19. Общие положения о найме жилых помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма ЖП одна сторона, собственник ЖП или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) ЖП за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное опр-ние договора найма ЖП распространяется на все виды найма независимо от принадлежности ЖП, выступающих как объект этого договора.

В качестве наймодателя может выступать соб-ик ЖП (гос-во, МО, ЮЛ, гр-ин и др.) либо уполномоченное им лицо.

Нанимателем по договору найма ЖП м.б. только гражданин. Юридическим лицам ЖП м.б. предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ч. 2 ст. 671 ГК).

Нанимателями ЖП м.б. не только российские, но и ин. гр-не, а также лица без гр-ва (данное положение вытекает из нормы ч. 3 ст. 62 Конституции).

Давая общее определение договора найма ЖП, ГК одновременно выделяет (ст. 672) особую разновидность этого договора – договор найма ЖП в гос. и мун. жилищном фонде соц. использования (договор социального найма жилого помещения).

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК уст-ет общее правило, согласно кот. договор соц. найма ЖП заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусм-ых ЖЗак-вом (п. 3 ст. 672).

В литературе по жилищному праву и в практике широкое распространение получил термин «договор коммерческого найма ЖП». Этим термином обозначаются все договоры найма ЖП, за искл. договоров соц. найма ДП и договоров найма специализированного ЖП. Такое наименование данных договоров отражает коммерческую природу складывающихся на их основе отношений жилищного найма. Отношения коммерческого найма, в отличие от отношений соц. найма и найма специализированных ЖП, в полной мере регулируются нормами гр.о законодательства.

Т.о. из действующего законодательства, можно выделить 3 вида найма ЖП:

1. коммерческий наем жилых помещений;

2. социальный наем таких помещений;

3. наем специализированных жилых помещений.

ГК содержит ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма ЖП. Исходя из нормы п. 3 ст. 672 ГК общими яв-ся: правила о форме договора найма ЖП (ст. 674), сохранении договора найма при переходе права соб-сти нажитое помещение (ст. 675), обязанностях нанимателя ЖП (ст. 678), вселении врем-ых жильцов (ст. 680), поднайме ЖП (п. 1 и 3 ст. 685 ГК).

Наряду с этими положениями ГК установил, что «др. положения настоящего Кодекса применяются к договору соц. найма ЖП в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».

Предоставление ЖП для соц. защиты отдельных категорий гр-ан осущ-ся по договорам безвозмезд. пользования (ст. 109 ЖК).

20. Договор коммерческого найма (понятие, стороны, права и обязанности сторон).

Коммерческий наем представляет собой обычный гр.-пр. договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и опр-ся его существенные условия. Этим он принципиально отличается от д. соц. найма, по сути, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гр-ми дефицитного жилья, находящегося в публичной соб-сти. Поэтому и отношения ком. найма жилья рег-ся не жилищным, а непосредственно гр. зак-вом.

Для заключения ДКН не треб-ся какие-либо адм.-пр. предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищЮ учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отн-ия (ДКН ЖП не относится и к числу публичных дог-в).

По ДКН жилого помещения одна сторона – соб-ик/управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) ЖП за плату во владение и пользование для проживания в нем в теч. предусм-ого д. срока (п. 1 ст. 671 ГК).

По своей юр. природе данный д. является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Он д.б заключен в письм. форме (ст. 674 ГК), кот., однако, не яв-я типовой: здесь возможно включение в д. по соглашению сторон и "случайных" условий, нетипичных для данного д., напр. условия о праве нанимателя пользоваться частью зем. участка с указанием ее размера и границ.

Стороны д. отличаются от субъектного состава договора соц. найма. Во-1ых, наймодателем по ДКН выступает либо ЮЛ, либо гр-ин. При этом данные лица должны обладать на ЖП, сдаваемое внаем, либо правом соб-сти, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным ЖП. Во-2ых, нанимателем м.б. любой гр-ин независимо от гр-ва, его наличия или отсутствия, а также от имущ. положения.

Отличител. черта объекта найма при ДКН - это ЖП, относящееся по форме соб-сти к частн. жилищ. фонду, а по целям исп-ния - к жилищ. фонду коммерч. исп-ия. Кроме того, отличием яв-ся и то, что треб-ий к размеру предоставляемого ЖП не предъяв-ся.

В отличие от д. соц. найма, кот. по закону является бессрочным, ДКН является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор найма ЖП заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в д. срок не опр-ен, договор считается заключенным на 5 лет.

Права и обязанности по ДКН.

Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное ЖП в состоянии, пригодном для проживания; осущ-ть надлежащую эксплуатацию жилого дома, в кот. находится ЖП; предоставлять / обеспечивать предоставление нанимателю за плату необх-ых коммун-ых услуг; осущ-ть кап. ремонт ЖП, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя; обеспечивать проведение ремонта общего им-ва многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в ЖП.

Наймодатель вправе требовать от нанимателя своевр-ого внесения платы за ЖП, а также переоборудования жилого дома, в кот. нах-ся ЖП.

Наниматель обязан: использовать ЖП только для проживания; обеспечивать сохранность ЖП и поддерживать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за ЖП. Если договором не уст-но иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи; осуществлять текущий ремонт ЖП, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе: 1. с согласия наймодателя, нанимателя и гра-н, постоянно с ним проживающих, вселять в ЖП др. гр-н в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несоверш-их детей такого согласия не треб-ся). Вселение допуск-ся при усл-ии соблюдения треб-ий зак-ва о норме общей площади ЖП на 1 чел-ка, кроме случая вселения несоверш-их детей; 2. разрешать с согласия гр-н, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в ЖП врем-ым жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание врем-ых жильцов при усл. несобл-ния треб-ний зак-ва о норме обшей площади ЖП на 1 чел-ка. Срок проживания врем-ых жильцов не может превышать 2 мес.; 3. передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока ДКН, часть или все нанятое им помещение в пользование; 4. с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.