1.2. Земля как объект права собственности

Как указывает С.П. Гришаев, непосредственным объектом права собственности является не земля как таковая, а земельные участки. Законодатель помимо термина «земельный участок» оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда», то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия «угодья» следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного фонда», то понятно, что речь идет о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой.¹

Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналогу которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы. Таким образом, в основу определения круга лиц, имеющих право на бесплатное получение земельной доли, положен как производственный, так и социальный принцип.

Само понятие земельной доли - это идеальное понятие, однако в определенных законом случаях она может быть выделена в натуре. В частности это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.¹

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ – «земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами»².

Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).³

Так, например, «Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются…» (ст.7 ЛК РФ).⁴

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Таким образом, к вещам отнесены самые разнообразные объекты: телесные, нетелесные и иные, в отношении которых может быть установлен режим права собственности.

В настоящее время к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. К вещам относятся не только традиционные орудия и средства производства и разнообразные предметы потребления. Вещами являются также наличные деньги и ценные бумаги (ст. 128 ГК РФ). Причем в юридическом смысле вещи - не обязательно твердые тела. К вещам в гражданском праве относятся различные виды энергетических ресурсов и сырья, произведенных или добытых человеческим трудом и потому ставших товаром (электроэнергия, нефть, газ и т.п.).¹

Вещи являются результатами труда, имеющими в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность. Исключение здесь составляют земля и другие природные ресурсы, которые, как правило, не являются результатами труда (речь не идет о специально улучшенных, например мелиорированных, землях или искусственных лесопосадках). Эти объекты также вовлекаются в товарный оборот, хотя именно отсутствие у них свойств, присущих результатам чьего-то труда, а также их естественная ограниченность дают основания для предложений об установлении для них особого правового режима (типа никому не принадлежащего объекта достояния народа). В качестве объектов гражданских правоотношений земельные участки (а также участки недр и обособленные водные объекты) тоже относятся к категории вещей.²

Как указывает О.И. Крассов, земельный участок, признаваемый вещью, - это юридическая фикция. В реальном мире и даже в правовой реальности земля и земельный участок являются природным объектом и природным ресурсом. Природный объект - относительно условная правовая категория, применение которой позволяет индивидуализировать определенную часть окружающей природной среды (в данном случае земли), с тем, чтобы с позиций права признать процессы использования и охраны земель в качестве предмета правового регулирования, объекта правовой охраны.³

Природный ресурс представляет собой определенную совокупность запасов природных веществ, природной энергии, территориальной сферы, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых. Характерными чертами земли как природного ресурса являются ее производительная способность, т.е. плодородие почв, наличие свободных земель, которые могут быть использованы для размещения каких-либо производственных и иных объектов, для застройки и т.п. Применение этой правовой категории позволяет отразить в праве специфику правового регулирования эксплуатации природного ресурса (земель), обусловленную его природно-экономическими свойствами, закрепить и урегулировать особенности использования запасов веществ, энергии, иных полезных свойств, которыми обладает данный природный ресурс.

Признание земельного участка вещью в теории гражданского права противоречит ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. То есть земля рассматривается как природный ресурс, а не как некая вещь.¹

Как пишет О.И. Крассов, после того как в землю вбиты колышки, обозначающие границы участка, эта индивидуализированная часть земли не утрачивает своих качеств как природного объекта и природного ресурса. Именно поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.²

По мнению же А.П. Анисимова, С.В. Дзагоева, земельный участок является основной недвижимой вещью и, соответственно, объектом гражданских правоотношений. Можно даже сказать, что земельный участок является единственным действительно недвижимым объектом, поскольку остальные недвижимые вещи считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей. Однако в отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и т.д.) земельный участок выступает еще и в качестве природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды.¹

Во-вторых, высказываются утверждения, что только земельный участок может выступать в качестве объекта права собственности. По мнению О.И. Крассова, такое мнение наиболее обосновано только применительно к случаям, когда речь идет о праве частной собственности, причем не всегда. Однако это утверждение неприменимо в полной мере в отношении публичной собственности на землю. В публичной собственности могут быть не только земельные участки, но и земли, земля, а иногда даже территории.²

В-третьих, земельным участком не всегда является участок, границы которого определены. В законодательстве используются понятия «фактическое землепользование» и «фактически используемый земельный участок». В п. 7 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

На основании п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР», которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.¹ Главное же отличие этого земельного участка от земельного участка, определенного в ст. 11.1 ЗК РФ, заключается в следующем: в отношении фактически используемого земельного участка не осуществлен государственный кадастровый учет.

До 22 июля 2008 г. земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» была введена гл. I.1 ЗК РФ «Земельные участки», включающую ст. 11.1 ЗК РФ, которая содержит, как уже выше отмечалось, понятие земельного участка.²

Ключевым в таком определении является слово «поверхность», которое в русском языке означает «наружная сторона чего-нибудь»³. В отличие от определения, приводимого в ст. 6 ЗК РФ ранее, в котором земля упоминалась как имя существительное и обозначала объект природы и природный ресурс, сейчас речь идет о земной поверхности, т.е. использовано прилагательное. Из смысла данного определения можно предположить, что поверхность, наружная сторона - это поверхность земли.

Кроме того, в теории гражданского права предпринимаются попытки разграничить правовые режимы земельных участков как недвижимости - сферы регулирования гражданского права и как природного объекта и природного ресурса - сферы земельного права. По мнению Е.А. Суханова, современное право выдвигает новый критерий - понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью.¹

В то же время, по мнению О.М. Козырь, «недвижимое имущество» - это понятие юридическое, а не фактическое. Недвижимостью может признаваться лишь имущество, на которое установлено право собственности и иные права, для чего необходима соответствующая государственная регистрация.²

По мнению ряда авторов, правовым последствием закрепления в праве понятия земли как недвижимого имущества является государственная регистрация. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты которого прочно связаны с землей, и иное - движимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Такая градация имеет важное юридическое значение: недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации.

Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков, если в результате выполнения кадастровых работ подготавливаются документы, необходимые для учета в государственном кадастре недвижимости изменений земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости (п. 1 ст. 39 Закона о государственном кадастре недвижимости).³

Таким образом, в законодательстве закрепляются два основных вида характеристик земельного участка: характеристики земельного участка как объекта природы, природного ресурса и характеристики земельного участка как недвижимого имущества.