1.Право собственности на землю – общая характеристика

1.1. Общие положения о праве собственности на землю

Традиционно, право собственности рассматривается как правовой институт, как субъективное право и как правоотношение¹. Как пишет Е.А. Суханов, в отечественной юридической литературе с дореволюционных времен отношения собственности характеризуются двояко: во-первых, как отношение лица к имуществу (материальным благам) как к своему, присвоенному, поскольку его можно непосредственно использовать по своему усмотрению и в собственных интересах (вещественная сторона отношений собственности); во-вторых, как отношение между людьми по поводу этого имущества, которое состоит в том, что лицу, присвоившему конкретный объект, другие лица не должны препятствовать в его самостоятельном использовании, а лицо может отстранять или допускать этих лиц к его использованию, в том числе путем заключения различных договоров (общественная сторона отношений собственности).²

В теории гражданского права принято считать, что право собственности имеет абсолютный характер. Абсолютными называются такие правоотношения, в которых управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов, например правоотношения между собственником и всеми третьими лицами.¹ «Факт обладания указанным правом обязывает неопределенный круг лиц воздерживаться от его нарушения»². Поэтому данные права абсолютны для управомоченных лиц, а обязанности, коррелирующие с ними, являются общерегулятивными и принадлежащими каждому правосубъектному лицу. «Вещное право предполагает абсолютное господство лица над вещью, исключающее влияние на нее всех остальных лиц».³

Вместе с тем с абсолютным правом коррелируют обязанности управомоченного субъекта, вытекающие из запретов, устанавливающих пределы осуществления данного права.⁴

В отличие от мнения арбитражного суда РФ, иной позиции придерживается Конституционный Суд РФ. Он неоднократно отмечал: «Право частной собственности не является абсолютным и не принадлежит к таким правам, которые в соответствии со ст. 56 (ч. 3) Конституции РФ не подлежат ограничению ни при каких условиях. Следовательно, по смыслу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ оно может быть ограничено федеральным законом, но только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».⁵

Сущность правоотношений собственности заключается в том, что это право предоставляет правомочие собственнику исключать (причем до определенных в законе пределов) возможность: использования его имущества третьими лицами, их вмешательства в процесс осуществления собственником этого права, распоряжения имуществом. Третьими лицами на первый взгляд можно считать любых субъектов права: физических и юридических лиц, государственные органы и органы местного самоуправления.¹

В ст. 209 ГК РФ право собственности определяется как триада полномочий: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.² Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом³.

Как было отмечено в п. 5 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее –Концепция), в отличие от большинства развитых западных правопорядков в российском законодательстве не создана система стабильных вещных прав на землю и другие природные ресурсы.⁴ Реализация Концепции должна привести к ее созданию, что повлечет перераспределение соответствующего нормативного материала между ГК РФ и комплексными законами природоресурсного законодательства.

Одной из основополагающих идей Концепции является сосредоточение всех правовых норм, регулирующих правовые отношения собственности на земельные участки в ГК РФ. Так, в п. 3.5 Концепции отмечено, что в ГК РФ необходимо включить самостоятельные главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты. ¹ Соответственно, все нормы, посвященные указанному вопросу, должны быть изъяты из природо-ресурсовых кодексов и сосредоточены в ГК РФ.

Как указывает С.П. Гришаев, это обусловлено тем, что в настоящее время правовое регулирование оборота природных ресурсов регулируется не только ГК, но и природо-ресурсовыми кодексами (Земельный кодекс, Водный кодекс и др.), между которыми существуют определенные противоречия. Более того, можно даже говорить о приоритете земельного законодательства по отношению к гражданскому. К первому отнесены не только федеральные законы и законы субъектов Федерации, но и акты органов исполнительной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления. Именно в этом, пожалуй, отличительная черта Земельного кодекса - большинство земельных полномочий и функций, ранее сосредоточенных в центре, передаются непосредственно на места - субъектам Федерации и муниципальным образованиям.²

При этом, как отмечает С.П. Гришаев, анализируя ст. ст. 1 и 3 Земельного кодекса, ст. 8 Федерального закона о введении его в действие, можно отметить, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (купля-продажа, дарение, мена, ипотека) регулируются гражданским законодательством. Но гражданское законодательство применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами³.

В настоящее время пришло осознание того факта, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. Она имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и для всего человеческого сообщества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований и наличие определенных ограничений при использовании и обороте земли. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте.

Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому осуществление права собственности в отношении земельных участков регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус.¹

Земля является частью более широкого понятия – «природные ресурсы». Понятие «природные ресурсы» используется в ст. ст. 9 и 72 Конституции РФ. При этом оно не отождествляется с объектами права собственности. Назначение природных ресурсов намного шире и содержательнее: они используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории.²

С цивилистической точки зрения земельные участки и другие природные объекты - вещи. Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях, и это положение предопределяет вторичность норм любой отрасли права, их соподчиненность норме более высокого порядка. В свою очередь, особый конституционно-правовой статус природных ресурсов (ст. 9 Конституции РФ включена в гл. 1 «Основы конституционного строя») объясняется их исключительной экологической, экономической, социальной ролью.¹

Имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику, которая заключается в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК РФ). Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника. Это правило закреплено в действующей в настоящее время ст. 285 ГК РФ. В частности, основанием для изъятия земельного участка могут, например, служить факт грубого нарушения правил рационального использования земель или использования земель не по целевому назначению либо случаи, когда его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.²

Таким образом, право собственности, основные черты которого отражены в ГК РФ, - это право частной собственности, которое имеет абсолютный характер. Право собственности определяется как совокупность определенных прав или правомочий вне связи с обязанностями, которые возлагаются на собственника в других отраслях права, прежде всего в земельном праве. Права собственника в отношении вещи рассматриваются как свобода, господство, монополия. Данные права реализуются собственником по его воле, по его усмотрению, наиболее абсолютно.