собственного капитала К_С.К. – доходность на вложенный капитал владельца

, где СК – стоимость собственного капитала

3. Коэффициент покрытия долговых выплат

4. Мультипликатор валовых рентных платежей или валовый рентный множитель ВРМ –отношение цены покупки к валовому рентному доходу. В качестве знаменателя используют ПВД (до вычета потерь от недоиспользования), либо ДВД (за вычетом потерь от недоиспользования).

, где Ц_п – цена покупки собственности

5. Коэффициент капитализации

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

, где С_н - стоимость объекта недвижимости, ден.ед.; R_о - общий коэффициент капитализации, %.

Коэффициент капитализации – это ставка, которая будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость инвестиций. Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставка доходности инвестиции (капитала) – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. норма возврата капитала – погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент

Способы возмещения инвестированного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) - возмещение основной суммы осуществляется равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни.

, где п - оставшийся срой экономической жизни; R_У - ставка доходности инвестиций.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) - сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.

где F₃^n,Y - фактор фонда возмещения (SFF); Y = R - ставка дохода на инвестиции.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) - ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

где Y₆ – безрисковая ставка процента.