30. Допустимо ли размещение жилых домов в общественно-деловой территориальной зоне?

При планировочной организации жилых зон следует предусматривать их дифференциацию по типам застройки, ее этажности и плотности, местоположению с учетом историко-культурных, природно-климатических и других местных особенностей. Тип и этажность жилой застройки определяются в соответствии с социально-демографическими, национально-бытовыми, архитектурно-композиционными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями, предъявляемыми к формированию жилой среды, а также возможностью развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур и обеспечения противопожарной безопасности.

В состав жилых зон могут включаться:

зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более);

зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 - 8 этажей, включая мансардный);

зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный);

зона застройки блокированными жилыми домами;

зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В районах компактного проживания малочисленных народностей при формировании жилых зон и выборе типа жилищ необходимо учитывать исторически сложившийся уклад жизни населения.

Примечание - В региональных и местных градостроительных нормативах, правилах землепользования и застройки, а при их отсутствии - в градостроительной документации допускается уточнять типологию жилой застройки, а также предусматривать дополнительные ограничения по размещению отдельных объектов в зонах жилой застройки.

31. Совпадают ли границы территориальных зон с границами зон охраны объектов культурного наследия?

Проект зон охраны объекта культурного наследия представляет собой документацию в текстовой форме и в виде карт (схем), содержащую описание границ проектируемых зон и границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в указанных зонах, проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон.      Границами зон охраны объекта культурного наследия являются линии, обозначающие территорию, за пределами которой осуществление градостроительной, хозяйственной и иной деятельности не оказывает прямое или косвенное негативное воздействие на сохранность данного объекта культурного наследия в его исторической среде.      Границы зон охраны объекта культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков. 

32. Может ли один земельный участок формироваться из нескольких земельных участков, расположенных в 2-х или нескольких территориальных зонах?

Вполне распространенной является проблема несоответствия границ земельных участков с границами территориальных зон. Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета таких земельных участков изложено в письме Минэкономразвития России от 15.08.2012 № ОГ-Д23-3740.

Минэкономразвития России сообщает, что согласно части 10 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского, земельного, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. В соответствии с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) образование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Таким образом, образование земельного участка, находящегося в нескольких территориальных зонах недопустимо. В соответствии с частью 9 статьи 38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

Таким образом, при уточнении границ земельного участка образование нового земельного участка не осуществляется, а происходит лишь официальное закрепление сложившейся межи и последующее уточнение кадастровых сведений о местоположении границ земельного участка. Следовательно, границы земельного участка устанавливаются в соответствии с правилами части 9 статьи 38 Закона о кадастре вне зависимости от местоположения границ территориальной зоны.

Таким образом, до момента внесения изменений в правила землепользования и застройки с целью приведения в соответствие границ территориальной зоны с границами земельного участка определение его разрешенного использования возможно на основании отдельного решения органа местного самоуправления, принимаемого в порядке аналогичному порядку, установленному статьей 40 Градостроительного кодекса.

Таким образом, если в ходе уточнения границ земельного участка будет выявлено пересечение границы земельного участка и территориальной зоны, это не будет являться основанием для отказа в кадастровом учете.