3.3. Как выбирается способ управления?

Способ управления должен выбирается собственниками помещений исходя из их возможностей и соображений экономической целесообразности. Выбор способа управления целиком зависит от самих собственников.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК Российской Федерации, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, то, в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 161 ЖК Российской Федерации, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Порядок его проведения определен Правилами проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительств а Российской Федерации № 75 от 06.02.2006.

Тема 7. Управляющая организация

7.1. Какие права и обязанности у управляющей организации?

Управляющая организация является одним из трех способов управления многоквартирным домом.

Права и обязанности управляющей организации определяются в договоре управления многоквартирным домом, который заключается между управляющей организацией, с одной стороны, и всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, с другой стороны.

Управляющая организация (УО) :

обеспечивает надлежащее содержание общего имущества,

отвечает перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с договором и согласно законодательству Российской Федерации.

УО обязана:

выполнять работы и оказывать услуги надлежащего качества и не допускать превышения предельно допустимых перерывов в работе и предоставлении услуг.

За выполняемые работы и предоставляемые услуги управляющая организация вправе получать плату, оговоренную в договоре.

Также УО может вносить собственникам предложения о проведении необходимых работ по капитальному ремонту, по принятию экстренных мер в связи с чрезвычайными ситуациями, выходящими за рамки договора на управление.

Управляющая компания обязана предоставлять собственникам отчет о проделанной работе за предыдущий год в течение первого квартала текущего года. Такой отчет должен рассматриваться и утверждаться общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Грамотный отчет управляющей организации об исполнении договора управления в прошедшем году должен содержать данные о выполнении плана работ, услуг и ремонтов, сметы доходов и расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома, установленных в договоре управления.

Такой отчет – это основа:

для понимания собственниками того, что содержание дома стоит денег;

для вовлечения собственников в процесс принятия решений и, соответственно, ответственности за них;

доверия к управляющей организации и удовлетворенности ее профессиональными действиями в интересах своих заказчиков.

Жилищный кодекс не установил, в какой форме управляющая организация должна отчитаться перед собственниками. Это означает, что форма отчетности может быть разной. Например, управляющая организация может:

устно отчитаться на общем собрании собственников помещений;

разместить в доступном для всех собственников месте (подъезды дома, доска объявлений на придомовой территории, др.) письменный отчет;

разложить текст отчета по почтовым ящикам квартир, др.

Наилучшей для собственников помещений формой отчета является письменный отчет (доступный собственникам для ознакомления до собрания) и дополнительно отчет управляющей организации перед собственниками помещений на общем собрании.

Рекомендуется определить форму представления отчета управляющей организации перед собственниками в договоре управления многоквартирным домом.